甲男与乙女2000年相识，2002年4月1日登记结婚。2000年12月甲与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买商品住房一套，房屋总价款115000元，首付35000元，按揭贷款80000元。双方结婚后即在此房屋中居住。2005年3月14日取得房屋所有权证。2006年8月，乙诉至法院要求离婚并分割房屋，此时已偿还贷款50000元，其中甲婚前还贷15000元。诉讼中甲同意离婚但是不同意分割房屋，主张该房屋系其婚前个人财产。
　　在近几年人民法院受理的离婚诉讼中，与上述案例相类似的情形大量存在。对于这种婚前购买、婚后还贷的房屋应当如何认定、分割，不仅当事人各执已见、针锋相对，就是在人民法院内部，意见也并不统一。一种意见认为：“房子判归一方比较合适，婚姻关系存续期间用共同财产支付的贷款，应当属于夫妻共同财产，由获得房子的一方给对方一半的补偿，这样处理也比较好执行，其可以在离婚后继续归还银行贷款。如果房屋已经升值，在双方对房屋子现价不能达成一致意见时，可委托有关部门进行评估，评估出来的房屋价格减去一方婚前支付的首付款就是夫妻共同财产。因为《婚姻法司法解释(二)》已规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产，那么一方用婚前个人财产支付首付款购买的房屋升值所产生的收益认定为夫妻共同财产较为妥当。”1还有一种意见认为：“一方婚前以个人名义办理购房贷款，并以个人财产支付首期房款，婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还贷款的，应当区分两种情形分别认定：①如果于婚后取得房屋所有权，即使登记于一方名下，也应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于婚前一方所支付的首期付款等款项如何认定和处理，实践中有不同的意见。有些同志认为，婚前一方支付的首期付款，应当作为夫妻间的债务，由另一方返还一半。这种做法便于操作，受到法官们的欢迎。但学者们认为，婚前支付的首期房款，随着房屋的增值，该笔款项实际已产生了收益，而且有可能增值幅度较大，如果此时仅由另一方返还一半，可能会造成双方利益的失衡。因此，不妨将其出资作为所占房屋份额的考虑，比较公平合理。对于尚欠的银行贷款，应当作为夫妻共同债务，由双方负担。②如果所有权于婚前取得，且登记于一方名下，但于婚姻存续期间以夫妻共同财产偿还贷款的，房屋应认定为一方个人财产。婚后以共同财产偿还的贷款，一方应予返还本金及相应增值部分利益。”2实践中还有一种做法，即回避房屋权属问题，直接对房屋的现有价值进行评估，然后根据首付和还贷比便进行分割。
　　本文不完全赞同上述观点和做法。笔者认为：一方婚前贷款购买的房屋，无论房屋所有权证何时取得，均是买房一方当事人的婚前个人财产;房屋贷款是买房一方的婚前个人债务，婚后还贷系用夫妻共同财产偿还个人债务;还贷行为与房屋升值无关。
　　一、关于房屋贷款
　　房屋按揭贷款是房屋贷款的一种形式，当前房屋贷款主要有公积金贷款、按揭贷款及公积金和按揭按比例组合的贷款三种形式。无论哪一种贷款形式，当事人都必须与银行签订借款合同和抵押担保合同，在当事人所购买的房屋上设立担保物权，银行是抵押权人。所以，实务中的房屋贷款本质上就是房屋抵押贷款。
　　以本文案例为例，一般贷款买房的流程是：甲与开发商签订商品房买卖合同，约定付款方式为首付30%的房款，其余办理银行贷款;然后甲持签订好的商品房买卖合同与银行签订借款合同和抵押合同，合同生效后银行就会依约将款项转入开发商的银行帐户。笔者认为，银行向开发商帐户划款的行为具有双重性质，对于银行来讲这是履行借款合同项下向甲提供借款义务的行为，而对于甲来说则是履行买卖合同项下给付房款义务的行为。这一行为产生两个法律后果，一是甲履行了买卖合同的主要义务并享有了要求开发商依约交房并办理所有权证等的合同权利，需要注意的是，这些合同权利在甲婚前即已存在;二是银行对甲享有了债权与抵押权，而甲则负有了依约按期还贷的合同义务，该合同义务也是产生于婚前。甲买房与贷款在生活中是相互关联的两件事——买房就需要贷款、贷款也是为了买房，但是就法律适用来说，甲买房与贷款分别是两个不同的法律关系，甲所签的买卖合同与借款合同是相互独立的，二者之间不具有主从关系，具有主从关系的是甲与银行所签的借款合同和抵押担保合同。因此偿还贷款是甲在借款合同项下的合同义务，无论是婚前还贷还是婚后还贷，均是甲履行借款合同义务的行为，与商品房买卖合同及房屋所有权的归属没有任何法律上的关系。从某种角度来讲，无论甲是否履行了还贷义务，都不会对商品房买卖合同的履行(包括房屋所有权证的办理)产生任何实质性的影响。
　　由此我们可以得出两个结论，第一，办理房屋所有权证是甲婚前即已享有的合同权利;第二，房屋贷款是甲产生于婚前的合同义务，属于甲的婚前个人债务，应由甲用个人财产来偿还。由于我国婚姻法规定的法定夫妻财产制是夫妻财产共同所有制，那么在甲与乙之间没有特别约定的情况下，甲乙婚后所还贷款应当认定为用夫妻共同财产偿还甲的个人债务，离婚时应当由甲支付婚后所还贷款金额的一半给乙。
　　二、关于房屋的权属性质
　　房屋的权属性质可以从两个方面来分析。首先可以从物权角度分析。房屋所有权证是物权的权属证明，具有法律上的推定效力，即推定房屋所有权证上登记的人是该房屋的所有权人。但是在诉讼中房屋所有权证只是一种证据，当事人就房屋权属有争议时，还应当进一步考察购买房屋时的出资情况。就本文案例来说，虽然甲的房屋所有权证是在婚后取得，但是还不能仅凭此就认定房屋是夫妻共同财产。一般来说，只有夫妻共同出资购买取得的房屋才是夫妻共同财产。那么，通过前面所述，银行向开发商划款的行为已经使甲履行了支付房款的义务，因此，可以认定，购买房屋完全是由甲以婚前个人财产出资。因为购房与贷款、还贷是不同的、相互独立的法律关系，所以不能将婚后还贷认定为是对购房的出资。举个例子说，如果甲未能按期还款，银行能否主张当初向开发商划款是一种出资行为并进而主张对甲所购房屋按份共有吗?答案显然是否定的。虽然贷款是因购房产生，婚后共同偿还的也是购房贷款，但这并不等同于购房出资，甲婚前贷款所购房屋完全体系甲个人出资，应当认定为其婚前个人财产。
　　其次，从婚姻法角度来分析，财产所有权的取得包括原始取得和继受取得，继受取得包括买卖、继承等方式，显然要经历一个过程。如果我们把买卖方式的继受取得开始于要约、承诺、订立合同，继承方式的继受取得开始于被继承人死亡，那么《婚姻法》所规定的婚姻关系存续期间所得的财产，应当理解为继受取得的过程开始于婚姻关系存续期间，而不仅仅是指最终取得财产所有权的结果发生于婚姻关系存续期间，否则，就可以说，婚姻关系存续期间、用夫妻共同财产购买的、登记在一方名下的、在离婚后才取得所有权证的房屋不是夫妻共同财产。“比如，一方在婚姻关系存续期间拿到补发的婚前的奖金，这笔奖金应认定为一方的个人财产。又如，一方的父亲在婚前死亡，婚姻关系存续期间才分割遗产，由于继承权从被继承人死亡时开始享有，故这笔遗产也应认定为一方的个人财产。再如，一方婚前借给朋友10万元钱，并签订了书面借款协议，婚后才通过诉讼程序要回这笔钱，但实际上债权早在婚前就存在了，即从一方与朋友签订的借款合同成立之日起已经享有债权，故这10万元钱应认定为一方的个人财产。”3同样道理，甲取得房屋所有权的过程开始于婚前，办理所有权证的合同权利产生于婚前，只是在婚后才得以实现，因此应当认定房屋系甲的个人婚前财产，而不是夫妻共同财产。
　　三、关于房屋增值
　　近几年来，房屋价格一直处于上涨的情形，一方在婚前贷款购买的房屋，在双方离婚时往往已经大幅升值，因而就有一种观点认为应当将房屋的升值部分作为夫妻共同财产予以分割。笔者认为这一观点是不正确的，理由有三：第一，所谓的增值并不是实际已经取得的财产，它只是根据如果将房屋按市场价变卖这样一种假设而得出的推测的结论，而不是现实已经存在的必然能够实现的财产权利。换句话说，如果当事人不将房屋放到市场上去出售，则所谓的增值永远也不会实现。离婚诉讼不可能分析不存在的财产或权利。第二，虽然房屋增值是一种推测，并未现实地得以实现，但房屋增值确是不争的事实。然而，房屋增值的原因完全是房地产市场造成的，与婚后共同还贷的行为并无任何因果关系。在市场价格大幅上涨的情形下，当事人若不偿还贷款，可能造成的后果之一是银行依法行使抵押权，而丝毫不会影响房屋的市场价格;同样，如果房地产市场价格大幅下跌，就算当事人依约及时还贷，也不会使房屋增值。第三，房屋增值并不是生产、经营的收益。婚姻法规定：夫妻关系存续期间生产、经营的收益归夫妻共同所有。根据这一规定，如果一方当事人在婚后将婚前购买的房屋出租而取得租金收益，或者将婚前购买的房屋售出取得高于当初买房的对价，这些都可以认定为源于生产、经营的收益，而本文案例中的房屋是当事人的居住用房，其增值显然不是源于生产经营行为，而是完全由市场原因所致，所以不能将房屋增值部分认定为夫妻共同财产。第四，从物权角度讲，一个物上只能有一个所有权，就房屋所有权来说，要么完全归一个主体所有、要么归不同的主体按份共有或者共同共有，不可能存在既有一个主体所有的部分，又有不同主体共有的部分的情形。所以，那种回避房屋权属问题、直接认定婚前首付和还贷及相应的增值部分是一方个人财产、婚后共同还贷及相应增值部分是婚后共同财产的观点和做法是没有法律依据的。
　　结束语：在当前的离婚案件中，涉及一方婚前购买、婚后双方共同还贷房屋的一般有三种情形：一是一方婚前贷款购买并已经取得房屋所有权证，婚后双方共同还贷;二是一方婚前贷款购买，婚后才取得房屋所有权证，婚后双方共同还贷;三是一方婚前贷款购买，婚后双方共同还贷，离婚时尚未取得房屋所有权证。笔者认为：在第一种和第二种情形下，应当认定房屋为购买一方的婚前个人财产，在第三种情形下，因当事人尚未取得房屋所有权证，依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条的规定，不宜判决房屋所有权的归属，而是根据实际情况判决由当事人使用。婚后还贷无论在何种情形下均属于用夫妻共同财产偿还个人债务，应当由买房一方支付婚后还贷金额的一半给对方。房屋增值也均与婚后还贷行为无任何事实上的和法律上的因果关系，不能将房屋增加的价值作为夫妻共同财产予以分割。
　　审判实践中还有一种观点认为：由于当前一般是男方准备结婚用房，所以上述处理意见对女方不公平、不利于保护妇女权益。实际上，关于这一点法律已经给出了救济渠道，《婚姻法》第四十二条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予帮助。”最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》中对《婚姻法》第四十二条做出了进一步的规定。据此，法官完全可以在审理具体案件时查明事实，酌情判决。在离婚诉讼中保护妇女权益无可厚非，但是应当在法律规定的框架内，将本文案例所涉房屋认定为夫妻共同财产或者认定婚后还贷及增值部分为夫妻共同财产而予以分割，并不妥当。