承租房屋质量验收与合同效力

—— 一起租赁合同纠纷案带给我们的法律思考　　　
一、 案情简介
原告甲公司以被告乙公司逾期不给付租赁费向法院提起诉讼，请求判令其立即给付拖欠的房屋租赁费。被告乙公司答辩称，租赁房屋未经验收，不符合国家法律强制性规定，双方所签租赁合同系无效合同，原告基于无效合同无权追索租赁费，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，甲公司与乙公司在1997年7月9日签订了《房屋租赁合同》，由乙公司租赁甲公司经营用建筑房屋一处，租金每年22万元，合同签订后，乙公司一直占有使用该房屋进行经营活动，除已付的部分租金外，所欠租金至今未付。
二、案件的认定与判决
原被告双方对本案基本法律事实无异议，争议焦点之一是关于合同的效力问题。
本院认为，本案查明的基本法律事实表明，双方签订合同时间发生在国家有关工程建筑验收国家强制性法律规定施行之前，根据法无明文规定不溯及既往的法律适用原则，本案合同系当事人双方真实意思表示，合同主要条款不违反签订合同时的法律强制性规定，且不违反公平原则，合同合法有效。被告关于合同无效的抗辩主张与合同签订时作为合同效力认定标准的法律规定不相符，其抗辩主张无法律依据，本院不予支持。原告关于给付租赁费的主张与法有据，本院予以支持。本院作出了由乙公司给付甲公司租赁费的判决。
三、本案带给我们的法律思考
针对本案当事人争议的合同效力问题，虽然法院采取了法无明文规定不溯及既往的法律适用原则处理本案纠纷，但其中带给我们的法律问题值得深思。
租赁作为常见的一种互通有无、调剂余缺、物尽其用的制度由来已久。《合同法》列专节对此进行了规范。但《合同法》对于租赁合同所涉及的租赁物并没有特别规范。根据《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可见，租赁合同是不转移物的所有权、而转移物的使用权的合同，出租人将租赁物交给承租人使用，转让的是租赁物的占有权、使用权和收益权。租赁合同的这种法律特征表明租赁具有一定的物权性质，但租赁本质上是一种债权，而非物权。所以，租赁合同的内容是由当时人之间约定的，而不是由法律规定的。但由于租赁合同的标的物必须是有形物，根据物权法定原则，租赁物必须符合国家法律规定。
在处理租赁合同纠纷司法实践中，往往注重于租赁物所有权方面的审查，忽略租赁物合法性审查。在现行法律框架下，审查租赁合同纠纷时，对于租赁合同效力的判断应从两方面着手，一方面应审查合同内容是否违反了法律、行政法规的强制性规定，同时还应审查合同涉及的租赁物是否符合国家法律、法规的强制性规定。由于无效合同具有违法性，因此，法律规定对租赁合同实行国家干预原则，即不待当事人请求无效，人民法院依职权主动审查合同是否存在违法性，对违法合同依法确认无效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据” 。现行认定租赁合同效力的法律、法规分别为：1998年3月1日实行的《建筑法》，1998年9月1日实行的《消防法》， 1999年10月1日实行的《合同法》和2000年1月10日实行的《建设工程质量管理条例》。
《合同法》与《建筑法》、《消防法》是普通法与特别法的关系，三部法律与《建筑工程质量管理条例》是高阶位法与低阶位法的关系。民事权利保护的法律适用原则是特别法优于普通法，只有在特别法不能获得保护的情况下，才能适用普通法的保护。同时，在适用高阶位法与低阶位法并存的情况下，还应遵循高阶位法优于低阶位法的法律适用原则，因此，在涉及房屋租赁合同标的物合法性审查时，优先考虑适用特别法，即《建筑法》与《消防法》。
《建筑法》第60条第1款规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量；第61条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》则规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。
上述法律规定，是立法者为法官裁判涉及建筑工程质量合格与否案件设立的具体裁决依据和判断标准。在司法实践中，常遇到当事人一方以建筑工程的基础工程和主体结构符合《建筑法》规定，经验收合格并取得房屋所有权证书以及局部经消防验收合格来主张涉及房屋的租赁合同有效。这里涉及到的未经全部验收而取得房屋所有权证是否合法暂且不论，仅就如何理解《建筑法》第60条规定的“必须确保地基基础工程和主体工程结构质量”之规定与《建筑法》第61条规定的“建筑工程竣工验收”进行分析。
从《建筑法》和《消防法》的上述规定，不难看出，维护建筑市场秩序，保障建筑工程的质量和安全，是立法者的宗旨，建筑工程竣工验收，则是指施工单位已按设计要求完成全部施工任务，准备交付建设方投入使用，由双方按照国家有关建设工程竣工验收之规定，必须申请竣工验收的一种强制性法律制度。根据现行法律规范，竣工验收应当包括已完工程是否符合设计要求，质量是否符合国家标准，消防安全是否符合强制性规范等。工程竣工验收是工程建设全工程的最后一道工序，是对工程质量实行监督、检验和控制的重要环节。任何一项建筑工程竣工验收、单项工程验收或局部验收均不能作为工程验收的标准。工程“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”均为法律的强制性规定，而非任意性规定。
司法实践中，对于不具备上述法律要件的租赁合同，虽然合同是当事人经过充分协商，并就双方权利义务达成一致的协议，合同已经成立，但是，因为合同的标的物未通过工程质量主管部门及国家消防主管部门验收合格，依据《建筑法》和《消防法》的强制性规定，对此类合同进行效力的价值判断，此类合同从本质上违反了合同生效的要件，国家不承认其法律效力，属于典型的无效合同。
对于被确认无效的合同，自合同订立时就不具有法律效力，不存在当事人再履行合同和依据合同承担不履行的违约责任。但是，基于租赁合同标的物的特殊性所在，无效合同责任划分的原则，应遵循《民法通则》和《合同法》有关合同无效的处理原则，首先认定出租方违背诚实信用原则，没有履行法定的工程验收及消防验收义务，将不具备法定使用条件的房屋出租，使合同相对方不能实现合同目的的主观过错责任；其次认定合同相对方没有对租赁物是否已经验收尽审查义务，不能因出租方的主观过错，而免除其应承担的责任。在认定和处理应无效合同造成承租方实际损失时，主要涉及对租赁物的装修和添附以及合同履行可得利益损失。装修和添附有的已同原建筑形成完整建一体，有的从其使用价值考虑不易拆除。考虑到建筑和添附物的现实使用状况的不宜分割性，应作整体处理，判归出租方所有，其价值经过双方商定或司法鉴定确认后连同承租方搬迁所支出费用，一并作为承租方的损失，根据租赁合同过错责任，本着由出租方应承担主要责任，承租方承担次要责任的比例原则，由出租方补偿给租赁方。对于合同未能按期履行的剩余期限的可得利益损失，由于合同无效，已经失去了合同基础，此种请求不应支持；而对于法律规定的因无效合同取得的财产予以返还的处理原则的适用，首先应作出承租方交还租赁房屋、出租方退还房屋租赁费、双方租赁合同无效的判决，但同时应根据租赁合同的特殊性，租赁方实际使用了租赁物，应给付房屋使用费，合同约定的租赁费在合同确认无效后即成为房屋使用费的性质，按照实际使用时间，比照租赁费标准，由承租方给付出租方。