物业纠纷典型案例——赠送花园缩水 业主能否拆迁扩建?
赠送花园缩水,业主能否拆墙扩建?
【案情回放】
2011年9月,顾某与某房地产开发企业签订商品房买卖合同,购买一套底层住房。房地产开发商承诺向顾某提供面积为60平方米的门前花园。2012年7月房屋交付,但顾某随即发现花园面积与购房时房地产开发商承诺的不同,于是顾某将花园的院墙拆除,自行扩建至路边并另行砌院墙。物业公司发现后,要求顾某整改,顾某仍继续造院墙,双方发生冲突,物业公司提起诉讼。
根据设计图纸,顾某住房前的花园面积为30平方米,花园一边为公共绿地和道路,房地产开发企业承诺的60平方米花园面积事实上不存在。
在诉讼中,物业公司诉称:被告扩建自家花园,占用公共绿地,要求被告拆除自行搭建的院墙,将花园院墙和公共绿地恢复原状。
顾某辩称:花园面积与房地产开发企业的承诺不符,仲裁委员会也裁决小区房地产开发企业应向顾某交付60平方米的花园,因此顾某有权将现有30平方米的花园扩建为60平方米。
【法律分析】
1、《物权法》第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。顾某自行占用公共绿地扩建花园、搭建院墙的行为,侵犯了其他业主的合法权利。
因此根据《物业管理条例》第50条的规定:物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变用途。物业公司有权要求顾某恢复原状。
2、开发商未如约提供60平米的花园,是一种违约行为,顾某可以按照合同约定另行起诉,或在法定期间提起反诉,维护自己的合法权益。
【律师提示】
根据我国《物权法》的规定,不动产所有权面积以登记为准,在未依法变更登记前,当事人不能自动享有登记区域之外的不动产所有权。例如商品房买卖合同约定面积为100平方米,实际测量登记后只有95平方米,这时购房人只有95平方米的所有权。
当业主发现开发商赠送的花园等与约定不符时,应当首先找房地产开发商了解情况,协商或诉讼解决,不应当擅自占有或改变公共建筑及公用设施,以免给自己利益造成额外损失。
当然作为开发商与物业管理企业,可以运用自己的管理与法律咨询团队,对服务小区的业主进行物业法律知识的普及,也是预防、化解与业主矛盾的很好举措。