张先生通过中介公司买房子，在中介帮助下与房东签订一份“房地产买卖居间协议”（以下简称“居间协议”），约定房价款200万元，并向房东支付定金5万元。“居间协议”的一个附件是“房地产买卖协议”（以下称“买卖协议”），“买卖协议”由买卖双方单独签订，对双方的买卖条件和交易流程进行了详细约定。　　根据“买卖协议”的约定，双方买卖关系已成立，为交易过户的需要，双方应在确定的日期内签订示范文本的“上海市房地产买卖合同”，并诚信履行协议约定的交易流程。如一方违约，应向对方承担违约责任。此后由于房价上涨，房东不久即表示不愿签订“买卖合同”
　　，但同意承担违约责任。经过协商，房东向张先生双倍返还了定金。张先生本以为此事就这样结束了。然而，中介公司却要求他支付2万元的佣金。由于正式买卖合同未签成，张先生不同意支付佣金，却被中介告到法院。更让张先生不解的是，法院一审和二审均支持了中介公司的诉讼请求，判决张先生支付全额佣金。
　　原来，法院认为，张先生签订的“居间协议”不仅是定金协议，其附件“买卖协议”已具备了买卖合同的实质性要件，上述协议签订后，买卖双方的房屋买卖合同关系就已经成立了。而合同法关于居间公司收取佣金的依据，是促使“合同成立”。既然买卖双方的房屋买卖合同关系已经成立，中介公司当然有权收取佣金。而如果买卖合同关系没有成立，则张先生只需向中介公司支付居间服务必要的费用，不必支付全额佣金。
　　事实上，一旦买卖双方建立了房屋买卖合同关系，在对方违约的情况下，购买方作为守约方的，既可以选择要求对方承担违约责任，也可以选择要求继续履行买卖合同。
　　本案中，张先生没有意识到所签订的“买卖协议”的本质就是“买卖合同”，这使其既丧失了要求继续履行“买卖协议”的机会，也对解除“居间协议”和“买卖协议”的成本估计不足，受到了不应有的损失。而这些恰恰是普通购房者在签订相关协议时应当特别需要注意和重视的，也是买卖房屋最好请律师的意义所在。（张建伟 祝文龙）