开发商“交房”而不给钥匙，履约存有过错致赔付购房人租金损失
一套2007年8月购买的商品房，约定2009年3月交付使用，实际到2011年1月才办完交房手续，期间还出现物业公司向业主催讨物业管理费，开发商却不肯将房屋钥匙交给业主，业主无奈另行租房居住的“怪事”。近日，长宁区法院对这起有点蹊跷的房屋买卖合同纠纷案作出一审判决，开发商应赔付业主仲女士租金损失12万元。
【案情简述】
2007年8月，仲女士和丈夫赵先生一起与本市某开发商签订了一份商品房预售合同，购买长宁区黄金城道一处房屋，合同约定交房时间为2009年3月31日前。之后不久，仲女士与赵先生发生了激烈矛盾，夫妻关系急剧恶化，仲女士从家里搬了出去。2009年3月，开发商按照合同约定的地址向仲女士夫妇发出交付使用通知书。但此时仲女士不在家住没有看到通知，赵先生不知什么原因也没去办理入住手续。同年4月7日，开发商又向仲女士夫妇发了“收房催告书”，言明如果不在4月15日前收房，该日即“视为”实际交付时间。同年5月，仲女士得知自己买的房子已经可以入住，随即到开发商要求办理手续，领取钥匙。但是，当得知仲女士与丈夫感情不和，离婚诉讼还在进行之中，开发商表示，除非两人一起来，或者出具法院生效的裁判文书，否则仲女士一人不能办理交房手续，也不能把钥匙交给她。任凭仲女士好话说尽，开发商坚决予以拒绝。无奈，仲女士只得继续在外借房子居住。2010年12月，仲女士与赵先生的离婚判决生效，上述房屋产权判归仲女士所有。2011年1月，仲女士终于办理了入住手续。然而，这边离婚诉讼才刚结束，那边物业公司又把仲女士和赵先生告到了法院，要求两人支付物业管理费13300余元，并支付滞纳金2100余元。想拿钥匙不给，讨物业费却讨到了法院，仲女士感到不可理解。
经过两级法院的审理，法院最终根据买卖双方在预售合同中的约定，确认2009年4月15日视为房屋已经实际交付成立，遂判决仲女士向物业公司支付物业管理费，但无需支付滞纳金。
这次诉讼让仲女士对合同的法律效力有了切身体会。她觉得开发商既认为已经交房又不给钥匙自相矛盾，而且当时自己尚未离婚，夫妻之间具有法律肯定的代理权，开发商拒决交房构成根本违约，于是在今年6月提起诉讼，要求开发商支付延迟交房违约金157万元和租金损失12万元。开发商则认为，交房的事实已经法院生效判决确认，因此不存在自己延迟交房的事实，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
近日，长宁区法院经审理作出判决，开发商应支付仲女士租金损失12万元，仲女士其余诉讼请求不予支持。
【律师分析】
本案的争议焦点是，被告拒绝向原告交钥匙是否构成违约，原告是否可以独自收房。首先，根据预售合同，涉讼房屋已视为交付，被告逾期交房的说法不能成立，原告要求被告支付延迟交房违约金的主张难以支持。其次，被告交房时，仲女士与赵先生的夫妻关系尚在存续期间，此时即便仲女士一人收房，也可视为夫妻共同意思表示。因此，被告拒绝将房屋钥匙交与原告存在过错。原告因无法使用该房屋在外借房居住，租金损失实际发生，租金标准并无不当，依法应予支持。
【法律条文】
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
（本文作者为北京盈科（上海）律师事务所李仁正律师，转载请注明作者和出处）
