[案情]：

原告系农民，2000年4月将闲置多年的砖瓦木结构瓦房4间以每间6000元的价格出卖给退休的城市居民亲戚即被告，当年4月25日，双方订立协议，一手交钱一手交房。2001年6月，被告将四间房屋改建成三下两上楼房。2002年5月，国家因为国道扩宽改造，被告居住的房屋被拆迁，被告一次性获得补偿款17万元。2004年5月，原告从外地回来得知后要求与被告平分17万元未果，故起诉要求判令双方签订的房屋买卖合同无效。

[分歧]：

本案在审理过程中，存在以下三种观点：

1、原被告虽然全部履行合同全部义务，但双方未就房屋所有权到房地产主管机关办理产权过户登记，所以房屋所有权没有发生转移，房屋买卖无效，双方相互返还，被告已经对房屋进行了改建，实际返还房屋已经不可能，故应当判令被告返还拆迁补偿款。

2、被告系在村委会分配给原告的宅基地上改建楼房，根据相关规定，农民的住房不得出售给城市居民，而本案原、被告违反规定，合同无效，但原告应当从2000年4月25日交付房屋后就应当知道自己的权利受到侵害，至2004年5月才主张合同无效，已经超过法定时效，应当驳回原告的诉讼请求。

3、同意第二个观点中合同无效的理由，但合同无效不适用时效规定，应当认定买卖合同无效，对该补偿款应当考虑被告对房屋改建后形成的增值因素和投入，少分或者不分给原告。

[评析]：笔者同意第三种观点。

对第一种观点，我国《合同法》规定了违反法律、行政法规强行性规定的合同无效。强行性规定即强行性规范，强行性规范包括强制性规范与禁止性规范，强制性规范是指法律或者行政法规条款命令当事人作出一定行为的规范；禁止性规范是指法律或者行政法规条款命令当事人不作出一定行为的规范。我国法律没有对强制性规范与禁止性规范作出区别，故违反了强制性及禁止性规范的合同无效。对违反禁止性规范的合同无效，我们不难理解，就像订立买卖国家禁止的毒品的合同无效一样，只要触犯了法律禁止性规定的行为都是无效的。但是对违反了法律强制性规范的行为是否无效值得探讨，国家《土地管理法》第62条的规定“农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村居民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《江苏省土地管理条例》第35条规定“农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”根据前述规定，农村私有房屋买卖，因为涉及到土地使用权的转让，也需要有关部门批准，违反了相关规定，合同可能无效。但我们知道未发生产权过户与买卖合同无效是两个不同的概念，买卖合同无效固然不能发生产权转移，但未发生产权转移的原因未必就是合同无效所致，从保护买受人的合法权益出发，认定未办理产权登记的合同无效，显然不妥，因为一旦认定买卖合同无效，其结果对买受人极为不利。买受人基于诚实信用原则相信出卖人不会反悔而对房屋作出了改建并且付出了大量的投入，一旦认定无效，买受人损失的不仅是可以测算的损失，更多的是无法评估的损失，失去了平等保护合同当事人的原则。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条规定“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”这说明财产所有权的转移与否，并不决定买卖合同的效力。这一规定也同样适用于房屋买卖。《合同法》第133条规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”也表明：房屋买卖非法律所禁止，法律、行政法规只是规定在产权转移问题上必须履行相关的登记手续，未办理登记手续的，产权不得转移。故未办理产权登记的行为不得对抗第三人，这是未办理产权过户登记手续的法律后果，并不必然导致合同无效，只要双方当事人能够履行登记手续的，应当责令或者判令补办登记手续，从维护交易安全、培育房地产市场、充分保护当事人合法权益和私法自治的原则出发，不易因房屋买卖未办理过户登记而宣告合同无效，所以第一种观点不能成立。

第二种观点，首先分析农民拥有的宅基地的性质。农民住房宅基地是通过符合条件的农民依法向村委会提出申请，依法报经上级主管部门批准，才能获得。农民取得的宅基地仅享有使用权，而不享有所有权。农民拥有的宅基地是国家对特定对象为了解决农民基本生活保障问题基于申请通过行政划拨的形式分配给农民使用的，所以宅基地在相当程度上具有社会保障和福利功能，农民能够十分廉价的取得宅基地并长期使用，从而获得了基本的生活条件。农民取得宅基地主要是基于本集体经济组织的成员这一成员资格，其性质是农村居民，根据农民建房需求，而依法先向本村村委会提出申请，该申请经审核后报上级批准，为此，农民能获得宅基地。农民拥有宅基地使用权具有用益物权的性质，具有长期性，如果没有发生农民的户口发生改变成为城市户口或者迁移他处或者死亡没有继承人的情况，宅基地不得收回，所以农民只要不改变前述情形，宅基地将长久甚至永久的拥有使用权，非经法定程序不得侵犯，所以在一定程度上讲宅基地实际上是农民的私产。农民与宅基地这一福利待遇息息相关，未经批准，农民不得擅自处分宅基地使用权，这是国家对农民基本生活保障制度的要求和体现。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发「1999」39号）规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市市民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。有人认为该通知非法律、行政法规，但我们看该通知精神符合我国宅基地和农村集体土地使用的现状和法律、行政法规的宗旨，且该通知明令下级各行政机关不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证，下级各行政机关必须遵守，法院如果确立合同有效，那么必须判令双方办理过户手续，而办理过户手续不能实现，产权不能过户，致使行政权与司法权发生严重冲突，产权处于不确定状态，对双方当事人也是不利的，故本案被告系城市居民，购买原告住宅行为违反了《通知》精神，应当认定无效。

但该观点同时提出合同无效适用诉讼时效的问题，笔者不能苟同。诉讼时效是指请求权在一定时期内不行使即失去法律强制性保护的一种诉讼制度。诉讼时效只是适用于请求权，我们知道请求权是指请求他人为一定或者不为一定行为的权利，最为典型的就是债权请求权，国家设立诉讼时效的目的是为了促使当事人及时主张权利，不能长久的使得争议存在着，从而影响市场财物的流转，为了加快财物和货币的流通，尽早实现权利，使资源配置更加优化，国家通过立法公权形式干预私权，其目的是显而易见的。而流通领域中绝大多数交易形式体现在公民、法人和其他组织之间商品交易的流通，大量的请求权就应运而生。所以诉讼时效绝大多数是用来规范市场流通领域的请求权。对合同无效，主要是由有权部门对合同的确认，合同是否有效，主要依据是法院的裁判，而不是当事人之间的争执或者无权部门的认定，在法院生效判决确定合同无效之前，当事人没有必要也不需要知道合同是否具备效力，因此，当事人在合同未被确认无效前，根本谈不上因合同无效而产生的相互取得的财物返还请求权，只有在一方当事人诉请无效而且一旦向法院起诉，法院认定无效时，当事人就是要求撤诉也未必得到法院的准许，所以该请求确认合同效力的权利形式表现就是形成权，也就是一方当事人可以以自己的行为就使法律关系发生变化的权利，其主要特征表现在：权利人可以以自己的意思表示行使形成权，使法律关系发生变更或者终止，其与须经对方当事人的承认、放弃和变更才能形成一致意见的相对请求权相比区别在于：依据权利人一方的意思表示。确认合同无效无疑属于形成权，而我们知道无论从实体还是程序上，形成权均不适用诉讼时效的规定。

《合同法》第52条规定的无效五种法定情形，试想如果适用诉讼时效，那么一方以欺诈、胁迫的手段订立损害国家利益或者恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或者以合法形式掩盖非法目的或者损害社会公共利益的合同，因一方当事人的疏忽而超过诉讼时效，使得合同变为有效，也使得不法行为变为合法性为，则似乎助长了人们损人利己、损公肥私，整个社会将会变成尔虞我诈、骗子盛行，社会秩序将变得混乱一片。贩毒者可以订立供货合同、谋生者可以订立借腹生子合同，显然反思结果远远偏离甚至与立法宗旨相悖，所以诉讼时效不适用于合同无效确认之诉。

有人认为无效合同长期存在至无效宣告，则使相信合同有效的一方受到较大损失，因为合同无效的后果是相互返还。其实这种担忧是不必要的，合同无效的情形告诉我们只有符合法律规定的情形才能被确认无效，从五种情形看，该五种情形均是违反公序良俗、最基本的法治、违反市场规律的，依据常理均应由国家公权予以干预的情形。双方当事人订立无效合同所产生的损失理应根据谁有过错谁承担责任原则自行承担，这是普通的道理，根据报偿理论，当事人犯了错就应当得到惩罚，当然，法律还规定没有过错的一方可以向有过错的一方请求赔偿，所以在这个问题上，没有太大的法律障碍。

还有人认为：法院处理合同无效的同时还处理财产返还和赔偿损失，既然涉及财产返还和赔偿损失，也就是债权请求权，农民诉讼时效又如何理解其实这是两个诉讼请求，本应当分别处理，但国家考虑到诉讼成本，从方便快捷、提高效率、诉讼资源最大优化才要求法官一并处理，免得当事人产生讼累，请求返还财产与赔偿损失系债权请求权，自然适用诉讼时效规定，但该请求权自合同被确认无效时才产生，不能认为该请求权就生于合同订立之时，因为当事人总想订立有效合同并实现自己想得到的利益，只要是正常交易，谁都不想订立无效合同。当事人订立合同后，仅产生合同上的债权债务关系，当事人依据合同约定或者法律规定履行先合同义务或者履行合同义务或者履行合同后产生的权利义务，而非合同被确认无效恢复到当事人订立合同前的状态下形成的非合同而因合同产生的标的物返还请求权和赔偿请求权，物返还请求权和赔偿请求权产生于合同被确认无效之时，故权利尚未形成，何谈诉讼时效起算点呢所以只有在合同被确认无效后才产生该权利，如果经过一段时间不主张，将超过诉讼时效。

既然本案原告与被告订立的合同无效，双方应当相互返还，但此时的返还对原告有利，对被告极为不利。笔者认为：用地部门拆迁补偿是根据房屋现状给予的补偿，而不是针对房屋原始是何种结构、多少面积等。有些房屋时过境迁，当事人花费很多进行了装修或者翻建，此时要求全部返还显然对其不公平，即使要返还，须对被告当初购房时购房款以及装修或者改建的费用分离出来并计算利息损失归被告所有。其次，我国宅基地，一家只有一户，出卖人出售房屋后，时隔多年来主张无效，可以讲出卖人有相应的住房保障，其起诉的目的返还房屋是假，索取高额补偿费是真，这样违背市场诚信原则，本来这种行为就被常理所谴责，所以法院应当予以公正的评价，以维护买受人的居住利益，少分或者不分。

徐小年