对房屋买卖合同中的登记效力的分析
一、案情：
1999年，程某欲将其座落在某市市区的自有房屋一栋（二层楼房）出售。个体户刘某闻讯后，主动上门洽谈买房。经过协商，程某与刘某于1999年4月12日签订了房屋买卖合同。合同规定：房价总共15万元，买方分三次给付：1999年4月18日前付4万元；1999年5月1日前付9万元，1999年6月20日支付剩余的2万元。卖方于第二次付款后交付第一层房屋，全款付清后交付第二层房屋并办理过户登记手续。合同还规定，如果卖方将房屋又私自另卖给他人或者买方届时悔约，不买此房的，违约方需赔偿对方总房价的5％的违约金。同年4月17日，刘某支付房款4万元，4月28日支付9万元，程某依约将房屋第一层钥匙交与刘某，自己仍居住于二层房屋内。刘某遂将该房的一层进行了装修，准备做为个体经营的店面。1999年5月，该市新设一个经济开发区，因程某的房屋邻近开发区，某贸易公司遂与程某洽谈，愿一次性给付其房款17万元购买此房。程某同意，双方于1999年6月4日另行订立了房屋买卖合同，并于6月15日到房管机关依法办理了房屋所有权转移的登记手续。6月20日，刘某依协议到程某家付剩余的2万元房款时，得知房子已被别人买走，即与程某发生争执。刘某向法院起诉，要求确认第一个买卖合同有效，解除程某与刘某之间的购房合同。
二、对本案的不同观点
两个房屋买卖合同，哪一个具有法律效力，法院在讨论中形成几种不同意见。
第一种意见认为，程某与刘某的房屋买卖合同有效，应当给予保护。因为根据民法理论，房屋是特定物，对特定物的买卖合同从双方达成协议时成立，本案中双方已经依约作出了部分履行，可见该合同已经生效，为保护先买者的优先权，应当保护程某与刘某之间的合同。某贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某，仍与程某签订购房合同，办理过户手续，其主观上具有恶意，所以其与程某之间的购房合同应确定为无效。
第二种意见认为，房屋是一种特殊的特定物，其买卖必须到房管机关办理过户登记手续后，合同关系才生效。刘某未办理登记过户手续，还未取得房屋所有权，所以程某仍是房屋的所有权人，可以将该房出卖给他人。刘某在未取得房屋产权证之前即对房屋进行装修，主观上也具有一定过错。因此刘某无权要求程某履行一个未生效的合同，也无权要求解除贸易公司与程某的购房合同。
第三种意见认为，刘某与程某之间的买卖合同是有效的，但因程某的违约行为，导致了未办理登记过户手续的刘某无法依约取得房屋所有权。刘某有权要求程某按约定实际履行合同，补办登记手续。但由于程某已将房屋登记过户给第三人，造成实际履行不能，所以刘某仅可就合同要求程某承担违约责任。
三、笔者的观点
（一）本案争议的焦点在于登记对于购房合同具有什么效力的问题。
登记作为不动产物权变动的公示方法，已为各国民法所接受，但各国对登记的效力却有着不同的学说。一为成立要件主义，即物权变动如未进行登记，则确定的不发生变动的效力；一为对抗要件主义，即登记虽具有社会公信力，但并非物权变动的要件，未经登记的物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。我国的立法采纳了成立要件主义。目前已有许多学者对成立要件主义的合理性提出质疑，因为这将不利于保护善意一方当事人在非因其自己的过错而未进行登记情况下的利益保护。学者们的这些观点是有道理的。但我认为本案争议的焦点不应放在采纳何种学说更为合理上，因为无论学说合不合理，法官在执法过程中仍须按现行法的规定去判决，而不能脱离现行法律的强行性规定而按学者们的理论学说去处理案件。
我认为，分析本案的关键在于区分登记是应作为物权变动行为的生效要件，还是应作为买卖合同的生效要件来对待。这就涉及到对《合同法》第44条第二款规定的理解问题。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对于这里“登记”的含义，法规并未明确，因此造成了实践当中对“登记”的涵义的理解各不一致。如本案这种情况，许多人即认为，产权变更的登记即是房屋买卖合同所必须具备的生效要件。我认为这种理解是错误的，它混淆了合同行为本身的“登记”与合同履行过程中因转移所有权的需要而进行的“登记”。这两种“登记”是不同的，前一种“登记”是合同这种债权行为生效的要件，是衡量那些法律作出特殊规定的合同行为是否合法有效的标志；后一种“登记”则是一种物权变动的生效要件，是衡量合同的履行行为是否完成的标志。《合同法》1 30条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，标的物所有权的移转，是买卖合同的实质内容，也是其履行的目的和结果。《合同法》133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这一条规定的是买卖合同的标的物物权转移的公示方法，即原则上以交付为公示方法，但“法律另有规定或当事人另有约定的除外”。所以。前述的第二种“登记”应指该法条的但书中所包含的例外情况，即不动产的所有权转移以登记为要件，如果未登记，可以认为是合同义务的履行行为没有完成，或者可以认为这时买卖合同的根本目的即标的物所有权的移转因为一方履行行为的瑕疵而落空了。法院在审理本案中形成的第二种意见实际上即混淆了这两种“登记”的涵义，张冠李戴，将物权变动的“登记”适用于合同行为本身，以此作为合同是否生效的要件，这种观点是站不住脚的。
值得研究的是，房屋买卖合同本身是否属于那些法律作出特别规定的合同，即需要经《合同法》44条第2款所说的“登记”方可生效的合同呢？关于这一点，有必要研究一下两部法规之间的效力关系问题。1983年12月17日，国务院国发[1983）194号通知颁布了《城市私有房屋管理条例》（以下简称1983年条例），其第二章《所有权登记》中的第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”而其第三章《买卖》中的第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。”其第12条规定：“买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。”从这一法规的规定来看，它明确地区分了“产权过户登记”与“买卖合同登记”手续，从其禁止“私买私卖”的规定可以看出，该法规认为私下进行的房屋买卖行为本身就是无效的，合同本身须“经房屋所在地房管机关同意后才能成交”。可见依此法规的规定，私房买卖合同本身也须办理一定手续方可生效。但是，1994年7月5日八届全国人大常委会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）对此问题却有不同的规定。该法专设一章即第四章规定了房地产交易的有关法律问题。其中第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。此处的“权属登记”，即该法的第60条第三款的规定：“房地产转让或者变更的，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核定，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”。可见，这里要求的“登记”仅指产权登记，而非买卖合同本身的登记，该法未明确规定房屋转让行为须经房管部门同意方可成交，这与1983年条例的规定是不同的。问题在于这两部法律文件均未被明令废止，那么应当根据哪一部文件的规定处理案件呢？这首先应确定这两部法律的适用范围是否一致或有重合，如果二者完全不一致，则分别有效，不产生冲突，如果一致或有重合，则在一致或重合的部分就会产生适用哪一部法规的问题。1983年《城市私有房屋管理条例》第2条规定：“本条例适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城，工矿区内的一切私有房屋。”1994年《城市房地产管理法》第2条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发，房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法”。这两条规定分别确定了这两部法规的适用范围，二者的适用范围显然是不一致的，那么是否发生重合呢？根据《中华人民共和国土地管理法》第六条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”而根据1991年建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第2条的规定：“本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”因此，城市市区的私有房屋的土地也属国有土地范围内的建筑物，这两部法规的适用范围是有重合的。本案又恰好属于重合的部分。对此案究竟应适用哪一部法规？我认为应适用后者，即1994年的《城市房地产管理法》，因为这两部法规，后者既是新法，又是全国人大常委会通过的法律，前者不仅是旧法，而且属于国务院制定的行政法规，所以应当依照后者的规定处理。根据《城市房地产管理法》的规定，房屋买卖合同不属于法律有特殊登记要求方可生效的合同，因此房屋买卖合同的生效不应依《合同法》44条的第二款规定而应依该条的第一款规定处理，即：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，程某与刘某的房屋买卖合同自双方协商一致合同成立时即已生效了。至于后来发生的一系列行为均是对生效合同的履行过程中发生的问题。
（二）对原告刘某的补救：
前面已经论述了刘某与程某之间合同是有效并且已经生效的合同，那么刘某应当通过何种途径寻求补救呢？笔者认为刘某可以有两种选择：
1.刘某可根据《合同法》第94条第（四）项的规定主张解除合同。因为由于程某的违约行为致使该房屋买卖合同的根本目的-房屋所有权的移转不能实现，构成根本违约，所以刘某可以据此主张解除合同。根据《合同法》97条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中刘某可以要求程某承担恢复原状、赔偿损失的责任。恢复原状，即恢复到合同订立前的状况。刘某为订立合同所花费的费用以及为装修一层房屋所支出的费用在合同未订立前均不会发生，因此这两部分费用均应由程某赔偿。这部分属于因恢复原状而发生的损害赔偿，程某应当赔付。
另外，在主张解除合同的同时，刘某还同时可以要求程某支付违约金，因为违约金的主要作用就在于制裁违法行为，以担保债务履行。由于合同解除是因为程某的过错而造成的，对于这种过错行为，可以由支付违约金的办法来加以制裁。
2.刘某可坚持合同的效力，并基于程某的违约行为要求其承担违约责任。要确定程某应承担何种违约责任，首先应确定程某的违约形态。根据合同法的规定，违约形态可分为不履行合同义务和履行合同义务不符合约定两大类，其中履行合同义务不符合约定包括：迟延履行、不适当履行和部分履行。程某的履行属于部分履行，即他只履行了部分合同义务，如交付一层房屋的占有权，但未履行交付第二层及办理产权过户登记两项义务，由于这种部分履行造成了合同目的的落空，非违约方可以选择解除合同或主张违约责任，如果刘某不选择解除合同，那么刘某可以主张哪些违约责任方式进行补救呢？
《合同法》107条规定：“当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”下面我们逐一进行分析：
（1）关于继续履行的问题。由于本案的标的物房屋的所有权已因登记而转移给第三人，所以主张实际履行必须在程某能收回房屋所有权的前提下才可行。程某能否取回所有权呢？这就需要讨论一下下面一项措施。
（2）关于采取补救措施的问题。从本案来看，由于交易对象是房屋这种特定物，唯一的补救措施即看能否主张贸易公司与程某之间的买卖合同无效，以使程某取回该房的所有权。法院审判中的第一种意见即主张贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某仍与程某洽购并以高价买得该房，符合《合同法》52条第（二）项的规定，可将其合同确认为无效。我认为，恶意串通的前提是以故意损害第三人的利益为目的的，贸易公司与程某缔结第二个合同的目的主要是为了从合同中获取自己希望得到的利益，而并非主要为损害刘某的利益。况且在市场竞争条件下，明知他人对某一特定物享有债权仍然购买，是市场竞争中常见的现象，只要特定物所有权未转移之前，所有权人有权选择给其带来最大利益的交易对象，当然所有权人也同时应承担违背前一合同的违约责任。另外从整个社会的角度来说，该特定物交给出价最高的买受人势必更能发挥出其更大的经济效用，所以，不应轻易认定这类交易行为无效。因此房屋的所有权已转移他人，这使得实际履行在事实上已不可能。
（3）损害赔偿。经过前述论证，损害赔偿成为刘某的最终的选择。根据《合同法》113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约的所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”所以损害赔偿的范围应是合同正常履行以后非违约方的应当可以得到的利益和因违约方违约行为导致的利益损失之间的差额加上非违约方为履行合同义务而遭受的损失。在房价不断上涨的情况下，可得利益的计算应以房屋在合同正常履行后的市价价额减去合同约定价额后的差额。但是原告为装修所支出的费用不应包括在内，因为在合同正常履行的情况下这部分费用是原告必须支付的。至于刘某在买房后利用该房经营生意而可能带来的收益，由于并不是房屋买卖合同必然带来的利益，因此不能列入赔偿范围。另外，本案中原告还可以在要求赔偿损失的同时主张被告支付违约金。因为合同中规定的违约金为总价款的5％，不属于《合同法》114条规定的于“过分高于造成的损失”的情况，法院应允许该违约金与损害赔偿并用。 由以上分析可以看出，对本案的原告可以有两条补救途径，至于选择哪一条，应交由原告选择，哪一条更有利于维护其利益，更能使其损失受到完全的补偿，原告即可选择哪一种补救方法。需要说明的是，无论其选择哪一种方法，我们都必须承认刘某与程某之间的合同是合法有效的，因为合同的解除本身即是对有效合同而言的，而对于无效合同根本不存在解除的问题，必须依国家公权力宣告其不符合法律的强制性规定而自始无效，当事人对此是没有选择权的。在一房二卖的情况下，我们不能因为第二个买卖合同是合法有效的就否定第一个合同的有效性而宣布其为无效合同。事实上，本案之所以保护了第二个买受人的利益，并非由于其买卖合同的效力优先于前一买卖合同，而是由于第二个买受人已通过合法的债仅行为取得了合法的物权，基于此物权上的优先性而形成的结果。
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