三、租赁合同内容和条款方面的法律风险。
　　《商品房屋租赁管理办法》第七条规定，房屋租赁合同的内容一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。我们拣主要的内容讲一下。
　　1、姓名、名称和住所。这些内容看上去比较简单，但在实践中却是非常容易发生问题和纠纷的，因此要引起特别的关注。
　　个人的姓名，必须和身份证上面的名字相一致，否则不能确认合同上签字的人和身份证上的人是不是同一个人。如果有别名、曾用名的并使用的，一定要问清，由签约人作出书面的承诺，予以确认。公司、事业单位或者其他单位的名称，一定要注意使用全称，并且要和营业执照、登记证书上面记载的名称完全一致。差一个字也不行，因为差一个字从法律上来讲就可以认为签约人和营业执照上是两个不同的法人。
　　住所的问题也要重视，因为住所和当事人的联络方式、发送书面通知的效力都是联系在一起的。如果找不到违约方当事人的住所，那么守约方当事人的就无法与其联络，也无法发送书面通知和法律文书，从法律角度来讲，当事人的法律行为的效力也就无法认定或者确认。在实践中，当事人的住所情况是复杂多样的，有时当事人的注册经营地和实际经营地是吻合的，而更多的时候两者是分离的，公司的注册经营地是一个地址，而实际经营的是另外一个地址，甚至还有多个经营地址。这些实际经营地址有些是在工商备案过的，有些是在工商没有备案过的，当事人都可能把这些地址拿来作为住所地。因此，建议在签订合同时双方一定要确认一个合同约定的住所地，或者文书的送达地址。双方应该在合同中约定，在履行合同过程中双方进行联络，除了采用普通的开会、便捷的电话、手机、电子邮件等联系方式之外，以书信形式并发送到双方约定的送达地址是最正式的方式。双方还可以约定，采取正当送达方式、并向约定的送达地址送达文书，对方拒不接收的，可以视为文书已经送达。
　　此外为了双方联系方便，可以将双方的授权联系人的姓名、联系方式和地址在合同上列明，以便联系。最好再附上一个常用的银行账号，在支付租赁款项时便于打款。
　　2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况。
　　根据《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，下列房屋是不能出租的：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。
　　（1）属于违法建筑，主要是有关法律法规规定的属于违法、违章建筑的情况。如上面提到的《租赁司法解释》第二条和第三条，未取得建设工程规划许可证、没有按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者未经批准、未按照批准内容建设的临时建筑，都是违法建筑。这是因为房屋的规划和建筑质量是关系到社会公共利益和公民法人人身财产安全的重大问题；如果在这上面没有经过有关政府部门办理报批手续，容易危害社会公共利益或者造成重大安全事故，因此在签订房屋租赁合同时，承租人应注意查看承租房屋的产权证、建设工程规划许可证，出租人对此也应该予以配合，以避免由于证件上的问题导致合同无效。
　　在这里需要说明的是，有没有房产证，不是房屋可以出租的必要条件。实践中没有房产证但出租房屋的情况很多。这要看具体情况。如果房子已经办理了预售手续、其他手续齐全并已经交房，仅仅是欠缺一个办理房产证的过程，这类房子应该说是可以出租的。但是没有办理合法征地、建房手续，不可能办理房产证的房屋，不能用于出租。当然为防范法律风险，没有房产证的房子最好不要用于出租。
　　（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，主要是指建筑物必须具备相关法律法规规定的安全、防灾等工程建设强制性标准；不符合这些标准的房屋也不能用于出租。比如我们在上面提到的，如果租赁房屋用于餐饮、娱乐、商业、办公等用于公共活动，必须经过公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的房屋，不得用于出租。
　　（3）违反规定改变房屋使用性质的，主要是指房屋的产权证上载明房屋原本不属于商业用途的，未经许可不能擅自改变为商业用房。例如，房屋产权证上载明房屋属于居住用房的，这类房屋不能出租用于商业活动。又比如，农村集体所有制单位的房屋、农民个人私有的宅基地房屋、包括所谓的小产权房，因我国的《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此也不能出租用于商业活动。
　　（4）法律法规禁止出租的其他情形，就是我国其他法律法规里面明文提到的禁止出租的情形。这里需要提醒一下的是，有些管理部门出具的红头文件里面讲到的禁止房屋出租的情形不应包括在内，因为并非所有的红头文件都属于法规。除了法律法规明文规定禁止出租的房屋的之外，其他没有明确规定的情况下的房屋都可以用于出租。
　　除不能出租的房屋之外，这类条款基本属于商务条款，基本上不牵涉法律问题，只需要根据实际情况在合同中详尽说明即可。
　　3、租金、押金、保证金的数额和支付方式。
　　租金一般是预付一部分，然后按月或者按季度、按年分期支付。有些出租人会要求承租人支付一定的押金或者保证金，以求在租金之外获得额外的履约担保，如果不违反法律规定的，应属有效。在合同签订之前，出租人往往还会要求承租人支付一定的定金。定金主要是用于担保合同的签订或者履行的；如果缴纳定金后一方拒绝签订合同，或者履行合同不符合合同约定的，已经支付定金的一方无权要求返还定金，已经获取定金的一方应当双倍返还定金。支付一般应当采取转账方式；如果情况特殊的，也可以支付现金，但为保存证据，支付现金的时候一定要求对方写好收条，否则万一产生法律纠纷的话很难保障自己的合法权益。（案例）
　　4、租赁用途、房屋使用要求。
　　这些也是商务条款，只要在合同中列明即可。
　　5、安全性能。
　　同上。
　　6、租赁期限。
　　《合同法》第214条规定，租赁合同的期限一次最长不能超过二十年，超过部分是无效的。但期满之前可以续签合同，每次续签的期限最长也不能超过二十年。但《商品房租赁管理办法》第9条特意又提了一句，就是在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。因此租赁期限不宜订得过长，否则时间过长市场价格因素变动较大，不利于控制风险。这方面由于比较少见，应该说问题不是太大。
　　7、维修责任。
　　《合同法》第218条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此，在签订租赁合同和租赁合同期满退房时，双方都需要互相配合办理移交手续，这时必须附有相应的验收手续，以防止在租赁期间房屋的设施受到损坏而承租人又拒绝承担赔偿责任。如果没有房屋移交手续，又发生了房屋设施损坏的情况，这是就难以确定责任的承担，难免会使一方当事人的权益受到不合理的损害。还可以在租赁合同中约定，在房屋移交时一方拒绝配合办理移交手续的，发生房屋设施损坏的责任由该方承担。
　　8、物业公用事业费。
　　不详述。
　　9、争议解决、违约责任、解除条件。
　　放在第四、第五部分。
　　10、其他情况。
　　（1）备案登记的问题。《城市房地产管理法》等法律法规规定，商品房出租以后应当办理租赁备案手续，并交纳出租的相关税费。因此当事人应当在合同中约定备案登记的手续。但如果合同签订以后，当事人没有去办理租赁备案手续，是不是这个租赁合同就无效？对此，《租赁司法解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。因此如果租赁合同签订以后没有办理备案登记手续的，合同应该还是有效，不因此认定租赁合同无效。
　　（2）转租的问题。承租人租赁房屋后，征得出租人同意的还可以将房屋转租给其他人。根据《合同法》第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从这个规定来看，承租人征得出租人同意转租房屋之后，出租人与承租人之间的租赁合同仍然有效，并不因此失效，而获得转租房屋租赁权的第三人与承租人之间也产生了租赁关系，但与出租人之间，没有直接法律关系。因此承租人在转租房屋后，不能放任不管，仍然需要注意房屋的使用情况，并继续履行与出租人之间的租赁合同。
　　（3）装修的归属问题。《租赁司法解释》第12条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”第13条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”从上述规定的内容来看，由于承租人在签订合同时应该考虑到如果进行装修，装修在承租期间应当进行折旧，承租期满，装修应该折旧完毕这样一个情况，因此规定在征得出租人同意进行装修，期满不再续约时，装修应归出租人所有。未经出租人同意进行装修或者扩建的，属于对房屋的不当使用，出租人对此不承担责任和装修费用。
　　四、租赁合同解除和撤销的法律风险
　　合同的解除，有正常履行完毕解除、协商一致解除、法定解除和约定解除四类。合同正常履行完毕解除。双方协商一致解除，是指合同本来没有履行完毕，但双方当事人均认为解除合同更加符合自己的利益，或者一方提出要解除合同，经协商、做工作后另一方也同意的，合同也可以解除。这两个比较简单。下面着重讲一下法定解除。
　　法定解除主要有以下几种情况：
　　1、《合同法》第68条、第69条规定的解除情形。
　　内容：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行；中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
　　（一）经营状况严重恶化；
　　（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
　　（三）丧失商业信誉；
　　（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
　　这条的内容主要是说，如果一方有证据表明另一方已经不具备继续履行合同的基本条件，继续坚持履行将会导致重大经济损失的，可以暂时先中止履行。中止后一段时间内对方仍无好转迹象，不能继续履行合同的，可以宣告解除。这条规定如果用的好，可以极大降低因经营商业风险带来的法律风险，是一个有力武器。但行使的程序比较复杂，对证据的要求也比较高，如果把握不好，也容易带来违约的风险。
　　2、《合同法》第94条规定的法定解除情形。
　　（1）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力主要是指人力不能预见，或者即使能够预见也不能避免的情形。一般情况下，发生地震、海啸、台风等自然灾害，或者发生战争、罢工或者重大社会事件导致不能正常履行合同的，应认定为不可抗力，双方对没有履行合同的部分均可以免责。但有一点要提醒，在不可抗力发生之前对方已经存在违约行为的，则不能由于发生不可抗力而免责。
　　（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。双方当事人应当根据合同约定或者法律规定的期限履行合同。但如果该期限尚未届满，一方当事人已经明确表示自己不会履行合同的，这时另一方当事人便可以行使合同的解除权。这种情况比较少见。
　　（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。这种情况也不多见，因为“合理期限”究竟是多长时间，没有一个明确的解释，要参考具体情况确定。而不同的情况又是千差万别，法院在审理过程中也常常会出现不同理解，故除非在合同中能够明确约定“合理期限”究竟是多长（比如一个月或者三个月都是可以的），否则该条款的适用面也不是太广。
　　（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。迟延履行债务是实践中出现的数量最多的一种法定解除合同的情形。由于租赁合同双方当事人的合同目的一般来说比较容易理解，出租人是为了获取收益，而承租方是为了解决经营场地问题，因此如果延迟履行债务的行为已经导致双方难以实现合同目的的，即可以要求单方解除合同。当然，这里所说的迟延履行债务还必须具有一定程度的严重性，违约金额必须达到合同总金额的一定数量。如果仅仅是轻微违约，则法院一般也会要求继续履行合同，而不会支持解除合同。
　　（5）法律规定的其他情形。
　　不多说。
　　从上述规定看，法律基本上确认只有在一方存在比较严重的违约行为的前提下，另一方才有相应的解除合同的权利。如果一方没有违约行为，或者仅有轻微的违约行为，另一方则没有解除合同的权利。另外，还可以看出，严重违约的一方自己是没有权利要求解除合同的，否则就容易给违约方自行撕毁合同、逃避合同责任创造了借口。
　　另外，能否在合同中约定，本合同履行期间双方均不得单方解除合同？我们认为，这种规定与《合同法》规定的当事人享有单方合同解除权的规定是相矛盾的，也不利于保护因违约而受到损失的守约一方当事人的合法权益，故这类条款应属无效。
　　3、《合同法》分则“租赁合同”一章中规定的可以解除合同的情形。
　　《合同法》分则“租赁合同”一章中主要有六处地方提到了法定的可以解除合同的情形。
　　第219条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。这里所说的情况与前面提到的“违反规定改变房屋使用性质”的情况有所不同，前面所说的是房屋自身的使用性质不能改变，不能将居住用房改为商业用房。这里包含上述情况，但还可以有其他情况，如同一类型的房屋不能在同一使用性质下改成其他用途，如房屋为商业用房，但只适合作仓储而不适合作餐饮；如果承租人未经许可擅自将房屋改变为餐饮用房的，出租人也可以解除合同。
　　第224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这条在上面已经提到，不能擅自转租；承租人擅自转租的，出租人可以解除合同。
　　第227条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。这条实际上就是由于承租人不支付租金导致出租人不能实现营利的目的，故可以解除合同。
　　第231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。这条除了涵盖了不可抗力的情况外，还包括由于承租人意志以外的其他原因导致房屋毁损的情况。比如楼下租户擅自改变房屋结构导致楼上房屋严重变形毁损，不能继续用于出租的，承租人也可以解除。
　　第232条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁合同期限的问题上面也谈过了。
　　第233条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这是为了保护承租人的人身权利不受伤害而可以单方解除的情形。
　　4、《租赁司法解释》里面规定的可以解除租赁合同的情形。
　　第6条：由于“一房数租”，也就是出租人在与承租人签订租赁合同后，又与其他承租人就同一房屋签订了其他多份租赁合同，导致不能顺利履行合同的，最终被确认不能履行合同的承租人，有权参照合同法第219条的规定解除租赁合同。
　　第7条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权参照合同法第219条的规定解除租赁合同并要求赔偿损失。
　　第8条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同：
　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
　　（二）租赁房屋权属有争议的；
　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
　　上述情况，如果要求承租人必须继续履行合同，则有可能导致承租人承担难以预料的法律风险，对于承租人来说明显不公平，故承租人可以解除合同。
　　5、合同约定解除
　　约定解除的情形，主要是双方当事人在法律规定的范围之内，考虑到合同的具体情况，如果出现了某些情形，将导致一方当事人的合法权益严重受损的，双方可以考虑在合同中约定，由一方行使合同解除权。由于合同内容的广泛性，建议当事人在签订租赁合同时可以充分利用约定解除权的重要作用，对某些严重损害合同当事人合法权益、但又没有被法律法规明确作为法定合同解除权理由的行为，以约定解除条款的方式进行明确。
　　在这边我试举一例说明约定解除权的情形。在1994年建设部颁布了一个规章叫做《城市房屋租赁管理办法》，这个《办法》的第二十四条规定，承租人如有下列情形，出租人具有合同解除权。内容有：将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；拖欠租金累计六个月以上的；利用承租房屋进行违法活动的；故意损坏承租房屋的。2010年12月, 住房和城乡建设部颁布了《商品房屋租赁管理办法》，并声明《城市房屋租赁管理办法》这个规章予以废止。但这个规章的上述内容具体、明确，且并不违反相关法律强制性规定，仍然具有一定的合理性。如果当事人能够将上述内容在双方的租赁合同中以合同约定的方式加以明确，则更加有利于保护合同当事人的合法权益。
　　案例：沈××诉路××房屋租赁合同纠纷案（本律师以前办理的案例）
　　2006年，被告路××与原告沈××签订私房租赁合同一份，约定由沈××将自有的一套位于本市北新泾的私有房屋（面积75平方米，二楼）出租给路××一家居住，租期十年，租金为每月1500元。原告居住在该房同一小区的另一套自有房屋中，位于六楼。原告有一个女儿在本市仙霞路有房居住。合同生效后，双方均按约履行合同。2008年10月，原告提出要增加房租，与被告协商未成。
　　2009年4月，原告沈××向法院提起诉讼称：2008年7月原告在楼下摔伤脚骨，送医院治疗后，因原告年龄较大（70岁），故一直有后遗症，上下楼梯不便，生活上发生严重困难；原告希望能够收回位于二楼的租赁房屋自住，以解决生活上的不便。故原告认为，本案租赁合同由于客观上的原因，已经不具备继续履行的条件；另外由于原告要继续履行合同的话，必须付出身体健康权为代价，合同继续履行对原告不公平，合同目的不能实现，因此提出要求解除与被告之间的租赁合同。被告路××辩称，原告要求解除房屋租赁合同没有法律依据。原告虽然脚骨摔伤，但已经经过医院治疗完毕，从病历上看不出需要搬回二楼居住的必要性；而且原告的病与其自身年龄较大也有相当的关系，被告在本案中没有任何主观上的过错。另外，本案的房屋租赁合同中有一条规定，原告要解除租赁合同的必须经过被告同意；且目前原告解除合同的请求不符合法定的解除合同的条件。原告生活上的问题，可以通过请护工、请女儿照料、原告搬到女儿家居住等方式解决，被告对此也愿意补贴原告一部分生活费用。被告已经征得原告同意进行了房屋装修，故不适宜解除合同。因此希望法院驳回原告的诉讼请求。
　　经审理，法院认为，由于原告出租房屋主要是为获取经济利益，继续履行并不影响原告的权益和合同的目的；原告的身体状况问题可以通过其他途径予以解决；租赁合同并非由于客观原因无法继续履行，本案中也不存在严重违约的情况。法院判决不予支持原告的诉讼请求。
　　通过本案，我们可以看出，合同签订后双方必须全面履行合同规定的义务。本案中原告要求解除租赁合同，既没有法律上规定的解除条件，也不符合租赁合同中的相关约定，故其诉请法院不予支持。不能仅仅以合同事实上不适宜履行，就随便要求解除合同。
　　6、租赁合同撤销的法律风险
　　《合同法》第54条规定，因重大误解订立的合同、在订立时显失公平的合同、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方都有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。这些内容也比较复杂，与合同法第52条关于合同无效的内容一样，我也不多解释了，只要了解一下即可。
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