商品房买卖合同无法订立定金怎么处理
在商品房买卖合同无法订立的情况下，需区分以下几种情形适用定金罚则：
（1）如果购房者无正当理由没有按照商品房认购书规定的时间、地点去签约，则应视为因购房者原因未能订立商品房买卖合同，开发商有权不予返还定金。在这里要注意如前面案例所提到的情况，开发商有过错在先，而购房者随后不去签约是否属于正当理由？有判例认为这种情况下，购房者也有一定的过错。因此，不应适用定金罚则，开发商只需返还定金即可。笔者认为开发商违约在先，而购房者拒绝签订商品房买卖合同显然是属于行使其先履行抗辩权，是完全正当的。本案中法院的观点显然也是这样。
（2）如因开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同的，开发商应承担双倍返还定金的责任。此种情形主要包括在认购书约定的期限到来时开发商尚未具备预售条件或者开发商将认购人认购的房屋又卖予他人以及开发商出售抵押房未履行法定义务而造成，开发商的过错使得双方签订认购书的目的不能实现，应当适用定金罚则。本案中，开发商即是在出售已抵押的房产过程中没有履行告知受让人（购房者）房产已被抵押的法定义务，从而导致购房者拒绝签订商品房买卖合同，故法院判令开发商承担双倍返还定金的责任。
（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，定金应当返还。根据《合同法》第117条和《担保法司法解释》第122条的规定，在不可抗力的情况下，不适用定金罚则。另外，如果双方对于认购书中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见，这种情况下对于买卖任何一方而言都不视为违约，导致购房合同无法签订，那么开发商就应把定金全部返还购房者，不应以此为由“没收定金”。
通过本案，希望大家能够对商品房认购书的性质、效力以及定金发生作用的机制等有一个大体的了解。在自己的合法权益受到损害时，拿起法律武器，捍卫自己的权利。
