表见代理购房成立，恶意诉讼依法驳回
案件介绍
原告：叶XX
被告：赵X、周X、叶X、邓XX
原告叶XX为北京市朝阳区太阳宫西坝河62号宅基地房产原所有权人。其将房产委托给被告叶X、邓XX夫妇出租。后叶X、邓XX夫妇于2000年6月3日与赵X、周X签订《房屋转让协议》将该处房产转让给赵X、周X。原告于2008年6月向朝阳区人民法院提起诉讼，请求法院判决叶X、邓XX与赵X、周X签订的《房屋转让协议》无效。
双方观点
原告叶XX诉称，其作为太阳宫西坝河62号宅基地房产的所有权人，叶X、邓XX与赵X、周X签订《房屋转让协议书》的行为严重侵犯了其合法权益，因此请求法院判令被告钦定的《房屋转让协议无效》。
被告赵X、周X辩称，其与叶X夫妇签订《房屋转让协议》是在与叶XX协商就价格达成一致后，由叶XX指示与其弟叶X夫妇签订协议并办理交接手续的，并经由村委会证明该房屋买卖行为。因此，不同意原告的诉讼请求。
被告叶X、邓XX辩称，该处宅基地房产系叶XX委托其进行出租，后在准备与赵X、周X签订《房屋买卖协议》时想通知原告叶XX，但由于其搬家未能找到。
审理结果
一审法院经审理认为，我国合同法规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”叶XX将本案诉争房屋及宅基地使用证原件交付叶X，赵X、周X基于此有理由相信叶X的代理权。且上述房产内有叶XX的母亲等亲属居住且叶XX不定期回家探望，其知道或应当知道房屋买卖的事实，但从未提出异议，故叶XX要求确认房屋转让协议无效的请求理由不充分，请求难以得到支持。
据此，原审法院做出以下判决：驳回叶XX要求确认赵X、周X与叶X、邓XX于2000年6月3日签订的《房屋转让协议书》无效的诉讼请求。
一审判决后，原告叶XX不服，上诉至北京市第二中级人民法院，受理法院认为原审法院判决并无不妥，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。
案件评析
近年来，由于房价上涨等原因，因房屋交易而产生的纠纷日渐增多。本案本身案情并不复杂，为无代理权人无权代理房屋买卖案件。但由于从房屋出售到进行诉讼前后相距八年，时间跨度较大，因此法院在审理过程中基于此做出了不利于原告的判决。纵观案件，当事人的争议焦点是房屋转让协议是否有效，即该房屋的买卖行为是否构成表见代理，原告其弟的无权代理行为是否有效。
根据《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理应当符合以下要件：1、以被代理人的名义进行了代理行为。2、相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权。3、相对人主观上是善意的且无过错。4、无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立、生效要件。本案中，原告叶XX对叶X夫妇授予的代理权限仅为出租诉争房产，而并未授权其进行房屋买卖行为，因此，被告叶X夫妇与被告赵X、周X的房屋买卖行为构成了广义上的无权代理。原告叶XX在授权被告叶X出租房屋时，为了便于其出租，将房屋产权证及宅基地使用权证均交付于叶X。众所周知，办理房屋过户登记仅需要房屋产权证及宅基地使用权证，且在房屋买卖的过程中还有村委会进行见证，故被告赵X有理由相信无代理权的被告叶X拥有买卖房屋的代理权限。被告赵X在案件审理过程中通过举证，证明其对叶X的无权代理行为事前并不知情。不仅如此，在被告叶X出售诉争房产后，叶XX曾多次返回该处房产不定期看望其母，这不仅可以推定出叶XX对该处房屋出售事实的知晓，而且能够证明赵X对该处房产买卖行为时的不知情。基于前述，人民法院作出了房屋买卖协议有效，驳回原告叶XX诉讼请求的判决。
代理心得
本案中作为被告的赵X的代理人，在诉讼中通过举证环节协助其取得了诉讼的胜利。本案原告请求撤销的《房屋买卖协议》签订于2000年，距离起诉已过去八年。若想证明协议订立时原告便已知情，无论证据的采集还是其证明力都是相当复杂和困难的。因此，在诉讼过程中，主张八年的时间里原告经常回家进而推定出原告对房屋买卖行为的知情，最终取得案件的胜诉。可见，每一件案件都不是只有一个“标准答案”的，在代理过程中，一方面要求当事人积极配合代理律师了解案情，另一方面也要求律师在处理案件的过程中仔细研究案情，从案件细微处寻找突破点，只有双方的共同努力才能取得良好的诉讼结果。
承办人：李同红律师
