【案情简介】王某于2005年向某房地产开发商认购了两个商铺，支付了全部购房款，但是发展商由于各种原因未能按照合同约定按时交付商铺，已经构成第一次违约；在交付商铺后，又未能按照合同约定及时为王某办理房产证，构成第二次违约；由于王某当初购买商铺的主要目的适用于出租，鉴于未能拿到房产证，故商铺也一直未能租赁出去，王某的损失很大。
在王某拿到房产证后，找到本律师要求帮助其维权。
 
【案情诊断】
     王某认为发展商的第二次违约给自己造成很大的损失（第一次迟延交房违约其已经私下与发展商协商解决），除了合同约定的违约金外（日万分之一），还需要发展商承担损害赔偿。本律师综合分析后认为，如果王某能够提供充分的证据证实实际损失比约定的违约金高，即约定的违约金过低时，王某可以主张损害赔偿。
最为关键的是，双方的买卖合同中有明确约定在发展商违约时，需要承担违约责任并且损害赔偿的条款。
另外，发展商在支付房产证时，为了阻止王某起诉，已经将购房合同原件收回，目前王某手头没有购房合同的原件，需要律师进行调查取证工作。
 
 
【代理意见】
 
仲 裁 申 请 书
申请人：王、、，男，汉族，19、、年、、月、、日生，住址：广东省、、县、、镇、、、路、、号，身份证号：44、、、9、、、、。
被申请人：、、市、、、房地产实业有限公司；地址：广州市、、区、、路、、街、、号；法定代表人：、、、；电话：、、、、、、；邮编：510000。
仲裁请求：
1、请求裁决被申请人支付逾期办理房地产权属证书的违约金人民币219739元；
2、请求裁决被申请人承担赔偿责任，即支付申请人的经济损失人民币341159元；
3、仲裁受理费用由被申请人承担。
事实与理由：
2005年5月15日，申请人与被申请人订立了《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》，申请人依约履行了全部合同义务，然而被申请人没有按时按约定为申请人办理房地产权属证书，逾期已三年有余！
在《商品房买卖合同》的第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按附件（四）处理”。而在附件（四）即《商品房买卖补充合同》的第六条“关于办证及逾期办证违约责任的补充约定”中，双方约定的方式为“从逾期之日起至实际交付之日，甲方需每日向乙方支付乙方实际已付的房价款总额的万分之一的违约金及损失赔偿金直至办理房产证为止，并于领取房产证时一次性支付给乙方”。被申请人的实际交楼日为2006年2月19日（已经违约），按约定被申请人应当在2008年2月19日之前将办理好的房地产权属证书交给乙方！然而，由于被申请人的原因，直到2011年5月12日才将房地产权属证书交给申请人，同时也没有按照约定在交证时支付违约金。另外，申请人购买的标的为商业使用的房屋（参见买卖合同第十八条的约定），由于被申请人的迟延办证致使包括申请人在内的与申请人同期购买的所有商户均无法出租，由于被申请人的逾期办证已经给申请人造成了巨大的经济损失。
按照双方的合同约定及相关证据，为维护申请人的合法权益，申请人依法向贵会提起仲裁，恳请依法支持，谢谢！
此致
、、市仲裁委员会
附：仲裁裁决申请书副本   份；
证据及清单各一式   份，每份   页。                                申请人：
                                                     年   月   日
 
代 理 词
各位仲裁员：
我是广东同益律师事务所律师李立银，受申请人王、、的委托，结合仲裁庭开庭审理的有关情况并结合各方的证据，就其与被申请人商品房买卖合同纠纷一案（14、、-14、、号），提出以下几点代理意见，恳请审阅：
第一、被申请人递交的证据一显然不属于法律意义上的“不可抗力”，被申请人按照2009年6月12日计算逾期办证的起始时间是没有任何根据的：
1、证据一《关于第、批符合办证条件建设项目情况的公告》明确的记载为涉案项目属于“未初始登记第三批”（参见该证据第一页“附件”），经申请人及代理人向广州房屋交易咨询中心咨询，明确得到的答复是该历史遗留问题是由于被申请人一再更改当初的规划所致不能办理初始登记。即：之前负一层的规划为中心舞台，后改为商铺。
2、申请人已经就证据的调取事宜（向规划局和房管局调取被申请人涉案项目的迟延办证的历史遗留问题）向贵会递交了申请，希望贵会根据案件的实际需要决定收集该证据，即如果采信被申请人的证据，则恳请收集，因为这很容易揭穿被申请人以证据一作为不可抗力的抗辩企图。
3、二○○、年二月一日、市人民政府办公厅《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》的制定目的是“根据依法行政、尊重历史、实事求是的原则，以维护群众利益、维护社会稳定、促进社会和谐为目的，现就解决因建设单位（包括行政企事业单位）倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠缴税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产登记历史遗留问题提出如下意见：”（参见、府办〔200、〕、号文）。由此看来本案涉及的地产项目之所以迟延办证，并不是政府部门阻止而使得被申请人办不到证件，恰恰相反，政府是在被申请人自身违规而不能办证，为保护小业主的权利而积极协助其办证，这显然不构成不抗力！
第二、被申请人认为是申请人自行办理的房产证是毫无依据的，甚至很荒谬，被申请人对于这一根本事实的否认超出了申请人的想象！
1、合同依据：《商品房买卖合同》第十五条的约定，被申请人应当在交付房屋使用后730内为申请人取得房地产权属证书；《商品房买卖补充合同》第六条“关于办证及逾期办证违约责任1补充规定”之第一款第二项约定“如乙方选择不退房的，从逾期之日起至实际交付之日，甲方须每日向乙方支付实际已付房款总额的万分之一的违约金及损害赔偿金直至办理房产证为止，并于领取房产证时一次性支付给乙方”。
2、事实证据：申请人递交的证据二显示，在2006年的2月19日，申请人已经将办理房产证的有关税费缴纳给被申请人。另外需要特别说明的是：申请人在2010年11月30日也向被申请人缴纳了办理产权证的有关税费（因面积补差），考虑到对于是被申请人办理房产证的事实已经很清晰，故申请人没有递交该证据。如果仲裁庭认为需要，申请人可以随时提供。故被申请人认为在2009年9月4日后是由申请人自己办理产权证的辩解显然是不能成立的。
3、按照举证规则，在申请人有合同及事实证据的情形下，被申请人还认为该证件是由申请人自行办理的则要承担举证义务。但从庭审来看，被申请人并没能完整这一任务。
4、同申请人一同认购该商场商铺的人很多（被申请人递交了邮寄清单有显示），必要时希望仲裁庭可以调查。
第三、被申请人没能按约定为申请人办理房地产权属证书，已经构成违约，计算逾期办证的起始时间为2008年2月、、日，计算至2011年5月、日：
按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被申请人应当在交付房屋使用后730内为申请人取得房地产权属证书，本案中，双方确认的交房时间为2006年2月、日，为此按照该约定，被申请人为申请人取得房地产权属证书的时间为730日（即两年）之后的2008年2月、日。
可是，申请人实际得到该证书的时间为2011年5月12日！另需要特别说明的是，鉴于房产证实际登记的日期为2011年5月6日（参见房产证记载），为此申请人计算被申请热人逾期办证的时间段为20、年、月、日至20、年、月、日。
第四、被申请人迟延办证违约金的计算方式：
   1、14、、号案件：
   本金823212元×每日万分之一×1172天＝964、、元；
   2、14、、号案件：
   本金1051695元×每日万分之一×1172天＝1232、、元；
   （备注：逾期天数：从2008年、月、日计算到2011年、月、日，共计：3年2个月17天，总计：365×3＋30×2＋17＝1172天。）
第五、在被申请人承担违约责任的基础上，还需要承担损害赔偿责任：
申请人认为，双方约定的“损害赔偿金”其本质是对违约金的一种补充，基本理由是违约金的约定过低。在此希望仲裁庭以评估公司的评估报告为依据，支持申请人的损害赔偿（即提高违约金标准）的请求。
1、合同依据：
在《商品房买卖补充合同》第六条第一款第二项约定“如乙方选择不退房的，从逾期之日起至实际交付之日，甲方须每日向乙方支付实际已付房款总额的万分之一的违约金及损害赔偿金直至办理房产证为止，并于领取房产证时一次性支付给乙方”。
2、事实依据：
（1）就本案而言，单纯适用万分之一的违约金对于申请人显然不够公平，更不合理：一般而言，对于迟延办证的违约金大都约定在每日万分之二至五的范围内，而被申请人制定的格式合同却仅对违约金约定为每日万分之一，显然太低。按照对于每日万分之一的违约金标准计算，总金额甚至低于以同期商业银行贷款利息为标准计算的金额。申请人在2005年5月15日购房，并将房款一次性支付给了被申请人，直到2011年5月12日才拿到房产证，这中间有近六年的等待！且更为关键的是，由于申请人购房为商铺，得不到房产证而无法出租，这对申请人的损失是巨大的；另外，被申请人利用自己的优势地位，在合同的条款方面很多对申请人不利，如对于办证期限的约定，《商品房买卖合同》的第十五条将产权登记的约定在买受人接受交付房屋后的730日（两年）显然太长，但对于这一点，申请人也认了，可是毕竟对申请人的损失产生了重要影响，故恳请仲裁庭作为适当提高其违约金赔偿的参考依据。故“损害赔偿金”的本质属于违约金的一种补充。
（2） 损害赔偿，是指违约方因不履行或者不完全履行合同义务而给对方造成损失，依法和依据合同的规定应承担损害赔偿的责任，又称为违约损害赔偿。申请人要求被申请人承担“损害赔偿金”部分的损失，属于被申请人在订立合同时可以预见到的损失。如前所述，在双方的合同中对于“损害赔偿金”的约定，已经有明确的条文依据。
3、法律依据：
（1）《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
（2）合同法第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。
（3）合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
第七、损害赔偿金的计算标准及计算方式：
按照评估公司的评估报告依据（评估的损失共计为341159元，总面积为：10.91平方﹢13.32平方＝24.23平方），以面积为计算单位：
1、14、、号案件：
341159元×10.91平方÷24.23平方＝1536、、元；
    2、14、、号案件：
    341159元×13.32平方÷24.23平方＝187、、、元；
 
恳请贵会以法事实为依据，以法律为准绳，依法支持申请人的仲裁请求，谢谢！
此致
、、仲裁委员会
                            代理人： 广东同益律师事务所律师  李立银
                                                  2011年9月26日
【裁决结果】
     王某工作很忙，其开庭后主动放弃关于损害赔偿的证据补充与收集工作，并最后只主张违约金损失。违约金损失后得到仲裁庭的全部支持！
     另外由于发展商涉及的诉讼案件众多，在裁决后其一直拒不履行法定义务，后到中级法院申请强制执行，中级法院又委托当地的基层法院执行，经过长达一年的艰苦努力，王某终于拿到了执行款项，对案件的最终结果比较满意。