房屋买卖合同纠纷案
北京房产律师 北京西城房产律师 北京宣武房产律师
原告：徐某
委托代理人：王富利，北京市律师
被告：王某
原告徐某诉称，2009年6月21日原告与被告王某签定了一份房屋转让协议，约定王某将本市朝阳路某单元501户转让给徐某，过户时间定于 7月下旬至8月上旬。协议签定后，原告于签定协议当日交付被告定金人民币两万元，但被告以种种理由不予办理房屋过户手续。原告为支付被告的房款，于2009年7月1日将自己正在居住的房屋转卖他人，由于被告不按规定履行协议，致使原告无房居住，只得租赁他人房屋居住，造成了租金损失。为此，原告请求法院依法判令被告双倍返还定金人民币4万元，并赔偿原告租金损失人民币48000元。
被告王某则辩称，其没有违约行为，是原告违约在先未付清房款，导致被告不能履行相应义务。原告的损失是其自己行为导致的，与被告无关。
案件审理过程中，被告表示同意继续履行协议，即同意仍按原协议价格卖给原告。原告亦同意履行双方签定的协议，并持余款185万元的存折到法院要求与被告履行协议。随后，被告又告知法院暂时无法腾房，要求给其两年期限再将涉案房屋腾交原告。
法院对此案审理认为，原告与被告签定的协议合法有效，具有法律约束力，原、被告应全面履行。根据原、被告签定的协议，原告支付房款与被告办理过户手续并无时间先后顺序，且对过户时间双方进行了明确约定，即2009年7月下旬至8月上旬，但被告未在规定的时间内办理过户手续。本案在诉讼进行中，原告在规定时间内备齐了房款，但被告却声称其无房可搬，这表明被告在与原告签定协议时就并非是以真实的意思出卖其房屋，对此协议不能履行的责任，被告负有完全的过错。因本案合同已无法实际履行，且原告也要求解除合同，故原、被告所签协议应予以解除，被告应将定金双倍返还原告。另一方面，原告为凑齐房款而将其自己的房屋卖给了他人，由于被告的违约行为致使原告遭受了租金损失，对该损失应由被告赔偿原告。法院一审判决：被告王某于本判决生效后10日内双倍返还原告定金共计人民币4万元，并赔偿原告租金损失人民币48000元。
王富利律师点评：
本案是一起由于二手房买卖产生的纠纷，卖方在与买方签订买卖合同后，因房价的上涨而违约，不想出卖已签订合同的房屋。王富利律师代理本案后，经过分析，提出两个建议：1、可以要求继续履行合同，赔偿违约金。2、解除合同，双倍返还定金，并赔偿损失。
本案委托当事人一开始接受第一个建议，要求继续履行合同，后来又变更诉讼请求，同意解除合同并要求违约金。本案被告的违约意图很明显，在庭审中以无房居住为由，拒不交付房屋，这显然是与合同签订时的真实意思表示是违背的。合同一经签订，没有无效和撤销的事由，双方就必须遵守合同的约定，否则需要承担违约带来的法律后果。在本案的判决中，法院最终采纳原告的代理意见，判决被告返还定金，并赔偿原告的损失。
北京市建诚律师事务所 王富利律师 电话：13641141416
法律依据：
《中华人民共和国合同法》、《合同法解释一》、《合同法解释二》
