案情

原告：胡某某，男，34岁，新乡市某事业单位职工。

被告：新乡市西亚房地产开发有限公司。

法定代表人：李某，经理。

被告：张某某，男，新乡市某银行退休干部。

原告胡某某因改善住房条件想购买一套商品房。当他得知新乡市西亚房地产开发有限公司（以下简称西亚公司）要在新乡市X路X号路南盖楼房，考虑到这个地段离单位近且价格也合适的因素，胡某某于2002年1月27日和西亚公司的代表张某某经协商签订了一份售房协议，协议约定了胡某某购买的楼房为X号楼X单元X层1套，面积为110.67平方米，总价值为11万元，付款方式为一次性付清，该楼房的交付使用期为2002年11月30日。协议签订后，胡某某于2002年1月27日当日及2002年2月2日分别交房款7万元和4万元，西亚公司收款后给胡某某出具了收据。但西亚公司却未就该楼房办理《商品房预售许可证》，而且在起了地基后因资金不到位导致该楼无法完工和交付使用。在胡某某多次要求解决问题的情况下，2003年5月1日、6月13日，西亚公司的经办人张某某给胡某某出具承诺书和欠条，承诺双倍偿还胡某某购房款22万元，后西亚公司一直未履行给付义务。胡某某要讨要无果的情况下，向红旗区法院提起了诉讼。

原告胡某某诉称，2002年，西亚公司在新乡市X路南建房，原告一次性交清房款11万元，并同西亚公司签订合同一份，约定于2002年11月30日前将房交付原告使用，但西亚公司未按期履约，且未办理预售房许可证，属欺诈行为，诉至法院要求判令1、确认售房合同无效；2、二被告双倍返还购房款及利息；3、二被告赔偿因拖欠房款所造成的经济损失。

被告西亚公司辩称，同意收回购房合同，将所收房款退回。

被告张某某辩称，起诉书所述基本属实，同意退原告所交房款并承担银行利息，不同意双倍返还购房款。

审判

河南省新乡市红旗区人民法院经审理认为，西亚公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与胡某某所签售房协议无效，属欺诈行为。张某某虽不属于西亚公司的工作人员，但其代表西亚公司与胡某某签订售房协议属代理行为，该协议加盖了西亚公司的公章，已经过西亚开发公司的认可；西亚公司收取房款后所出具的收据上加盖的印章为其财务章，说明西亚公司与胡某某形成商品房买卖合同法律关系；且张某某本人不具备出售商品房的主体资格，其行为所造成的后果应由西亚公司承担。对胡某某要求确认购房合同无效，西亚公司承担双倍偿还购房款22万元及利息的诉讼请求，予以支持。要求张某某承担责任的诉讼请求，不予支持。胡某某要求西亚公司赔偿因拖欠房款所造成的经济损失的诉讼请求，因胡某某未递交损失的相关证据，不予支持。对西亚公司、张某某提出退回胡某某购房款及利息的辩称，无事实及法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（四）项、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项之规定，判决：一、2002年1月27日胡某某与西亚公司所签售房合同为无效协议。二、西亚公司在判决生效后十日内返还胡某某购房款22万元及利息。三、驳回胡某某的其他诉讼请求。

一审判决后，被告西亚公司不服，提起上诉称：一、胡某某在与上诉人签订售房协议时明知上诉人没有取得商品房预售许可证，上诉人没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，因此无须承担双倍返还购房款的责任。二、张某某给胡某某出具的承诺书是在工程没有完要，被上诉人胡某某要求退房的情况下，由于资金不到位，给其出具的，该承诺书不是张某某及西亚公司真实意思表示，且显失公平。请求撤销原判，改判上诉人退还房款11万元或在工程完工后交付房屋。

被上诉人胡某某辩称：当时买房时上诉人说手续齐全，在此情况下才签订了合同，交付了购房款。且张某某出具的承诺书也是其自愿出的，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。

新乡市中级法院经审理认为，上诉人西亚公司与被上诉人胡某某签订了售房临时协议，该协议应为商品房预售协议，胡某某按照协议约定向西亚公司交付了购房款11万元。但西亚公司没有取得商品房预售许可证明，因此应认定双方签订的商品房预售合同无效。对于西亚公司在签订售房协议时是否存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，因在其后由于西亚公司所售的商品房迟迟没有完工，被上诉人胡某某要求退房返还购房款时，上诉人西亚公司签订此合同的代理人张某某给胡某某出具了承诺书，承诺如不能按期还款将双倍返还购房款，该双倍返还购房款的承诺与法律规定故意隐瞒没有商品房预售许可证承担双倍偿还购房款责任的规定相一致，因此本院认定上诉人西亚公司在签订商品房销售合同时存在故意隐瞒没有商品房预售许可证的事实，且事后张某某又代表西亚公司出具了双倍偿还房款的承诺，故上诉人西亚公司应承担双倍偿还购房款的责任。上诉人西亚公司主张张某某出具的承诺书显失公平及不应双倍偿还购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

评析

本案争议的焦点是，西亚公司在预售商品房的过程中是否故意隐瞒了其未取得商品房预售许可证明的事实，商品房销售时存在欺诈行为应否承担双倍返还购房款的责任。

这是一起典型的商品房买卖合同纠纷。对于商品房买卖纠纷案件如何适用法律，特别是商品房买卖中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，未取得预售房许可证明，一房二卖等，是否适用《消费者权益保护法》双倍赔偿的有关规定，一直是开发商、购房者关注的问题。因商品房涉及金额大，是否属于商品，不仅司法实践中有争议，就是法学理论界也认识不一，各地对案件的处理没有统一的标准，为此，2003年4月28日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），自2003年6月1日起施行，《解释》对商品房预售的效力，商品房买卖中的欺诈行为等导致合同无效或被撤销适用惩罚性赔偿责任作出了明确、具体的规定，为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律依据。

什么是“商品房买卖合同”，《解释》第一条：“是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本条界定了商品房买卖合同的外延，它与私房、集资房、房改房、经济适用房的买卖不是一个概念和范畴，法律适用也就不一样。关于“商品房预售”的定义，建设部《城市商品房预售管理办法》第二条是这样规定的：“是指房地产开发经营企业将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为”。

在我国，商品房预售实行许可证制度。即开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。而且售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。这些内容在《城市商品房预售管理办法》第六条、第九条中都有明文规定。

如何认定商品房买卖合同的效力《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。这与《城市商品房预售管理办法》第六条、第九条的规定是一致的。我国《合同法》第五十二条第五项也规定：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中原告西亚公司在原告胡某某起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故法院认定双方所签订的购房合同属无效合同是于法有据的。

本案中西亚公司是否故意隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实未取得商品房预售许可证明的无效合同在法律上如何处理《解释》第九条第（一）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。也就是说买受人可以最高累计获得购房款双倍的赔偿。关于“欺诈行为”，最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第68条是这样解释的：“一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为”，本案被告西亚公司所售的商品房迟迟没有完工，在原告胡某某要求退房返还购房款时，代表西亚公司与胡某某签订购房合同的张某某给胡某具了承诺书，承诺如不能按期还款将双倍返还购房款，该双倍返还购房款的承诺与法律规定故意隐瞒没有商品房预售许可证承担双倍偿还购房款责任的规定相一致，由此情节可看出，被告西亚公司在本案中存在欺诈行为。法院依法做出西亚公司双倍返还胡某某购房款的判决，是对我国法律惩罚性条款的正确适用。

王国明裴梅玲