嘉定区房屋买卖合同纠纷解析---预售房纠纷
预售房没到手 房款纠纷如何认定
【案情】
原告莫某、陈某夫妇于2011年分别以原告夫妇的名义与被告上海市某度假区开发公司签订了四份“某旅游度假区产权商铺内部认购”协议书，买下了四个铺面，向被告上海市某度假区开发公司及被告姚某交款共计32万元。过后，被告没能建成并交付所谓的商铺。为此原告多次找被告方商议，被告方在2012年3月26日给原告写下《还款承诺书》，承诺在当年5月底之前还清本息。到期后，被告方仍无法还款付息。为维护原告的合法利益，原告于2013年3月6日将被告上海市某度假区开发公司及其法定代表人龚某及其股东刘某、姚某志、上海市某房地产公司及其法定代表人曹某、以及两法人被告原法定代表人姚某显告上法院，请求判令被告偿还购房款本金32万元以及相应利息。
【分歧】
本案争议焦点为：1、被告与原告签订的四份“某旅游度假区产权商铺内部认购”协议书是否有效？ 2、六被告是否应该承担偿还原告预付款的责任？嘉定 【评析】
笔者所在法院经审理后认为：
一、被告与原告签订的四份“某旅游度假区产权商铺内部认购”协议书是否有效
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”而被告上海市某度假区开发公司在未取得所开发项目土地的国有土地使用证书，以及商品房预售许可证书等政府相关批文的情况下与原告签订商铺内部认购协议，已经违反了城市房地产管理法关于房地产转让和商品房预售的强制性规定，该协议依法应属无效合同。
既然合同是无效的，且根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告应当将购房款32万元返还给原告，而基于被告上海市某度假区开发公司于2012年6月已返还原告21万元，尚欠原告11万元。故原告请求被告返还预购商铺款32万元，部分与事实不符，不予全部支持。原告没有对被告上海市某度假区开发公司是否具有房地产销售资格进行审核，本身存在一定过错，应对导致合同无效承担部分民事责任，故对其要求被告上海市某度假区开发公司按承诺书约定以月利率2%支付利息，不予全部支持，依法应以其向被告上海市某度假区开发公司支付款项之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。
二、六被告是否应该承担偿还原告预付款的责任嘉定区房屋买卖案例纠纷代理律师由于与原告签订协议的是被告上海市某度假区开发有限公司，而被告龚某、刘某、姚某志仅是该公司的股东或法定代表人，根据《公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”有限公司是企业法人，以其全部财产对公司的债务承担责任，公司财产不足以清偿债务时，出资不足的股东在未缴出资范围内对公司债务承担连带责任，现未有证据证明公司财产不足以清偿公司债务，故原告要求被告龚某、刘某、姚某志承担连带偿还责任，无法律依据，法院不予支持。而被告上海市某房地产公司并没有与原告签订协议，被告曹某也仅是该公司的股东和法定代表人，该两被告均没有与原告之间产生民事法律行为，原告要求该两被告承担连带责任没有事实和法律依据，故法院对该请求也不予支持。
综上所述法院依法作出被告上海市某度假区开发公司返还原告莫某、陈某11万元及按中国人民银行同期同类贷款利率支付相应利息，同时驳回原告莫某、陈某的其他诉讼请求的一审判决。（中国法院网）
