商品房过户纠纷的办案心得
张付杰律师：商品房过户纠纷的办案心得
涉及商品房产权过户登记的纠纷，俗称“办证”纠纷，是商品房买卖合同纠纷的重要类型。最高人民法院《商品房买卖合同解释》第18条第1款对此做出了明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”在实际办案过程中，本律师根据办案经验，得出以下经验：
1、办理房屋权属证书的义务主体问题
本律师认为：务必审查商品房买卖合同中关于办理房屋产权过户登记手续的约定，区分合同约定由出卖人负责办理办理房屋权属证书还是约定由买受人自行负责办理房屋权属证书的情况。依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条之规定，办理房屋权属证实的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负协助义务。当事人另有约定的除外。
2、办证合同义务的履行期限及履行不能问题
本律师认为：务必审查商品房买卖合同中关于与办理房屋权属证书期限的约定。办证期限已过的情形下，买受人起诉出卖人办理房屋产权证，经审查认定属于因出卖人自身原因目前尚不具备办证条件的，应当区分出卖人是属于一时履行不能还是永久履行不能的违约情形。属于一时履行不能的，法院会判决出卖人在符合办证条件后履行办证义务，并给付逾期办证违约金。若属于永久履行不能的，法院会告知买受人有权要求解除合同，并要求赔偿损失，但买受人坚持要求继续履行办理房屋过户登记手续的，法院将驳回诉求。
3、消费者与承包方的冲突问题
本律师认为：消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，建设工程承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人，这里有几点要求：第一，买受人必须是消费者，即为居住生活的需要而购买房屋的自然人；第二，消费者已支付全部或大部分购房款（超过50%），且必须能支付尾款，其中50%以上的购房款既包括消费者以自有资金支付，也包括消费者通过按揭贷款的方式，由按揭银行直接向出卖人支付。
4、办证诉讼时效的问题
本律师认为：出卖人将房屋交付给买受人，买受人已实现对房屋占有使用的，买受人请求出卖人办理房屋产权过户登记的请求权具有一定的物权请求权属性，不适用我国《民法通则》关于诉讼时效的规定。
