农村房屋转让的合法性探讨
农村房屋转让的合法性探讨
农村的房屋能否进入房产市场自由交易，这在当下是一个受到普遍关注的热点问题。司法裁判的主流意见是不承认农村房屋的可交易性，大多数此类房屋买卖合同都被认定为无效。特别是在受让方为非农村居民情形，这种交易受到司法保护的更是少之又少。但是，现实中并未存在关于农村房屋可交易性的明确具体的高位阶的法律规定，法院的裁判依据大多是部门规章以及并不具有法律强制力的所谓国家政策。此种裁判的非法合理性也因此受到了质疑。
农村居民拥有的房屋与其拥有的宅基地以及土地承包经营权一样，都是合法的私人财产，这在《物权法》以及《农村土地承包经营法》中已经得到了明确的确认。物权作为一种重要的财产权，占有、使用、收益、处分，是其最基本的四项权能。权利人也正是通过这四项权能的行使来实现对物的支配，获取经济利益以实现“物尽其用”。而保护公民的财产转让自由，正是保护公民私人财产的应有之义。而且民法所遵循的是“法无明文规定即不禁止”的解释与适用原则。普遍地对公民的财产转让自由施加限制并不具有理论上的合法性，而且也确实没有明确的法律规定禁止农村居民转让房屋。《农村土地承包经营法》对土地承包经营权的流转进行了明确的规定，基本承认了承包经营权的可转让性。土地承包经营权与房屋所有权并无实质区别，但是又如此区别对待，并不具有合理性。
在当前我国农村金融欠发达的情况下，农村居民为了发展经营从外部获取资金的渠道极其狭窄，农村信用社远远难以满足农村经济发展的资金需求。而且在银行业审慎经营的原则要求下，抵押贷款是一种通行的资金融通方式。现实情况是，经济资源严重缺乏的农村居民，所拥有的较大价值的不动产基本上只有房屋与土地承包经营权。在房屋上设定抵押权，是对房屋进行物权处分的一种普遍的方式。如果限制农村房屋的自由转让，那即使在设定了房屋抵押权的情况下，金融机构也难以在债权求偿不能的情况下通过实现抵押权的方式来减少损失。这实际上就是变相地禁止设定农村房屋抵押权，物权的处分权的实现基本上就成为了一句空话。农村房屋处于交易的停滞状态，与物权法所秉持的“物有所主，物尽其用”的理念背道而驰。
反对农村居民自由转让房屋的论者认为，无论是宅基地还是农村承包经营地，都是具有社会福利性质的财产分配，与农村居民作为集体经济组织一员的特定身份密切相关，即使允许转让，也只能局限在同一集体经济组织之内，而且要有集体经济组织的同意方可。农村居住用房附着于宅基地之上，既然宅基地的转让受到限制，房屋的转让也应一体受限。然而，农村居民作为集体经济组织的成员，享有的是在特定情况下依法律规定获取农村承包经营地以及宅基地的“期待权”，而这种排他的期待权就是所谓的集体经济组织成员的成员权。这种成员权并非是单纯的私权利，具有强烈的人身属性，并不具有可转让性。但是农村居民依此种资格获取宅基地使用权和土地承包经营权后，这种成员权资格并没有灭失。此种权利资格也并非附随于宅基地使用权和土地承包经营权之上。农村居民转让房屋，转让的只是自己合法拥有的财产，而非自己拥有的集体经济组织成员权。房屋的购买者并不会因为成为房屋的产权人而加入集体经济组织，出售了房屋的农村居民也不会因为丧失了房屋产权而丧失集体经济组织成员权。其凭借这一成员权仍然享有集体经济组织的收益分配等社会经济权利。
与其他任何商品一样，房屋进入市场交易也需要完善的权利转移规则，以稳定交易秩序，保障交易安全。房屋作为不动产，当然也要遵循物权法所设定的不动产转让登记公示的规则。现实状况是，现行的房产登记条例仅适用于城市地区，并未在农村地区普遍推行。此种情形也确实可能导致农村房屋交易中出现诸如欺诈、一物二卖等失范现象，导致纠纷产生。但是因为缺乏有效运行的登记制度就限制农村房屋进入市场交易，无异于因噎废食，阻断了自由流通的渠道。国务院正在开展的不动产登记条例制定工作，极有可能会对农村房屋产权做出规定。如此则可以扫清农村房屋入市自由交易的最大机制障碍。认定农村房屋转让具有合法性，也就不再有任何理论和实务上的困扰。
