2012-05-08 08:36:24 【字号大中 小 】【打印】【关闭】
　　钟文春　谢兼明
　　很多经营性用房在转租时，承租人(俗称二房东)除了将未到期的房屋使用权转让给次承租人外，还会额外收取次承租人一定的转让费。近年来，因转让费引发的纠纷呈现出上升的势头。
　　案例一:2011年4月，薛女士看中了县城繁华路段的一家小店。这家小店由范某租用，范某正准备转租。范某表示，他和房东签了三年合同，房租已经交清，如今才租了一年半，剩下的房租直接交给他就行了。经了解，范某所言属实，于是薛女士就租下了这间小店，并按照当地的交易习惯在租金之外向范某支付了转让费3.5万元。在经营几个月之后，薛女士生意一直不景气，对支付转让费一事越想越觉得窝囊，遂几次找到范某要求退回部分转让费，均遭拒绝。2011年10月，薛女士一纸诉状将范某诉至法院，要求其退回转让费3.5万元。法院经审理后查明，范某转租店面已征得了房东的同意，范某与薛女士签订转租合同并不存在可撤销可变更的事由，于是判决驳回了薛女士的诉讼请求。
　　案例二:2009年10月，钟某从曾某手中受让当地一联通合作营业厅，并与曾某签订了转租赁合同一份。此后，钟某一直按照约定将房租直接交给房东朱女士。2011年8月，因经营不善，钟某决定在租期届满之前将营业厅转让出去，当时与接手的陈某谈定:除对营业厅内的设备设施折价补偿外，陈某还要一次性支付转让费2万元。得知钟某要转让营业厅的消息后，房东朱女士找到钟某要求分享转让费，否则不同意钟某转租。在无奈之下，钟某只好把部分转让费分给了房东。但对于房东是否有权分享转让费的问题，作为二房东的钟某一直很纠结。
　　评析:租房子不但要交租赁费，还得交转让费，这是许多地方的行业交易习惯。对于房屋转租过程中存在的转让费问题，目前还没有明确的法律规定加以限制和管理，如何履行需当事人各方协商处理。
　　合同法第8条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”如薛女士没有证据证实存在合同法第52条规定的五种无效情形，即:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。或存在合同法第54条规定的可变更、可撤销事由的情况，即:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形，则薛女士与范某签订的租赁合同应当认定为依法成立的合同，该合同对薛女士与范某双方均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　此外，合同法还规定，当事人签订和履行合同可以依照交易习惯来进行。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第7条规定:“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’:(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;……”转租房屋收取转让费，并不违反法律、行政法规的强制性规定，当属“交易习惯”范畴。薛女士与范某签订租赁合同时既然按照当地交易习惯对转让费作出了约定并已履行完毕，就意味着双方按照合同的约定全面履行了自己的义务，不得反悔。薛女士对已支付的转让费反悔，违反了基本的诚信原则，无法获得法律支持。
　　而在法律上对如何分配转让费问题并无明文规定的情况下，协商解决转让费问题，是符合民法平等自愿原则的，因为对于承租人与次承租人来说，如果不能妥善解决转让费的问题，势必会为日后留下纠纷隐患。
　　合同法第224条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，对于承租人来说，如果未让房东分享转让费利益，除非原租赁合同约定了可以转租，承租人是不能擅自将租来的店面转租的，否则，要面临被房东提前解除原租赁合同，赔偿房东或次承租人损失的问题。
　　合同法第51条同时规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，对于次承租人来说，如果承租人转租店面事先未经房东同意，事后也未被房东追认，其与次承租人签订的转租合同就归于无效，也就无法正常经营，无法达到合同的目的，可能造成人、财、物的损失。
　　近年来，因转租商铺收取转让费引发的纠纷很多。鉴于商铺转让费中存在的问题及引发的矛盾纠纷，法律应当明确转让费用的性质并对该现象进行规范，以减少争端，促进市场健康有序的发展。


来源: 正义网 （责任编辑:奚天宝）