农村房产买卖引起的思考
唐山市丰润区人民法院
民事判决书
（2010）丰民初字第1663号
原告姚，男，年月日出生，汉族，农民，住唐山市丰润区丰润镇小宋各庄村。
委托代理人王，唐山市丰润区端明法律服务所法律工作者。
被告赵，男，年月日出生，汉族，农民，住唐山市丰润区丰润镇小宋各庄村。
委托代理人王长福，河北京唐律师事务所律师。
原告姚诉被告赵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周独任审判，公开开庭进行了审理。当事人及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚诉称，被告系黑龙江省人，在丰润区城内打工，欲将户口迁至原告村内，并于2009年10月29日原、被告签订了房屋买卖协议，原告将本村村南东前二街平正房四间及附属建筑以13.8万元卖给了被告，被告至今也未将户口迁入该村。原告认为，被告不是该村集体经济组织成员，另外宅基地属集体所有，显然该协议违反了法律强制性规定，是无效合同。故向法院起诉，要求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，被告返还原告的房屋四间及该房的宅基地使用证。
被告赵辩称，原告将多余的房产出售给被告，双方签订了买卖合同，被告已经将房屋改造并入住，对买卖合同进行了实际履行，现在原告请求确认房屋买卖合同无效没有法律根据。首先，双方签订的买卖合同应该适用合同法，合同法中的无效合同列举了五种情形，并没有原、被告之间买卖的情形。其次，《物权法》将宅基地使用权归于用益物权编，用益物权的完整性是“占有”“使用”“收益”,但这里只规定了对宅基地的“占有”“使用”，并没有规定“收益”，但又未作禁止，没有规定“收益”并不是禁止其“收益”，而要取得收益就必须发生流转，集体土地使用权的流转并不会动摇集体土地所有权属于集体经济组织这一规定。再次，从土地管理法到其他相关法规、规章，都没有禁止与限制已有的宅基地使用权人处分放弃宅基地使用权。取得设限，弃权不禁。《物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而能够规定宅基地使用权这一基本民事法律制度的只能是法律规定，而不能是部门规章。综上所述，我国目前还没有法律行政法规规定不允许出售农村房屋和宅基地的规定，被答辩人起诉请求确认房屋买卖合同无效没有法律根据。如果被答辩人请求解除合同或法院确认合同无效，作为解除合同的违约人应当向答辩承担赔偿责任，赔偿答辩人30万元。双方买卖合同签订于2009年10月29日，当时农村平改还没有进行，被答辩人与答辩人在当时是按照当时的市场价格进行的平等买卖。现在丰润区进行大面积的平房拆迁，平房的价值大幅提升，被答辩人在这种情况情况下起诉请求解除合同，完全是因为利益的影响，应承担缔约过错的责任。现在答辩人在小宋各庄范围内购买同面积的平房或楼房其差价要在30万左右，这30万差价是被答辩人反悔给答辩人造成的损失。
经审理查明，原告姚系唐山市丰润区丰润镇小宋各庄村人，被告赵系黑龙江省伊春市人。2009年10月29日，原、被告双方签订了房屋买卖协议，约定将原告姚广生坐落于丰润区小宋各庄村东前六街南门52号的房产（土地证号：丰集建（宅）第97-6-66）以13.8万元的价格卖给被告赵彬，协议签订当日，被告便将全部房款给付给原告姚广生，原告亦将土地证及房屋交付给被告。因原告所买房屋为空房，故被告在买房后对该房进行了装修。原告就被告对房屋的修缮问题，认为如该房现状确如被告主张，对被告的修缮行为予以认可。
上述事实有当事人当庭陈述及房屋买卖协议、2010年4月16日丰润镇小宋各庄村委会出具的证明、丰集建（宅）字第97-6-66号集体土地建设用地使用证相关证据予以证实。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有一定的福利性质，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。因此，作为非丰润区小宋各庄村村民的被告无权购买丰润区小宋各庄村的房屋，且诉争房屋的集体土地建设用地使用证虽已交付给被告，但却始终未由土地登记机关依法变更登记到赵彬名下。根据我国现行的土地管理法律法规的相关规定，原、被告于2009年10月29日签订的房屋买卖协议无效，原告姚应将房款13.8万元返还给被告赵，被告赵应将诉争房屋及相关权属证书返还给原告姚。对原告的诉讼请求本院予以支持。原告姚作为出卖方明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，在其出卖房屋后又以买卖合同违法为由主张合同无效，原告作为出卖人应对合同无效承担一定责任。对于买受人赵利益损失的赔偿，因被告赵未提出反诉主张，就赔偿问题本案不予涉及，赵彬可就赔偿问题另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、一百五十三条之规定，判决如下：
一、原告姚与被告赵于2009年10月29日签订的房屋买卖协议无效。
二、被告赵将落于唐山市丰润区小宋各庄村东前六街南门52号的房产及相关权属证书退给原告姚广生，原告姚应将房款13.8万元返还给被告赵彬，双方均于判决生效后十日内履行。
案件受理费1540元，由原、被告各负担770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
代理审判员 周
二○一○年七月七日
书 记 员 秦
唐山市丰润区人民法院
民事判决书
（2010）丰民初字第2657号
原告赵，男，年月日出生，汉族，农民，住唐山市丰润区丰润镇小宋各庄村东前六街南门52号。
委托代理人王长福，河北京唐律师事务所律师。
被告姚，男，年月日出生，汉族，农民，住唐山市丰润区丰润镇小宋各庄村。
委托代理人王，唐山市丰润区端明法律服务所法律工作者。
原告赵彬诉被告姚广生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人及其诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵诉称， 2009年10月29日，被告与原告签订了房屋买卖协议，将其小宋各庄的闲置房屋出售给原告，后又后悔，于2010年4月19日将原告以房屋买卖合同无效为由起诉，法院以（2010），丰民初字第1663号民事判决书判决原告将房屋返还给被告。而原告的损失赔偿问题让原告另行起诉。原告认为被告违反合同将房屋出售后又要回，违反了诚实信用原则。出售房屋时农村平改还没有进行，相邻村庄小陈庄、娘娘庙村还没有进行平房拆迁，双方是按照当时的市场价格进行的平等买卖。在丰润进行大面积平房拆迁平房价格大幅度升值后被告起诉要回房屋是利益使然。被告的行为破坏了市场经济，损害了原告的利益。现在小宋各庄村内建楼平均每平方米1870元，购买同面积的房其差价款要在20余万元。这差价损失是被告的反悔行为给原告造成的，故诉到法院，要求被告赔偿原告装修损失14240元、搬迁费损失2000元及房屋差价损失173729元。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为装修款为18480元及房屋差价损失191784元，鉴定费6965元。
原告赵彬为证实自己的主张向法院提交了如下证据：
1、（2010）丰民初字第1663号民事判决书，证明原、被告的买卖行为及判决返还以及对于损失部分原告可以另行起诉，对于装修部分被告当时认可，只是对装修部分价格有争议。
2、建设用地使用证，证明被告将房屋卖给原告，并将土地证交与原告。
3、鉴定费票据两张，证明原告花去鉴定费6965元。
被告姚辩称，1、关于房屋的房款我同意返还，但原告要求的补偿太高，我不同意给付。2、评估公司按照城市房产对房屋作价不合理，因为房屋不是城市房产，所以评估公司评估的价格明显过高。3、关于房屋装修费用在前审案件中有部分是有争议的，但评估公司合并作价不合理，我们要求按农村在基地重新鉴定，按鉴定结论支付房款差价。
被告姚未向法院提交证据。
被告姚对原告赵彬提出的证据均无异议。
本院应原告赵彬申请，依法委托河北省唐山市中级人民法院对本案争议的坐落于唐山市丰润区小宋各庄村东前六街南门52号房产进行价格评估，河北省唐山市中级人民法院委托唐山市诚信房地产评估有限公司评估，该评估公司于2011年7月27日作出唐诚评报字［2011］第G009号房地产估价报告。估价结果为：该房地产的市场公开价值为329784元，房屋装修、修缮估价结果为：人民币18480元。
原告赵对唐诚评报字［2011］第G009号房地产估价报告无异议。
被告姚对唐诚评报字［2011］第G009号房地产估价报告有异议，认为该评估报告适用的城市房地产来作农村宅基地的评估，评估价格过高，适用法律错误。
本院对原告提交的证据均予以认定。
本院对唐诚评报字［2011］第G009号房地产估价报告予以认定。
本院根据确认的有效证据及当事人的陈述，确认如下事实：
原告赵系黑龙江省伊春市人，被告姚系唐山市丰润区丰润镇小宋各庄村人。2009年10月29日，原、被告双方签订了房屋买卖协议，约定将被告姚坐落于丰润区小宋各庄村东前六街南门52号的房产（土地证号：丰集建（宅）第97-6-66）以13.8万元的价格卖给原告赵彬，协议签订当日，原告便将全部房款给付给被告姚广生，被告亦将土地证及房屋交付给原告。本院于2010年7月7日作出（2010）丰民初字第1663号民事判决书，判决原、被告签订的房屋买卖协议无效，赵彬将房屋返还给姚广生，姚广生将房款13.8万元返还给赵，并告知赵就赔偿问题可另行主张权利。现原告赵就损失赔偿问题向本院起诉，要求被告姚赔偿损失。本院依法委托河北省唐山市中级人民法院对本案争议的坐落于唐山市丰润区小宋各庄村东前六街南门52号房产进行价格评估，河北省唐山市中级人民法院委托唐山市诚信房地产评估有限公司评估，该评估公司于2011年7月27日作出唐诚评报字［2011］第G009号房地产估价报告。估价结果为：该房地产的市场公开价值为329784元，房屋装修、修缮估价结果为：人民币18480元。原告共花去鉴定费6956元。
本院认为，（2010）丰民初字第1663号民事判决书已发生法律效力，判决原、被告签订的房屋买卖协议无效，赵彬将房屋返还给姚，姚将房款13.8万元返还给赵。原告赵购买此房后对房屋进行了装修、修缮，被告姚理应赔偿原告装修、修缮费用。但原告在此房屋买卖合同中亦有一定过错，故应承担部分损失。结合原、被告过错程度，本院将原告应承担损失的数额确定为2万元为宜。经评估公司评估，该房产现价值为329784元，扣去原判决中姚应返还赵的房款13.8万元及原告自行承担的两万元后，还应赔偿原告赵彬房屋差价损失171784元。被告主张房地产估价报告适用的是城市房地产来作农村宅基地的评估，评估价格过高，适用法律错误，但未提交有效证据反驳该评估结论。对被告的主张本院不予采信。对原告要求被告给付装修费为18480元及房屋差价损失191784元，鉴定费6965元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告姚赔偿原告赵房屋差价损失171784元及房屋装修、修缮费用18480元，于本判决生效后十日内给付。
二、被告姚给付原告赵鉴定费6965元，于本判决生效后十日内给付。
案件受理费4100元，由被告姚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 徐
审 判 员 李
审 判 员 尹
二○一一年十一月二十日
书 记 员 马
