XX律师为华西都市报关于《租房“跳单” 开业1个月遭泼墨10次》法制新闻点评及类似案例分析意见

租房“跳单” 开业1个月遭泼墨10次

涂满大片污迹的门和橱窗图片由西安路派出所提供
因“损毁他人财物”，房产中介公司的3名员工被警方行政拘留5日
成都抚琴西路一家内衣连锁店刚开业1个月，却“霉运”不断：从10月4日到11月1日，每隔几天，店员早上上班时，总会发现店铺的玻璃大门和橱窗外，涂满了大片的污迹，有油漆、沥青、涂鸦喷墨，甚至还有粪便，而这样的“恶作剧”共发生了10次。
店员每次都要花很大力气清洗这些污渍，不堪其扰后报警。
录像显示两男一女凌晨泼墨
9月25日，李先生从深圳来到成都，想租一间店面开连锁内衣店成都分店。成都某房产中介工作人员孟昶（化名）和两名同事，带着李先生看了位于抚琴西路的一家铺面。双方还签下“带看合约”，合约规定李先生如果租下该商铺，就要向中介支付1个月的房租作为佣金，价格为2.8万元。
然而，李先生在铺面的广告上发现了房东留下的电话号码。随后，他直接联系该商铺的房东，跳过中介租下该商铺。
李先生省了2.8万元佣金，没想到却引来了一连串烦恼。
根据店铺外安装的摄像头拍下的录像显示，这些泼墨恶作剧，几乎都是两男一女所为，作案时间通常为凌晨1点-4点。远在深圳的总店老板李先生分析，这可能与那家房产中介的纠纷有关。
接到报警后，成都金牛公安分局西安路派出所民警对监控录像中的作案人员进行反复辨认，确认3人正是某房产中介的工作人员。
因“损毁他人财物”，前日上午，3人被警方处以行政拘留5日。
3个月没开张开张就遇“跳单”
房产中介工作人员孟昶说，他和两名同事已有整整3个月没有开张，3人本以为借此可以扭转一下萧条的营业状况，没想到又遇到了业内人士最痛恨的“跳单”行为。
店铺被租下后，孟昶多次联系李先生，向其索要佣金，然而李先生早就回了深圳，不愿接电话，也不再露面。内衣店店员则表示对此完全不知情。
“我们找李先生商量他不露面，实在没办法，只好采用这样的方式（指泼油漆）了。”孟昶说，虽然他们采用的方式不恰当，但也是想“维权”，也想过走法律程序，但那样时间太长。快过年了，想早点要到钱回家。
孟昶表示之后还会继续“维权”，向李先生索要佣金，但会采取正当的
手段。
“跳单”频发房产中介“很受伤”
“干中介这行最怕‘跳单’。为租出一套房子，要花时间收集房源，带客户看房，辛苦了好几天，结果竹篮打水一场空，一分提成都拿不到，实在恼火。”成都武城大街某房产中介机构工作人员郑先生说，自己从业1年多，就遇到了3次“跳单”。
“本来生意就不好做，遇上这种不讲诚信的客户，我们确实没有办法。”成都富房不动产主要负责商铺
出租的中介人员游旭说，虽然他还没遇到过“跳单”的情况，但一旦摊上，打官司程序太复杂，划不来，自己也没有好的解决办法，只好认栽。
成都满城房产的中介黄婷说，自己上个月刚遇到一起“跳单”，损失了2万多元提成。
黄婷说，为了防止“跳单”，自己在带客户看房前，一般会要求查看对方的身份证和其他证件，再签“带看协议”，协议上注明第三方信息保密，不能私自联络。
□律师说法“跳单”是缺乏诚信的表现
北京盈科（成都）律师事务所律师张懿邈说，中介市场上的这种“跳单”行为，是部分买主或租户缺乏诚信的表现，侵害了中介公司的合法权益和工作人员的劳动成果。对待这种行为，中介公司可以诉诸法律，但可能存在取证难，起诉周期长、诉讼成本高等问题。这也导致部分中介人员采取不恰当方式索取佣金。但采用泼墨或者威胁的极端方法，触犯了法律，要承担一定的民事责任。
华西都市报记者孙莹莹



针对以上法制新闻点评：
《关键词： 房屋买卖 中介服务公司佣金 证据收集 法律意见 》

张懿邈律师一直从事民商诉讼案件代理，其中代理几起类似案件，其中之一案情为（败诉案例）：某房屋中介公司在某网站上看到某业主有意卖房且该房屋正好是该中介公司长期工作区域，于是致电话该房东，双方在电话中协商：中介公司代为推广该出让信息让其更快变卖，若转让成功则需要向中介支付佣金（总房价的2%）。中介公司很快联系到一家客户，该客户看房前签订了《看房协议》，协议约定看某地房屋，若成交则支付佣金等内容。其带该客户看房，满意并愿意购买。因该客户不想支付佣金用小技巧避开了中介公司（客户从小区保安处问到房东信息后，私下办理转让手续）。
该中介公司聘请张懿邈律师代理，经调查，一是客户已经购买了该房屋；二是签《看房协议》的名字与实际看房人名字不一致，系化名；三是该房屋是看房人以其儿子名字购买。
基于上述证据律师认为，一是证据不充分需要补充证据，二是应尽可能协商解决。
律师补充了一定的证据后向该客户发律师函，函告其支付佣金。客户收到律师函后没有回复，承办律师通过多种渠道查到该客户持有某证书并在某会计师公司上班并找到她，进行了多次友好协商，该客户同意支付佣金，但要求是仅支付一半。中介公司否定律师和解的建议而提起诉讼。
双方在法庭上据理力争，均阐述了各自的观点，该客户代理律师观点为：不认识中介公司，没有接受过中介公司的任何服务，其房屋信息是在其他途径知晓的。
审理法官认为中介公司提供的证据无法直接证明为该客户提供了居中服务，故而驳回其诉讼请求（中介公司不愿意司法鉴定）。
案件总结：
中介公司败诉最为重要的是证据不充分，主要为：
1、看房协议书上的签字与其本人名字不符，律师补充该证据的途径是要对客户的进行笔迹鉴定，但风险有：一是司法鉴定费用贵，若鉴定不了则自行承担；二是若签字时其刻意不用常用的字迹，则无法鉴定的可能性很大。
2、购买人与看房人名字不一致，需要补充证据予以证实是很难的，若是夫妻之间稍好点，若没有任何联系的两个自然人，要证明其之间有这种意思共识是需要充足的证据才能证实，一般都很困难。
建议：造成该现象的发生是社会公民自身诚信度不够，此乃主要原因，作为律师无法去过多予以评价。但是作为风险防范则可以提及，一是中介公司在客户看房前应要求其出示身份证，确定是真实身份，并让其签字和纳印，二是协议内容注明若其以亲属名义购买等情形，也应支付佣金，三是与房东签署《代为服务协议》，约定房东瞒着中介公司直接变卖，则应支付超过佣金以上的违约金，并约定产生的损失和公证费、律师费、诉讼费均由其承担，如此房东较有压力而促使中介合同的履行，可保中介公司佣金的安全性。

点评人：张懿邈，系北京盈科（成都）律师事务所律师
民商诉讼团队主办律师
2012年12月