【学科分类】房产法
【出处】本网首发
【关键词】农村；房屋；买卖
【写作年份】2012年


【正文】

近年来，随着城市房价不断攀升，人们生活态度及观念发生了改变，城市居民到近郊购买农村房屋及农民卖房进城不断增多，因买卖农民房屋引发的纠纷案件呈逐年上升态势，笔者对该类矛盾纠纷的特点、原因进行了认真分析、调研，并对买卖合同逐年增多的现状提出对策建议。

特点分析

一、从买卖主体来看，出卖人为农村村民，买受人则主要是城市居民，和以及外来务工人员，也有少量同村村民间买卖房屋的情况；

二、从房屋买卖的时间来看，交易多发生于起诉前2年以上；

三、从合同的履行情况看，合同多已实际履行，即出卖人交付了房屋，买受人给付了价款并已入住甚至再次卖出，但双方基本未能办理房屋及土地使用权的变更登记；

四、从房屋现状来看，部分买受人已对房屋实施了装修、翻建、改建等添附行为，从而涉及到对房屋增值部分的补偿问题；

五、从纠纷发生的原因来看，多因地段增值、土地征用、房屋拆迁等情况发生，使房屋现价值或补偿价格远远高于原买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔或故意毁约，诉诸法院确认房屋买卖行为无效并判令买主退还房屋。

原因分析

出现上述现象主要有以下六方面原因：一是出卖人离开农村到城镇买房居住，将闲置在农村的房屋卖给他人；二是市区商品房房价过高，农村宅基地房屋价格要低很多，吸引了部分经济条件差的城镇居民和外来务工人员购买；三是随着农村环境改善，部分城市居民意向购买农村房屋居住养老；四是该类房屋买卖后，无法办理产权证，为日后的纠纷埋下隐患；五是当事人法律意识淡薄，出卖人甚至不清楚自己的房屋性质，自认为是“祖传家业”便可以随意处置，缺乏对所适用法律的了解；六是乡镇村建房屋管理部门对农村建房与房屋买卖难以管理。

建议对策

一是建立完善相关法律法规。对农村房屋买卖作出明确规定，允许有条件的农村房屋上市交易，在程序上和实体上作出规定，规范买卖行为，保证交易安全，减少矛盾纠纷；

二是加大法律法规宣传力度。就目前有关农村房屋买卖纠纷的相关规定及农村宅基地使用方面的法律法规加大宣传力度，主要是针对的是乡镇村民及潜在买受人；

三是确实做好矛盾化解工作。相关职能部门深入到乡镇基层一线就地办案，并与村组民调组织共同做好调解工作，运用调解经验和技巧及时有效地化解纠纷，以防矛盾激化；

四、加强与政府部门沟通交流。依据现行的有关农村房屋买卖合同处理的规定，加强与乡镇政府部门的沟通交流，明确确认合同无效的法律后果，共同做好协调工作。




【作者简介】
刘伟炜，单位为扬州市邗江区法院