一房二卖的合同效力认定及所有权归属
2012年1月重庆鼎谋律师事务所受邱XX委托，指派蒋明红律师办理原告刘XX诉被告熊XX与第三人邱XX房屋买卖纠纷一案。基本案情：原告刘XX与被告熊XX于2009年签订《房屋买卖合同》，约定：由熊XX将房屋卖与刘XX。在2011年熊XX向梁平县法院提起诉讼请求确认《房屋买卖合同》无效，被法院依法驳回，熊XX不服判决向重庆第二中级法院提起上诉，中级人民法院维持原判，驳回上诉。并经法院事实认定熊XX有义务向刘XX办理房屋过户手续的义务。中院判决后，熊XX于2011年又将该房屋卖与邱XX，邱XX并搬进房屋居住。熊XX协助邱XX办理了房屋及水、电、气等过户的相关手续，邱XX等待领房产证的过程中发现该房屋早些年已经卖与刘XX，便向公安机关报案。公安以诈骗罪立案侦查。该案在律师的努力协助下调解结案：由熊XX退还刘XX房款及赔偿损失，邱XX取得房屋产权。
本案中争议的重点在于先后两个《房屋买卖合同》的效力认定及房屋所有权的最终归属。律师分析认为：根据《合同法》第44条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。无法律规定的无效情形，本案中两个房屋买卖合同均为有效合同。根据《物权法》第九条及十四条之规定，不动产应当登记具有对抗效力，该房产在卖与邱XX前并没有登记在刘XX名下，因此刘XX并没有取得所有权。熊XX仍有权对房产予以处分。在两合同均有效的情况下，本案中存在的最大问题就在于合同如何履行，房屋最终归属。《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或事实上不能履行，2、债务的标的不适合强制履行或履行费用过高，3、债权人在合理期限内未要求履行。从该条款可以看出，原告刘XX与被告熊XX的合同之债履行成本过高，而邱XX已经办理房屋产权及水、电、气等变更登记并住在房屋中。履行的成本相对较低，并履行的可能性大。因此邱XX应取得房产。最终调解结案也是体现人性化的一面。最后提醒广大朋友们在购房时一定注意产权是否清晰，购房后应积极主动要求办理产权过户。我国《物权法》规定不动产权以登记为准。
