房屋买卖合同2013-07-29
?案件类别：房屋买卖合同原告：孙某，住通州区……委托代理人：赵律师被告：李某，住朝阳区……委托代理人：刘金明，北京市君茂律师事务所律师简要案情：孙某于2010年4月11日从李某手购买住房一套，双方签订买卖合同，孙某支付定金两万，孙某以银行贷款方式付款，付清后办理房产证。4月17日国务院“新国十条”规定，对个人购买第三套住房可暂停住房贷款，为此孙某找卖方李某协商要求退房，遭拒后起诉李某（被告），以自己购买的是第三套住房（孙某2010年4月购买两套住房），不能从银行得到贷款为由，要求解除合同返还定金。争议焦点：情事变更，不可抗力，合同解除，定金返还。原告代理人认为：国务院房贷新政的岀台，通常人无法预见，又不属于商业风险，应属于情事变更。现不能从银行得到贷款，合同无法履行，依法应解除合同，返还定金。被告代理人认为：房地产价格上涨多年，房地产泡沫逐年累积，房地产市场风险越来越大，房地产调控势在必行。中央对房地产价格的过快上涨早已引起重视，温家宝总理多次在不同场合指出要遏制高房价，打击投机性购房。09年年底，政府陆续出台房屋调控措施。国务院规定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；国务院四措施遏制部分城市房价过快上涨；五部委新政打击囤积炒地，拿地首付不低于50℅，此后至今又陆续出台许多遏制高房价的措施。其中2010年4月11日，“新国十条”出炉。故而：调控新政岀台是陆陆续续的，不是不可预见的。调控新政引起房地产价格的波动属于泡沫释放，商业风险。合同成立后岀台调控新政不属于情事变更、不可抗力。合同应当履行。案件解读：本案表面上是法律问题，实际上是政策问题。不管是审理本案的法官，还是代理本案的律师，既要按照法律规定分析案情，又要吃透中央政策精神。本案支持合同继续履行符合中央政策精神。诉讼策略：代理此案，是对代理律师政治敏感，社会责任感，政策水平的一次考评。从某种程度上讲，此案是政策定案。代理律师应高屋建瓴，远瞩高瞻，重点从出台的房地产政策的目的宗旨，房地产市场的种种怪相入手，分析房价上涨的原因及危害性，结合本案具体案情，举一反三。代理词：本代理词从法律、合同条款、政策、房地产市场现状等角度进行分析，因内容较多和节省您的时间，仅从政策、房地产市场现状节录代理词部分内容。……三、原告购买住房是投资行为，本身存在和应当承担商业风险原告购买的争议住房，按原告讲是第三套住房，姑且本代理人先这么说。原告购买的这套住房，是纯粹的投资行为，与其购买第一套住房是不同的，第一套是钢性需求，是为了居住，以保证最基本的生存需要，性质上属于民生范畴。第二套属于改善性购房。而购买第三套住房则属于投资行为，是为了赚取利润，具有商业性质。原告上次庭审时提到买第三套留给其父母住，本代理人认为不尽然，一是你父母有自己的住房，二是你已经有两套住房，还不够包括你父母在内的你们这个大家庭居住吗？三是你给你父母买房你就坚持买下去，干嘛现在又想退掉，四是你给你父母买住房，为什么不以你父母的名义订立买卖合同？种种迹象表明，原告显然没有在购房理由上实事求是。原告购买第三套性质属于投资，是市场化运作的商业行为，是为了赚取利润。但很遗憾，原告没有准确把握中央和地方房地产新政出台的节奏，尽管中央从2009年就开始陆续出台调控房价的政策了。现在房市面临下跌的风险，前期购房者可能面临损失，这是房地产泡沫的风险在释放，是调控新政在发挥积极作用，对此，投资者应当理性面对和接受。如果包括原告在内的这些投资者认为自己购买的住房牢套了，价买高了，可能贬值了，就悔约、退房，房地产市场正常的交易的秩序何以维系？！最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见第7条规定，“妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序”全国民事审判工作座谈会纪要第二项、关于审理房地产案件的几个问题中规定，“审理房地产案件遵循……有利于房地产业健康发展的原则，凡是有利于房地产业健康发展的民事行为，应予以保护”，“只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力”，“对于双方当事人根据房地产市场价格议定的价格，应当予以保护，一方因市场价格变动而不履行或要求解除房屋买卖合同的，不予支持。”据此，我们有理由认为，原告的投资行为应当交给市场去处理，涨跌赔赚由市场来评价，遵循市场经济的运行规则。原告要求解除合同不符合市场定律，也没有道理，更没有法律依据。解除双方的合同不利于维护诚信的市场交易秩序，原告请求不该得到支持，原告应诚实守信继续履行合同。四、原告有投资炒房的嫌疑，投机炒房与政策相悖上次庭审原告递交了两套房屋所有权证，据此可判断原告在2010年4月份购买了两套住房，其一是其于2010年初购买4月20日领取了房屋所有权证的住房，其二是本案原、被告双方于2010年4月11日订立房屋买卖合同，原告从被告名下购买的住房（这是第三套），而且这两套全是以按揭贷款方式支付房款，因此，代理人认为原告有投资炒房的嫌疑。尽管因客观条件的限制，我们暂不能从有关政府部门获取原告的房屋买卖交易记录，贷款次数等相关证据，但根据当时全民炒房的实际情况，结合原告在2010年4月贷款购买两套住房的事实，不能排除原告在此前的几年间，多次从北京市各个地块儿通过银行贷款购买多处房产然后再高价卖出，从中赚取暴利的行为，这就是炒房。从2002年温州人开始做炒房的第一单生意开始，短短几年时间炒房大军，似燎原之火迅速燃便全国。有组团炒房，有个体炒房，有异地炒房，有本市炒房。无论那一种形式都离不开共同的手法，就是利用银行贷款炒房。房款首付越少，贷款数额越多，贷款利率越低，其赢利的杠杆效应越大，赚取的利润越高；反之首付越多，利润越低。如果银行不能提供贷款，其购房人需自己支付全额房款，则炒房人不能再用银行贷款炒房，也就不能利用付（首付）贷（贷款）杠杆的放大效用赚取暴利，很自然这些人首选的避险方法就是-----协商退房，协商不成则起诉退房。日益高涨的房价已经危及到了中国经济的安全，高房价的形成有多种因素，但炒房对于推高房价起到了支撑和助长作用，是高房价屡屡打压不下甚至越打越长的重要原因之一。此次中央和地方陆续出台房贷新政，限制或禁止那些炒房客从银行拿到贷款，目标直指打击利用银行贷款投机炒房行为，解决炒房问题可谓切中要害，一针见血。房贷新政包括两个方面的内涵，一是房贷新政出台后，就购买二、三套及以上住房贷款规定不同情形和条件，二是让那些已经投资或者投机购买第三套及以上住房的炒房人承担房地产价格下跌的风险。本代理人认为，只有让这些人承担了此类风险，投资炒房人才不敢再有类似的投机行为，如此一来有利于逐步引导房地产价格回归理性，国务院遏制高房价、打击投机性购房的房贷精神也才能真正落到实处。综上，我们相信法庭能透过现象看本质，准确把握案件背后隐藏的唯利是图，投机钻营。我们更相信法庭坚决贯彻，准确把握国务院房贷新政精神，从大局出发，肯定现有的合法的房屋买卖合同的效力，支持合法的房屋买卖合同的履行，保护房地产交易安全，打击房地产市场的投机行为，维护房地产市场秩序稳定。因此我们要求法庭依法驳回原告的诉讼请求，判令原告交纳的定金适用定金罚则归被告所有。
此致北京市朝阳区人民法院代理人：刘金明2010年6月 日 (出于保密，对姓名或名称作出处理，请勿对号入座)（未经允许，不得转载
