村民将房屋转让给本集体经济组织成员以外的人是否有效
村民将房屋转让给本集体经济组织成员以外的人是否有效
蒋贤铮
（2013年8月5日）
[案例]甲与乙原来属同村村民。乙于1979年经落实政策而恢复教师资格，并由县教育局安排工作后将户口迁到县城。甲与乙于2005年11月20日签订一份《私房买卖合同》，约定甲将其私有住房以10万元卖给乙；乙先付8万元，待房地产过户手续办完后付清余款2万元。合同签订后，乙付给甲8万元购房款，甲交房给乙装修。但甲未依约办理房地产过户手续，而乙也未付清余款。甲于2012年6月10日依照《土地管理法》第六十二条的规定，以乙并非本村村民，无权取得争议房屋相应的宅基地使用权为由，诉请确认《私房买卖合同》无效。
[判决]生效判决认为，当事人签订的《私房买卖合同》虽涉及房屋所建的宅基地使用权问题，但法律并没有限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权，只是规定转让房屋的农民不能再申请取得宅基地。而且，我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体，即使乙在购买农村房屋时不能取得相应的宅基地使用权，也不影响其依约取得房屋所有权后以房屋所有权人的身份对房屋行使所有权。据此应认定《私房买卖合同》合法有效，甲的起诉理由不能成立，遂判决驳回其诉讼请求。
[评析]本案争议焦点是甲将房屋转让给同一集体成员以外的乙是否合法有效。生效判决持肯定意见，但笔者以为生效判决的如下两个理由值得讨论。
首先，村民转让房屋并无法律规定必须同时转让宅基地使用权。生效判决认为，《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”规定的“地随房走”、“房随地走”或“房地一致”原则，调整的是国有土地使用权及国有土地之上的房屋转让、抵押关系，解决的是房地不可分离的物理现象下国有土地使用权人与房屋所有权人之间的权利冲突问题，不适用于本案农村私房买卖合同。笔者以为，在宅基地上建造房屋后，宅基地使用权便与房屋所有权紧密结合成为房屋须臾不可离之所在，这种物理或自然现象不因房地所处城乡而有所差别。正因此，村民转让私房必须同时转让宅基地使用权。换言之，受让人取得村民转让的私房后，事实上同时对宅基地行使使用权。在房地一体的情形下，如本案判决法官一样，认为村民只处分私房不处分宅基地使用权或只卖房没有卖地，那么，《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定就没有法理依据和现实依据。事实上，《土地管理法》虽未明确禁止农村宅基地使用权的转让，但上述法条规定的立法本意就是禁止村民向本集体成员以外的人转让宅基地使用权。
其次，农村私房的购买人不因未取得相应的宅基地使用权而影响其行使房屋所有权。生效判决所持该观点的法理依据在于，我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体。笔者以为，房地分属不同的权利客体，并不因此得出房屋所有权的行使不受宅基地使用权影响的结论。依照《物权法》第五十八条第（一）项、第五十九条第一款“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”的规定，农村宅基地属本集体成员集体所有，是一类特殊的所有权。依照《物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”和第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，只有宅基地使用权人才有权利用宅基地建造住宅，而作为集体经济组织成员的宅基地使用权人要转让宅基地使用权，除遵守《土地管理法》等法律外，还要遵守国家有关规定。中共中央、国务院办公厅和国土资源部早在1999年、2004年分别发布《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》，原则上禁止城镇居民购买农村宅基地和村民住宅。据上述规定，在宅基地的集体所有制下，集体成员对宅基地所享有的权益本质上与其说是一种财产权，不如说是一种身份权。因为财产权是可以对价交换的，而集体成员针对宅基地这一集体财产所享有的权利却无法转让给集体经济组织成员之外的人。换言之，农村宅基地虽属本集体经济组织成员集体所有，但其使用权仅限于本集体经济组织成员行使，以户为行权单位，使用权主体应是本户的所有村民。农村宅基地使用权与宅基地集体所有权的区别在于，宅基地使用权属于一种特殊的用益物权，该权利行使主体具有特定性。最高人民法院法官由上述规定归纳出转让农村宅基地使用权必须同时具备五个条件，即转让人与受让人应为同一集体成员；受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；转让行为须征得本集体经济组织成员同意；宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让（黄松有主编、最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，第463页，人民法院出版社2007年3月第1版）。村民对其建造私房的所有权与该房占用范围内的宅基地使用权具有不可分割性，村民单独将私房转让给本集体经济组织成员以外的人，无疑导致受让人不能完整地行使该房所有权。比如，申请翻建或扩建或拆建或在私房损毁、灭失后再建时，因其不是本集体成员的身份或不具备本集体村民资格，将难以获得私房所在村集体成员的同意。
根据最高人民法院 《2011年全国民事审判工作会议纪要(讨论稿)》（法办[2011]442号）第15条第2款“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”的指导意见，买卖农村私房所有权及其宅基地使用权的，如买受人与出卖人双方均是同一集体成员，可以认定买卖行为合法有效；如买受人为出卖人所在集体组织以外的人，则应认定买卖行为无效，更别论单独买卖农村私房。就本案而言，乙与甲虽原来都是同村村民，但乙自落实政策恢复教师资格后将户口迁到县城之时起，就丧失了该集体成员的身份或资格，其与甲签订的《私房买卖合同》应当认定无效。
