【学科分类】合同法
【出处】北大法律网
【关键词】违约责任；违约金调整
【写作年份】2013年


【正文】

　　[基本案情]

　　2007年4月25日李某向某商业银行购买了C市某路20号院内6号楼。2012年1月15日A公司就购买上述房产与李某签订协议，约定，李某以60万元价格将6号楼房产转让给A公司，在协议生效后的3个月内，A公司一次性向李某支付全部价款；A公司履行协议义务后，李某应将上述约定转让房产的房屋所有权证交付给A公司，并腾空该房屋。

　　2012年1月15日，A公司与李某签订两份《协议书》，约定，李某将位于C市某路20号院内的3号、5号、8号、9号、10号房产转让给A公司（附图），其中，3号、5号、8号房产的转让款为45万元，9号房产转让款为20万元，10号房产的转让款为40万元，协议签订后，李某应腾空所占房屋，与A公司办理产权交接手续。当日，A公司向李某支付了C市某路20号厂区内10号房产的房款40万元、该厂区内6号楼房产的房款60万元及该厂区内3、5、8、9号房产的部分房款5万元，合计105万元。李某向A公司出具《承诺书》，内容为，李某承诺在2012年1月25日前，按双方2012年1月15日签订的三份协议将院内所有房屋腾空交付给A公司，并办理双方交接手续。到期如未腾空交付房屋，李某承诺余款60万元，作为李某支付给A公司的违约金。

　　2012年2月4日A公司向李某发函，称：A公司已多次与李某办理交接手续，李某借故推诿，李某的行为构成违约，李某承诺若未在2012年1月25日前将院内所有房屋腾清，承担违约金60万元。2012年2月5日被告向原告回函，称：被告已按协议腾清房屋，被告多次致电原告来人办理交接手续，但原告未来人办理交房手续，要求原告来办理，逾期办理，则原告违约。2012年2月9日原告发函给被告，称：被告以大院内还有被告其他财产（如锅炉房）等为由拒绝办理交接手续，认为2012年1月15日的三份协议书及承诺书的房屋交接的标的物应包括大院内所有房屋及附属设施。2012年2月16日被告回函，称：被告已多次与原告按合同办理交接，原告均以锅炉房及附属设施迟迟拖延，认为2012年1月15日的协议书均未有被告的锅炉房、仓库、附属设施。

　　2012年3月16日C市公证处作出公证书，载明，公证员及申请人（A公司）对2012年3月9日C市某路20号院内外现状进行拍照，拍摄照片24张，公证书中照片与现场实际情况相符。目前，A公司诉称的院内西侧门已由李某封闭，该门封闭采取上半部分用铁栏杆封闭，下半部分用砖砌方式封闭。

　　[案件分析]

　　A公司、李某就C市某路20号院内外的房产买卖签订的三份协议书是双方真实的意思表示，协议内容不违反法律的禁止性规定，三份协议书合法有效，双方应按协议约定履行义务。三份协议书签订后，李某作出《承诺书》，保证在2012年1月25日前将三份协议书中的房产及附属设施交付A公司，逾期交付愿承担60万元违约金。李某所举证据不能证明李某于2012年1月25日前交付了三份协议书中约定的房产，故李某构成违约，李某应承担违约责任。到目前为止，A公司因李某违约造成的损失远低于原、李某约定的违约金60万元，李某也认为违约金过高要求调整，以A公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、李某的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金调整为36241元。李某应向A公司支付违约金36241元。根据A公司、李某签订的三份协议书，协议书均附图，包括附属设施在内的合同标的物均在附图中标明，故三份协议书的标的物应为协议书附图中标明的C市某路20号院内外的3号（门面房）房产、5号（宿舍）房产、6号（抵押商业银行房）房产、8号（厕所）房产、9号（浴瓦房）房产、10号（厂房）房产，在协议书附图外的锅炉房、仓库等其他未标明房产不属于三份协议书约定的标的物。李某应向A公司履行交付三份协议书中标的物的义务，故A公司要求李某交付C市某路20号院内外的3号、5号、6号、8号、9号、10号房产的诉讼请求，依法应予支持。

　　[评析]

　　一、关于违约金的性质问题

　　根据我国《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人能可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第3款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原、李某关于迟延履行约定了违约金60万元，但A公司的实际损失远低于双方约定的违约金60万元。

　　关于违约金的的性质，目前存在不同观点。

　　1、补偿说，该观点认为，违约金是当事人双方事先预定的损害赔偿总额，由于债权人在对方违约时而请求损害赔偿，必须证明损害及其因果关系，为避免举证引起的麻烦，当事人预先约定损害数额或者其计算方法，故认为当事人间就违约金进行约定是补偿性的违约金。

　　2、惩罚说。该说认为，违约金事实上是惩罚性质的违约金。

　　3、补偿与惩罚并重说。该说认为，违约金兼有赔偿性与惩罚性的双重属性，我国《合同法》上的违约金应属于以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金。

　　4、目的解释说。该说认为，违约金的性质应当以当事人订立违约金条款的主观目的予以判断，属于当事人意思自治的范畴。当事人约定了违约金的性质，就根据当事人的约定来确定违约金的性质，当事人若没有约定其性质，就根据合同法第61条的规定来确定其性质。

　　经过比较，补偿说、惩罚说、目的解释说都过于片面。而以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质说更符合《合同法》第114条规定的违约金的性质。

　　二、关于违约金的调整问题

　　本案双方当事人约定迟延履行的违约金明显高于A公司的实际损失，根据违约金补偿与惩罚并重的原则，违约金的数额可以高于实际损失。但是，违约金如何调整？根据最高人民法院颁布的《合同法司法解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。关于调整的标准，在审理商品房买卖合同纠纷案件中，适用过1.3倍的标准，虽然该标准并非适用于所有案件，但本案刚好是房屋买卖合同纠纷，可以比照该标准适用。故以已交付的房屋价款的同期银行贷款利息为损失基准，然后计算1.3倍，算出违约金，并将过高的违约金予以调整。法院在审理违约金过高案件时，不能依职权主动调整违约金，必须当事人提出，方可进行调整，这也是尊重当事人意思自治的体现。而其他类型的合同纠纷违约金如何调整，还是应当根据多种因素来考虑，并能机械的以是否超过1.3倍来认定过高。总之，关于违约金的调整，还需要在司法实践中不断总结积累经验。




【作者简介】
张广才，单位为江苏省扬州市邗江区人民法院。