【案情】
2008年9月1日，被告魏某与店主李某签订一份已发生多次店面出租合同，约定租赁店面面积32㎡，租期四年、至2012年9月1日止，向店主交押金3千元，头二年租金每月1500元、后二年租金随当地行情而定，承租人不得转让店面等内容。双方按合同履行到2009年5月16日，被告在未经店主同意的情况下私自将租赁店面转让给原告胡某、袁某、章某经营，并达成口头协议，约定原告以原合同约定履行（合同原件转交原告）、原告支付6万元转让费（含装修费）及3千元押金给被告等。当即原告按约定给付被告6.3万元。原告受让店面后，对店面墙壁进行了重新装修，由原来经营鞋业转为经营美的空调。2010年8月底之前租金原告已付清给被告。2010年9月之后租金，因店主得知被告非法转让合同而主张收回店面及原、被告因此而发生纠纷，致使租金未能商定及支付。原告向被告主张返还店面，退回转让费6万元及押金3千元未果，遂于2010年8月24日诉至法院。

【分歧】

本案争执的焦点，转让费该不该退回。对此存在三种意见，第一种意见认为，被告在无权转让店面的情况下转让店面，存在欺诈行为，转让费应如数退回。第二种意见认为，协议转让时给租赁合同原件到原告，原告明知合同中约定被告无权转让合同而接受转让，不存在欺诈行为，收取转让装修费是双方自愿，行情如此，转让费不应退回。第三种意见认为，被告转让店面未经店主同意或追认，转让费应如数退还。

【评析】

笔者同意第三种意见，其理由如下：

1、该转让合同无效。

根据本案被告未经店主同意私自非法转让租赁房屋给原告这一不争的事实，被告的这一行为，既违反了《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”及第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……”的强制性规定，又违反了双方在租赁合同中第八条“承租人不得以任何借口转让店面”的约定，因此转让协议因违法而导致无效。造成转让合同无效，主要责任在于承租人被告，而受让人原告在明知被告无权转让的情况下接受转让店面，对此，原告负有次要责任。

2、因无效合同取得的财产应当返还。

根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对无效合同处理的规定，本案所涉及的财产一是被告转让的店面，二是原告支付的转让费及押金。而涉及的损失主要是原、被告各自对店面重新装修部分的费用，原、被告互有损失。因此，既然该转让合同无效，原告就应返还受让店面给承租人被告，被告则应退回收取原告的6万元转让费及3千元押金，而双方损失根据损失数额及责任承担互有赔偿。

在原告诉讼请求可能得到支持的情况下，原告根据承租人非法转让店面常收金额不等的转让费这一潜规则，最后同意放弃2万元转让费，只要求被告退回4万元转让费及3千元押金、交回店面给被告，以示调解诚意。对此被告还不同意接受调解。在主审法官对其反复作出上述分析意见的情况下，强调，本案调解对被告有利，因原告主动让了步，而判决则对原告有利，因转让合同无效，且原告负次要责任，被告必须明确这一点。经反复做调解工作，最后被告于2010年10月26日接受了原告的调解意见，交回店面，返还4.3万元。一起因转让合同产生的纠纷，得以和平解决，案结事了。

承租人转让租赁房屋，必须经房主同意或追认，否则转让合同无效，造成损失自负。

作者：永丰县人民法院 庞芝生