物业公司拒不退场 业主“被服务”怎么办？

随着物业管理制度的健全以及业主权利意识的提高，广大业主通过业主大会表决更换物业公司的案例已经不算新鲜。但是如果物业公司拒不退出，业主在遭遇“被服务”的情况下，该怎么办呢？

珠海市某小区建成后，由开发商选聘甲公司提供前期物业服务，并签有书面的前期物业服务合同。在合同快到期时，小区业主召开了第一次业主大会，成立了业主委员会，业主大会经表决作出决定，不再续聘甲公司，另外选聘有相应资质的其他物业公司提供物业服务，并要求甲公司在合同到期后退出物业管理区域并办理有关手续。甲公司收到业主大会的决定后，以部分业主长期拖欠物业服务费为由拒不退出，也不办理相关手续。双方遂陷入僵局，形成纠纷。

从法律关系上讲，物业公司与业主之间存在着物业服务合同关系，合同到期后，作为合同一方的广大业主有权决定是否续约，这是缔约自由原则的体现，任何人无权干涉。因此，该小区和甲公司物业服务合同到期，合同即自行终止，甲公司拒不退出的行为属严重违约。

根据《珠海市物业管理条例》第六十四条第一款规定：物业管理服务合同终止，决定不续聘的，物业服务企业应当按照物业管理服务合同约定的期限退出物业管理区域；物业管理服务合同未约定期限的，应当在物业管理服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务企业退出物业管理区域终止物业管理服务之前，应当向业主委员会移交有关配套设施设备和相关场地、有关物品和文件档案资料；物业服务企业在物业管理期间所产生的涉及业主的信息资料也应当全部移交，不得外泄；物业服务企业还应当配合新选聘的物业服务企业做好接管工作，办理交接手续。新选聘的物业服务企业在未办理交接手续前，不得进入物业管理区域，居民委员会应当尽快组织新旧物业服务企业的交接。第九十七条规定：物业服务企业违反本条例第六十四条第一款，未按照规定退出物业管理区域的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

案例中的甲公司以部分业主拖欠物业服务费为由，拒不退出物业管理区域的物业服务，且不办理退出移交手续是违反相关法律法规规定的。业主可依据规定要求甲公司退出物业管理区域的物业服务并履行退出时的相关义务，如甲公司拒不退出或者拒不履行退出时的义务，业主委员会可向当地物业管理行政主管部门投诉、举报，也可依法提起诉讼。

另一方面，在上述案例中，业主拖欠物业服务费的行为也是违反物业服务合同约定义务的。《珠海市物业管理条例》第六十一条规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当协助物业服务企业进行催缴；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。