婚前以一方名义购买，婚后共同还贷的按揭房屋在离婚案中的分割
在现实的司法实践中，人们对经常遇到的婚前以一方名义购买、婚后共同还贷的按揭房屋在离婚案中的分割问题，总是仁者见仁、智者见智，意见不一。其中，比较突出的意见不外乎两种。
第一种意见：把婚前以一方名义购买，婚后共同还贷的按揭房屋，认定为属于婚前以自己的名义购买房屋的一方的“个人婚前财产”，在夫妻离婚时，把房屋判决归该方所有，同时，该方向对方支付夫妻婚姻存续期间共同还贷的房款数额的一半以及相应利息。
该种意见认为，购房者与卖房者是房屋买卖关系，而购房人与贷款人则是房款借贷关系。当购房人与卖房人签订了购房合同，并在找贷款人借到了钱，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向贷款人偿还借款的行为，属于购房人与贷款人因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。购房人购房行为得到了房产所有权是属于物权，还贷行为是属于债权法律关系，物权优于债权，所以婚后共同还贷的行为不能造成房产所有权的变更，且房产作为不动产，其所有权变更必须经过房产部门的登记公示程序，才能产生法律效力，婚后共同还贷的行为只能产生债权债务的法律关系，也就是说在婚后还贷的行为中相对方出了一半的财力，因此，离婚时购房人仅仅是就婚后共同还款的一半及其利息向相对方补偿。
第二种意见：把婚前以一方名义购买，婚后共同还贷的按揭房屋，认定为属于婚前以自己的名义购买房屋的一方的“个人婚前财产”，在夫妻离婚时，把房屋判决归该方所有。不过，随着房地产的急遽增值，如果该方仅仅是向对方支付夫妻婚姻存续期间共同还贷的房款数额的一半以及相应利息，则显失公平，那么，应该把夫妻共同还贷的房款及该部分房款在房屋全价款中占的比例所对应的房屋比例分额的增值部分，“视为”夫妻共同财产，离婚时由该方按照一半的数额补偿为对方。
该种意见认为，婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑（以取得房产证为准），但是，因为存在婚后夫妻共同偿还贷款的事实，所以应当将房屋产权分时段分割为婚前婚后两部分：婚前个人支付的房价款对应的相应比例的婚前房产部分，属于其个人财产；婚后双方共同偿还银行贷款对应的相应比例的房产部分，视为夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
笔者认为，以上两种意见尽管不同，但区别却仅仅是婚前以一方名义购买、婚后共同还贷的按揭房屋的一方是给予对方共同还贷的房款数额以及相应利息的一半，还是给予对方共同还贷的房款数额以及所对应的房屋比例分额的增值部分的一半。
一言以蔽之，以上两种意见的不同，就是平分夫妻共同还贷的房款利息，还是平分夫妻共同还贷的房款所对应的房屋增值部分。
但是，从本质上讲，这两种意见并没有不同，其基本的法律依据都是：
一、我国《城市房地产管理法》第五十九条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。
二、《城市房屋权属登记管理办法》[注：2008年7月1日失效]第四条：“国家实行房屋所有权登记发证制度”。
第五条：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。
三、我国《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”
四、我国《婚姻法》第十八条规定，“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……”
五、最高人民法院关于适用《婚姻法》（解释一）第十九条规定，“婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”。
并且，第二种意见还引用了民事法律的公平原则。
不过，笔者认为，以上两种意见尽管所引用的基本的法律规定没有错误，但是，却对“婚姻”这个法律事实的成立对夫妻各自财产关系的改变，对所有权理论、民法公平原则的错误理解，以及对它们所依据的基本法律规定、相应的司法解释的片面理解。
其一，以上两种意见没有正确理解“婚前财产”的内涵，以及“婚姻”这个法律事实成立之后，“婚前财产”内涵的变化。
顾名思义，婚前财产是指在结婚前夫妻一方就已经取得的财产。这些财产，包括他们任何一方结婚前的动产或者不动产，有形财产或者还是无形财产。
笔者认为，按照客观的原则，按照正确的理解，个人的“婚前财产”具体的就是指个人与他人结婚前、即“婚姻”这个法律事实成立之时以前，个人拥有的全部合法财产，是“婚姻”这个法律事实成立之时以前拥有的个人合法财产的总和。换句话说，个人的“婚前财产”终止或者结束于“婚姻”这个法律事实成立之时，个人在“婚姻”这个法律事实成立之时以后的个人获得的财产，就不可能、也不能说是个人的“婚前财产”，而只能是个人的“婚后财产”。
另外，根据《婚姻法》第十八条“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产;（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产”的规定，（二）至（五）这四种情况属于个人在婚后所得的财产，除此之外，在婚后个人所得的财产，就属于夫妻共同财产，明确与第（一）种“一方的婚前财产”相区别。
譬如，如果个人所有合法财产，“结算”于“婚姻”这个法律事实成立之时，针对房屋而言，该个人拥有一座楼房，楼房购买时价值20万，至“婚姻”这个法律事实成立之时已经升值了10万，总体价值已经达30万，那么，该个人的“婚前财产”价值就是30万。
不过，在“婚姻”这个法律事实成立以后，个人的“婚前财产”——价值30万的房屋，又升值了20万，不言而喻，这升值了的20万的价值，就属于该个人的“婚后”所得财产，这是一个谁都不能否认的客观事实，谁也不能把这确实存在的“婚后”获得的房屋20万的升值价值，说成是该个人的婚前所得的“婚前财产”，而且，房屋升值的20万的价值，又不属于《婚姻法》第十八条第（二）至第（五）这四种情况，显然，婚后房屋升值的20万价值，属于夫妻共同财产。
另外，马克思主义的辨证唯物主义告诉我们，任何事物都在运动、变化和发展之中，所以，个人在“婚姻”这个法律事实成立之时之前的“婚前财产”，至离婚时，这个“婚前财产”包括房屋，可能在法定形式的要件上没有什么变化，如，房产证的登记内容没有变化，但是，因为“婚姻”这个法律事实的客观事实的产生和存在，房屋所有权的四项权能——占有、使用、收益、处分的行使、内涵，却都不可避免地产生了变化：原先由所有权个人占有居住、使用的房屋，“婚姻”成立后，对房屋没有所有权的人，则因为“婚姻”关系的存在，也在占有居住、使用着房屋；另外，在“婚姻”成立后，存在着房屋增值这个属于房屋收益的客观事实，等等，致使“婚姻”这个法律事实成立之时之前个人的“婚前财产”，在内涵上已经不是“婚姻”这个法律事实成立之时的以后个人的“婚前财产”，即离婚时还存在的个人的“婚前财产”，已经不同于“婚姻”这个法律事实成立之时的个人“婚前财产”，其根本的不同在于：房屋的价值已经由“婚姻”这个法律事实成立之时的价值，变化成为了离婚时的房屋价值——包含着“婚姻”这个法律事实成立之时至离婚时的房屋增值部分这个“收益”。
由上所见，以上所列举的两种意见，因为没有用辨证唯物主义的思维方式，而是用形而上学的唯物主义的思维方式，用静止的、不变化的眼光把握“婚前财产”的内涵，所以，在离婚时，就无视离婚时还存在的“婚前财产”的内涵已经不是“婚姻”这个法律事实成立之时的“婚前财产”的内涵，如房屋，已经客观存在着“婚后”增值这个收益事实。因此，在这种“此一时非彼一时”的情况下，以上两种意见仅仅适用我国《婚姻法》第十八条“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……”、最高人民法院关于适用《婚姻法》（解释一）第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”的规定，处理“婚前以一方名义购买、婚后共同还贷的按揭房屋在离婚案中的分割”问题，明显存在着认识论错误的大问题。
同时，因为以上两种意见存在着无视离婚时还存在着的个人“婚前财产”在内涵上已经不是“婚姻”这个法律事实成立之时的个人“婚前财产”的客观事实，所以，以上两种意见自然而冉地都无视或忽略了最高人民法院《关于人民法院审理婚姻案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二条：“夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：……（６）一方或双方的其他合法所得”的规定，把房屋收益这个属于夫妻双方在婚姻关系存续期间房屋所有权人一人所得的合法财产，没有认定为为夫妻共同财产，自然存在着法律适用上的错误。
此外，针对第二种意见而言，适用民法的公平原则也属于错误。因为，按照《民法通则》的规定，只有在以下几种情况下才可以适用公平原则：
1、无民事行为能力人、限制民事行为能力人致人损害，监护人已尽监护责任的。
2、紧急避险造成损害，危险是由自然原因引起，且避险人采取的措施又无不当的。
3、行为人见义勇为而遭受损害的。
4、堆放物品倒塌致人损害，当事人均无过错的。
5、当事人对造成损害均无过错，但一方是在为对方的利益或共同利益进行活动的过程中受到损害的。
但是，作为离婚案件的财产分割，根本不属于以上五种适用公平原则的情形，所以，第二种意见适用公平原则属于适用法律方面的错误。
综上所述，我们如果科学地从离婚时还存在着的个人“婚前财产”在内涵上已经不是“婚姻”这个法律事实成立之时的个人“婚前财产”的客观事实出发，就可以得出一个客观、科学的结论：“婚前以一方名义购买，婚后共同还贷的按揭房屋在离婚案中的分割”，正确的分割意见是房屋归以自己的名义按揭贷款的一方——并没有违背房屋所有权方面的法律规定；婚后共同还贷的贷款、以及房屋在婚后的全部增值部分，按照夫妻共有财产平均分割，由拥有房屋的一方按照价款的一半支付或者补偿给对方——并没有违背《婚姻法》以及相关司法解释的规定，也没有违背房屋所有权方面的法律规定。
其二，从我国《婚姻法》及其相关司法解释，以及房屋所有权的理论和法律规定分析，以上两种意见也是错误的。
按照我国《婚姻法》第十九条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”的规定，以及最高人民法院关于适用《婚姻法》（解释一）第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”的规定，我们可以知道，我国对夫妻关系存续期间的夫妻财产关系实行的是约定财产制和法定财产制两种形式，法定财产制包括婚后所得共有制以及特定财产的个人所有制，即实行的是在夫妻双方对财产关系没有选择约定财产制或着约定不明确的情况下，实行法定财产制。
针对法定财产制而言，我国《婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。……”、第十八条，以及最高人民法院关于适用《婚姻法》（解释一）第十九条、最高人民法院关于适用《婚姻法》（解释二）第十一条“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产：（一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费”、第十二条“婚姻法第十七条第三项规定的’知识产权的收益’，是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益”以及其他相关规定，譬如，最高人民法院关于适用《婚姻法》（解释二）第十三条“军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于个人财产”、第十四条“人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。……”、第十九条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”、最高人民法院《关于人民法院审理婚姻案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二条第六项等，都是关于夫妻之间没有采取约定财产制的情况下实行的法定财产制的一些法律规定。这些法律规定，是关于个人婚前财产、夫妻一方个人婚后财产、夫妻关系存续期间共同财产的法律规定，对具有婚姻关系的夫妻双方无疑具有法律强制力。
我国《婚姻法》之所以规定了夫妻可以对夫妻关系存续期间所得的财产，包括夫妻一方个人婚后财产，以及个人婚前财产，决定实行约定财产制，还是选择法定财产制，从我国所有权的法律规定以及所有权的理论分析，其实质是在于财产的所有权人依法行使自己的所有权的体现。
我国法律规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”[《民法通则》第七十一条]、“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”[《物权法》第三十九条]，因此，夫妻双方的“婚姻”关系这个法律事实成立之前或者之时，作为自己财产的所有权人，夫妻双方都可以对自己拥有所有权的财产，包括房屋，行使占有、使用、收益和处分的权利。
譬如，夫妻双方对财产实行的是约定制，那么，这种情况下，婚前以自己名义购买按揭房屋的购买人，可以房屋所有权人的身份，把自己的首付款和贷款购买的房屋约定为夫妻共同财产，而需要偿还的银行贷款经过相对方同意，可以约定为夫妻共同债务。
毫无疑问，婚前以自己名义购买按揭房屋的购房人——房屋的所有权人，同意把自己购买的房屋约定为夫妻共同财产，正是行使自己对房屋所有权的处分权。
再如，现在的《婚姻法》和现有的法律法规，没有任何一个条文规定没有购买房屋的一方可以因为“婚姻”关系的成立，就有权利居住占有、使用他方购买的房屋，但是，从所有权的理论分析，我们不难得知，没有购买房屋的一方之所以居住、使用他方购买的房屋，是因为购买房屋的一方作为房屋的所有权人，同意、允许或者是授权与自己成立了“婚姻”关系的该方居住占有、使用该房屋，把自己的房屋作为夫妻生活的“家园”，也是购买房屋的一方作为房屋的所有权人行使着对房屋的处分权。
从我国《婚姻法》第十九条、最高人民法院关于适用《婚姻法》（解释一）第十九条的规定，我们看到，我国《婚姻法》对夫妻财产关系的处理采取的是“先约定，后法定”、“没约定，从法定”、“约定优于法定”的一个民事法律的基本原则，由此可见，夫妻之间财产关系的确定，在于他们是选择了约定财产制，还是法定财产制，约定财产制的财产所有权的归属、形式，由夫妻双方约定协商，法定财产制的财产所有权的归属、形式，由法律直接进行了规定。但是，从本质上讲，他们不管而是选择约定财产制，还是选择法定财产制选，确定夫妻之间的财产关系，从所有权的理论看，这都是他们作为自己财产的所有权人对自己的财产行使所有权的结果。
譬如，夫妻双方没有选择实行约定财产制，而是选择了法定财产制确定他们之间在“婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产”的所有权的归属问题，明显就是对自己财产所有权的一种处分行为。例如，把在婚姻关系存续期间自己个人所得的工资、奖金收入，个人的知识产权的收益，不是约定为归个人所有，而是选择按照《婚姻法》规定的“法定形式”认可为夫妻共同财产等等，实质上是作为“工资、奖金收入、知识产权的收益”的所有权人在“婚姻”这个法律事实成立之时，就作出了在“婚姻”这个法律事实成立之后的处分方式，不过，这种处分方式来自于《婚姻法》规定的“法定形式”，但是，实质上还属于财产所有权人对自己财产的处分。
基于笔者对个人“婚前财产”的辨证唯物主义的认识，以及所有权权能、所有权法律法规规定的认识，笔者认为，选择了法定财产制约束夫妻双方财产关系的夫妻，夫妻双方共同认可、并应该共同遵守的法律条款大致有：
我国《婚姻法》第十八条：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……”
最高人民法院关于适用《婚姻法》（解释一）第十九条：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”
最高人民法院《关于人民法院审理婚姻案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二条：“夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：……（６）一方或双方的其他合法所得”。
不言而喻，针对个人婚前房屋为例，如果房屋在婚后升值了20万，那么，这升值了的20万，是夫妻双方在婚姻关系存续期间一方的合法所得，性质上已经不是个人的“婚前财产”，而是应该属于夫妻共同财产。自然，在夫妻离婚时，如果夫妻对房屋的增值部分没有约定如何处理的时候，就按照夫妻共同财产进行平分——这种结果，是作为房屋的所有权人，在选择法定财产制确定夫妻之间的财产关系时，对自己财产在婚后的收益权——房屋增值，按照法律规定的一种方式进行的处分——把“一方或双方的其他合法所得”，作为对房屋增值处分的方式。
另外，按照现在的客观实际，房屋已经是一种商品，需要巨额资金的投入，购买房屋，其实质就是一种投资，所以，最高人民法院关于适用《婚姻法》（解释二）第十一条规定，“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产：（一）一方以个人财产投资取得的收益；……”，也是认定房屋在“婚后”的增值属于夫妻双方共同所有的法律规定。
综上所述，笔者按照“婚前财产”在婚后内涵已经改变的客观现实，按照《婚姻法》第十九条、最高人民法院关于适用《婚姻法》（解释一）第十九条以及《婚姻法》、所有权理论、房屋所有权的法律规定以及其他相关司法解释的规定，结合本文以上的分析，笔者从四个角度探讨一下“婚前以一方名义购买，婚后共同还贷的按揭房屋在离婚案中的分割”这个问题：
（一）夫妻已经以书面形式明确约定，“婚前以一方名义购买，婚后共同还贷的按揭房屋”属于婚前以自己的名义按揭贷款购买房屋一方的个人婚前财产，相对方对房屋只有居住权、使用权，而无收益权和处分权，那么，夫妻离婚时该相对方只能从拥有房屋的一方手中获取婚姻存续期间共同还贷的房款数额的一半以及相应利息。
（二）夫妻已经以书面形式明确约定，“婚前以一方名义购买，婚后共同还贷的按揭房屋”婚后共同还贷的钱款、以及该钱款所对应的房屋相应比例的部分属于夫妻共同财产，那么，离婚时双方约定的婚后共同还贷的款项、以及该钱款所对应的房屋相应比例的部分的升值属于夫妻共同财产，应该共同分割。
（三）夫妻已经以书面形式明确约定，“婚前以一方名义购买，婚后共同还贷的按揭房屋”属于夫妻共同财产，那么，离婚时该房屋的整体价值应该平均分割。
（四）如果夫妻没有选择采取约定财产制确定双方的共同财产、婚前个人财产、以及婚后个人财产关系，而是选择了法定财产制确定夫妻之间的财产关系，那么，正如上文所说，“婚前以一方名义购买，婚后共同还贷的按揭房屋”，离婚时，房屋归以自己的名义按揭贷款的一方，婚后共同还贷的贷款、以及房屋在婚后的全部增值部分，按照夫妻共有财产平均分割，由拥有房屋的一方按照价款的一半支付或者补偿给对方。
综上所述，按照我国《婚姻法》、按照我国房屋所有权方面的法律规定及相关司法解释，以及财产所有权的理论，笔者认为“婚前以一方名义购买，婚后共同还贷的按揭房屋”在离婚案中的分割，不可能是一个固定的答案，应该是针对每个不同的具体案件，有其针对性的不同处理方案，这需要我们这些法律工作人员全面把握客观事实和相关法律规定，“因病设方”、“对症下药”。
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