开发公司对外私自出售物业管理用房的效力分析
“物业管理用房，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房在实践中包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。”
根据《物业管理条例》第三十八条之规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。另外：《中华人民共和国物权法》第七十三条明确规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。那么，实践中地产开发公司在未经业主大会同意私自出售物业管理用房的情形应当怎样看待？
一、如果受让方构成善意取得条件，则出售行为有效。
善意取得制度建立的目的是为了稳定市场交易行为，维护受让方的利益，尽管出售方对标的物无处分权，只要受让方满足善意取得规定的条件，则出售行为有效，标的物实际所有人无权要求返还，只能要求无权处分人赔偿。
实践中，受让方购买物业管理用房是否符合善意取得需同时满足下述三个条件：第一，受让方不知该房屋为物业管理用房（如受让方为物业管理用房小区业主则可直接推定其已知）；第二，以合理价格购买（为同地段市场价而不是成本价）；第三，已经办理房屋过户登记。
二、开发公司在《物业管理条例》施行前出售物业管理用房，出售行为有效。
如果开发公司未经业主大会同意签订物业管理用房买卖合同是在《物业管理条例》施行之前进行的，则出售行为有效。如果是在《物业管理条例》施行之后进行的，则参照上述第一种善意取得情形分析。
（注意：随着法律法规进一步完善，防范私自转让物业管理用房的情形发生，个别地区在进行房屋初始登记时已将物业管理用房登记在全体业主名下。）
