动迁房《房屋转让协议》合法有效
动迁房《房屋转让协议》合法有效
【案例分析】
2003年8月，卖方李先生的母亲因私房动迁分得一套房屋，因为不符合房屋上市交易的政策，五年之内不能办理产证。卖方李先生后来和其母亲签订了《赠与协议》，将该房屋赠与卖方李先生。
2004年8月16日，买方王先生购买卖方李先生的房屋，签订了《房屋转让协议书》，约定房价29.5万。双方约定待卖方王先生取得产证后，双方即产权过户手续，协议签订后，不管市场价格如何波动，以协议为准；该买方王先生如果再次转让给他人，卖方李先生无权干涉，应当同样协助办理产权过户给他人的手续。2004年8月17日，买方王先生支付给了卖方李先生房款20万元，余款双反约定在办理房地产转让过户之日支付。后卖方李先生至今未交付房屋。
2005年7月，卖方李先生起诉要求确认双方签订的《房屋转让协议书》无效，法院未予支持。
2006年6月6日，买方王先生起诉要求卖方李先生及其母亲履行《房屋转让协议书》，法院认为该协议事实上履行不能，因此判决不支持买方王先生的诉讼请求。
2006年7月1日，买方王先生起诉要求解除和卖方李先生签订的《房屋转让协议》，卖方李先生返还给买方王先生房款20万元，赔偿房屋差价损失10万元。
【案件思考】
买卖拆迁房的《房屋转让协议》是否有效？实际履行不能的合同可否要求解除？
【法庭判决】
双方就动迁房签订的《房屋转让协议》有效。
因为双方签订的《房屋转让协议》实际履行不能，法院支持了买方王先生要求解除合同的诉讼请求，并判决卖方李先生返还王先生房款20万元。
卖方李先生不能按照合同约定交付房屋，已经构成违约，因此应当赔偿买方王先生差价损失10万元。
【法理延伸】
张英杰律师认为，买卖动迁房的《房屋转让协议》是当事人双方真实意思的表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。这份《房屋转让协议》约定了卖方交付房屋并转移房屋所有权的义务，买方支付房价款的义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成历史生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，协议不因为房屋是动迁房未办理产证而无效。
另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……”。因此，实际履行不能得合同，可以请求法院解除。
