不动产统一登记：不只是保障交易安全
不动产统一登记：不只是保障交易安全
北京振邦律师所 邹伙发
《物权法》从2007颁布至今也有六七个年头了，第十条规定的不动产统一登记制度到今天才算有了着落。虽然还没有出台，但是国务院的相关通知中所设定的的2014年6月这个时间限制也算是给了我们较为确定的希望。从当前的舆论导向来看，公众大多是希望通过统一的不动产登记制度来实现不动产统一的规范化，为不动产交易提供更安全的保障。当然，政府也想通过此举摸清房屋的产权状况，为征收房产税提供便利。但一个完善的不动产统一登记制度，要想充分发挥其作用，在其他方面还是要做出更详尽更完善的规定。
现行分散的不动产登记制度，主要着眼于对城市的房屋土地进行登记管理，对农村的房屋土地倒是较少顾及。但是我们不得不面对这样的事实，农村的经济发展水平不断提升，城市化也是大势所趋。在此情形下，农村的土地房屋升值已经是一个不争的事实。特别是在那些位于城市郊区的农村，房屋以及宅基地进入市场交易的现象非常普遍。更兼在政府主导下的大规模商业性土地开发，某些农村的房屋与土地土地可谓是炙手可热、寸土寸金。而长期缺乏房屋与土地的准确登记，造成了某些房屋与地块的权属不明确现象。村与村之间争地，户与户之间争房的现象也并非罕见。缺乏产权登记，权属不明确的农村房屋要想真正地进入市场交易，可谓是风险重重。统一的不动产登记制度必须要从城市走入农村，为农村房屋土地入市的正常交易提供安全可靠的保障。
不动产登记制度，不能只管登记，对登记后的后续事项也要做出详尽的规定。尤其是在房屋的信息查询方面。从本质来讲，房屋的产权信息确实是属于个人隐私，但是在日常经济生活以及司法实践中需要进行房屋产权查询也属合理之举。在离婚诉讼中涉及夫妻财产分割时，夫妻一方隐匿房产的查询就是个大问题。商业实践中如何评估交易对手的偿债能力，查询对方的不动产也是主要手段。谁有权利查询，如何查询，在最终确立的不动产统一登记制度中也需要做出明确的规定，避免司法实践中再生纠结。
现实生活中因为房产登记而引起的行政诉讼也不鲜见，但是房屋登记机关的责任如何确定，过错程度如何进行判别确着实是个大问题。虽然最高人民法院在2010年发布了《关于审理房屋登记案件若干问题的通知》，对相关的问题也进行了规定，但总体来说还是过于粗略。而最高人民法院作为审判机关，为行政机关在登记过程中应该遵守哪些原则，履行哪些程序作出规定也似有不妥。只有在统一的不动产登记制度中为不动产登记确立明确严谨的操作规范与流程，也才能为人民法院在司法实践中作出判断提供一个合理可行的标准。
姗姗来迟的不动产统一登记条例，作为物权法发挥作用不可或缺的配套制度，在不动产交易乱象横生的今天显得尤其重要。也正是如此，立法必须要做到慎之又慎，严之又严。尽最大程度弥补现行法规的缺陷，为法院的裁判提供尽可能确定的标准。这样的条例，才算是一部好条例。
