【要点提示】
 “一房二卖”是我国房地产制度改革中出现的突出问题，谋求利润最大化是“一房二卖”的动因，但该行为与诚实信用原则直接悖离，严重侵犯了买受人的信赖利益，也造成市场交易秩序的混乱。对“一房二卖”情形下合同效力的认定及对善意买受人利益的保护成为处理本案的关键。
 
  【案例索引】
  一审法院：徐州市泉山区人民法院
  裁判文书编号：（2006）泉民一初字第1822号
  裁判日期：2006年12月19日
  二审法院：徐州市中级人民法院
  裁判文书编号：（2007）徐民一终字第216号
  裁判日期：2007年2月7日
 
  【案 情】
  原告(反诉被告)：蔡可新
  被告(反诉原告)：冯夫同
  第三人：王伟
  2005年6月27日，冯夫同（甲方）与蔡可新（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将其拥有的金山花园2-3-401室（即诉争房屋）以16.6万元的价格卖给乙方；乙方向甲方预付10万元，付款方式为公证后一次性付清；买卖成交后，甲方有义务协助乙方办理房屋过户手续，过户费用由乙方承担。同日，蔡可新向冯夫同支付购房款10万元，在（2006）泉民一初字第162号案件庭审时，冯夫同自认在《房屋买卖契约》签订后即将诉争房屋的《房屋所有权证》及房门钥匙交给了蔡可新。
  2005年8月，蔡可新开始对诉争房屋进行装潢，并于2005年8月2日又支付购房款5万元。2005年12月蔡可新上房使用。其间，冯夫同向蔡可新要回《房屋所有权证》，并在2005年8月初办理了诉争房屋的《国有土地使用证》。蔡可新与冯夫同后因房屋过户及购房款支付问题多次发生纠纷。2005年12月，冯夫同以蔡可新违约为由拒绝办理过户手续。
  2005年12月，蔡可新诉至徐州市泉山区人民法院，要求判令冯夫同继续履行《房屋买卖契约》、协助办理过户手续。冯夫同反诉要求解除《房屋买卖契约》。该案在审理过程中，蔡可新于2006年2月8日通过中国邮政向冯夫同汇去剩余购房款1.6万元。徐州市泉山区人民法院作出（2006）泉民一初字第162号民事判决，判令冯夫同继续履行《房屋买卖契约》，协助蔡可新办理房屋买卖过户手续，驳回冯夫同要求解除《房屋买卖契约》的诉讼请求。冯夫同不服，提出上诉。二审期间，王伟以第三人的身份申请参加诉讼，并要求确认其与冯夫同之间签订的房屋买卖合同有效。徐州市中级人民法院以出现新证据、需追加当事人为由裁定撤销原判，发回重审。
  王伟在诉讼中提交了2005年4月28日其(乙方)与冯夫同(甲方)签订的《买卖合同》的复写件，在该合同中双方约定甲方将金山花园2-3-401室房屋以147632元的价格卖给乙方，付款方式为签字后先付12万元，剩下部分等过户完一次性付清，2年后甲方协助乙方办理过户手续，合同一式两份，两方各执一份。王伟同时提交了其与冯夫同及冯夫同之妻许宗兰签订的《房地产买卖契约》一份，该契约落款时间为2005年12月23日，约定诉争房屋成交价格为19万元，于2005年12月23日前一次付清。2005年12月23日，王伟与冯夫同及许宗兰到产权部门办理了产权过户登记，并于2006年5月19日和6月1日取得诉争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
  一审期间，蔡可新申请对王伟提交的《买卖合同》、《房地产买卖契约》的书写时间的真实性予以鉴定。经相关部门审查，因材料的局限性暂时无法作出鉴定，案卷被退回。
  另查，王伟是冯夫同女婿的亲哥哥，双方系姻亲关系，但王伟及冯夫同在一审庭审中隐瞒了身份关系，主张双方无任何朋友或亲属关系。
 
  【审 判】
  徐州市泉山区人民法院经审理后认为，蔡可新与冯夫同之间签订的《房屋买卖契约》未违反法律、法规的规定，对双方当事人具有法律约束力。蔡可新要求冯夫同继续履行《房屋买卖契约》，立即协助办理房屋过户手续，同时自愿承担立即办理过户而发生的按规定应由双方分别交纳的全部税、费，基于公平及维护交易稳定的角度考虑，应予以支持。冯夫同要求解除双方签订的《房屋买卖契约》，理由不充分。王伟主张其与冯夫同签订了房屋买卖合同，但双方对房产交付没有约定，交易时王伟对诉争房产的状况不清楚，不符合常理；且双方在庭审中故意隐瞒系姻亲的客观事实，故合同双方存在恶意串通的行为，损害了第三人的利益，该合同无效。遂判决：一、被告冯夫同继续履行其与原告蔡可新签订的《房屋买卖契约》，并于本判决生效后10日内与第三人王伟共同协助原告蔡可新办理本市金山花园2-3-401室的房屋买卖过户手续。因办理上述房屋买卖过户手续所发生的按规定应由原、被告双方交纳的全部税、费均由原告蔡可新承担。如因将现登记在第三人王伟名下的上述房屋过户给原告蔡可新所需交纳的税、费超过按规定应由原、被告双方交纳的全部税、费，则超出部分由被告冯夫同与第三人王伟各承担一半。二、驳回被告（反诉原告）冯夫同要求解除其与原告（反诉被告）蔡可新签订的《房屋买卖契约》的诉讼请求。三、第三人王伟与被告冯夫同之间的房屋买卖合同无效。
  王伟上诉称：我与冯夫同签订房屋买卖合同在先，并已办理了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，因此我与冯夫同之间的房屋买卖合同有效，原审法院以我与冯夫同存在亲戚关系，系恶意串通为由认定双方签订的房屋买卖合同无效无证据证实。冯夫同与蔡可新之间签订的房屋买卖合同约定公证后生效，现双方未进行公证，因此该二人签订的房屋买卖合同无效。此外，我已经合法取得诉争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，人民法院不能以民事诉讼的形式否认两证的效力，判令当事人办理过户手续。请求二审法院依法改判。
  蔡可新答辩称：我与冯夫同已经实际履行了双方签订的《房屋买卖契约》，视为对公证的放弃，公证与否并不导致该《房屋买卖契约》的无效；王伟与冯夫同隐瞒亲属身份，其交易行为亦违反了法律规定，主观上存在恶意，应认定为无效。请求驳回上诉，维持原判。
  冯夫同答辩称：因蔡可新违约在先，在多方催促无效的情况下, 我才与王伟办理的过户手续，我与王伟不存在法律意义上的亲戚关系，双方的房屋买卖合法有效。
  徐州市中级人民法院经审理后认为，蔡可新与冯夫同签订《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，依法应认定为有效。该买卖契约中虽有“付款方式公证后一次性付清”的约定，但该约定并未将公证作为合同生效的延缓条件，且公证也非合同生效的法定要件，故王伟以未办理公证为由提出蔡可新与冯夫同签订的《房屋买卖契约》无效的主张不能成立。王伟主张与冯夫同签订合同在先，并提供2005年4月28日其与冯夫同签订的《买卖合同》复写件证实其主张，因当事人未提供《买卖合同》原件，亦未提供其他诸如支付购房款等已履行合同的证据予以佐证，对该份《买卖合同》的真实性不予认可。鉴于王伟与冯夫同的身份关系及蔡可新已装修、入住诉争房屋的事实，王伟提出并不知晓房屋已卖给蔡可新，故为善意取得的主张不符合常理。即使王伟基于冯夫同恶意欺诈不知房屋已出售的事实，因蔡可新与冯夫同签订《房屋买卖契约》在先，并对诉争房屋进行了装潢、使用，从维护交易安全、生活稳定的角度出发，蔡可新与冯夫同宜继续履行双方签订的《房屋买卖契约》，如因冯夫同的欺诈行为造成王伟的损失，王伟可另行主张权利。因王伟已取得诉争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，故原审法院判令王伟与冯夫同共同协助蔡可新办理诉争房屋的过户手续并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，徐州市中级人民法院于2007年2月7日作出（2007）徐民一终字第216号民事判决：驳回上诉，维持原判。
 
  【评　析】
  “一房二卖”情形下，对于前位买卖合同与后位买卖合同的效力问题，很多人存在认识上的误区：一是同一房屋，已办理过户登记的卖房行为有效，未办理过户登记的卖房行为无效；二是同一房屋，前位买卖合同有效，后位买卖合同无效。这一认识误区很长时间左右着我们对“一房二卖”行为的判断。
  一、未办理房屋过户登记不能成为阻却房屋买卖合同效力的条件
  1、我国的法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。
  《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见，司法解释严格将法定登记分为生效性登记和物权变更登记。仅仅对于法律和行政法规规定的生效性登记而言，未登记才会影响合同的效力，而房屋买卖过户登记显然不属于此。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”对于登记与合同效力之间的关系，该法未予以明确。虽然建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”但是，依照《中华人民共和国宪法》第八十九条和《中华人民共和国立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。
  2、房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，不应影响合同的效力。
  物权行为与债权行为具有不同的性质，并将引起不同的法律后果。债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的民事行为，物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的民事行为。债权行为是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，仍可发生所有权变动的效果，此即为物权行为的独立性、无因性。就房屋买卖而言，逻辑上存在着相互衔接的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生；第二阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记行为，其后果是引起房屋所有权的转移。因此未办理房屋过户登记，不会对合同之债的效力有任何影响，只是不能引起物权变动的效果。
  因此，本案中，蔡可新与冯夫同未办理房屋过户登记手续不能成为认定双方签订的《房屋买卖契约》无效的理由。至于是否办理公证，首先合同双方并未将公证约定为合同生效的延缓条件，再者公证也非合同生效的法定要件，自然无法对抗双方《房屋买卖契约》的效力。
  二、对于后位买卖合同的效力应依当事人主观是否善意而区别对待
  传统观点主张后位买卖合同无效的理由是侵犯了先买受人的合法权利，此观点值得商榷。因为在房屋尚未办理过户登记的情形下，所有权未发生转移，签订后位买卖合同无非是行使处分权的体现。先买受人仅享有房屋债权，依照民法原理，债权是不能对抗第三人的。因此，通常情况下，后位买卖合同并不因其“后位”而当然无效，但如果出现后买受人与出卖人恶意串通，损害先买受人利益的情形，将产生不同的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十三条第二项规定：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益是合同无效的法定事由之一。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题意见的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。该条解释虽然不适用于公民个人之间的房屋买卖，但却体现了我国从意思自治和诚实信用的基本价值出发，着意保护先买受人利益和正常交易秩序的价值取向。实践中对“恶意串通”将如何判定呢？“恶意串通”应作合理的扩张性解释，不仅包括明显的双方恶意通谋，损害第三人利益的情形，亦包括出卖人与后买受人均有恶意，但未共谋的状态。在双方未共谋的情况下，虽无意思联络，但双方的过错及恶意不容回避，而且这种过错通过房屋买卖合同这一载体客观结合后，就会对先买受人带来损害。从保护善意先买受人的立场出发，应承认该行为亦是“恶意串通”的一种客观表现形式。“恶意串通”既是主观语境中的概念，又见之于客观领域。就主观而言，若后买受人明知前位买卖合同的存在，并预见到后位买卖合同的订立会对先买受人利益带来损害，仍与出卖人合谋订立新约，其主观为恶意不言自明；就客观而言，意味着某种串通行为，强调当事人实施具体行为的恶意通谋性，这种串通行为不但包括积极的串通，也包括默示的串通，或是心照不宣。
  本案中，王伟与冯夫同之间的房屋买卖行为存在诸多蹊跷之处：首先，王伟在诉讼中提交了2005年4月28日其与冯夫同签订的《买卖合同》复写件，用以证明自己与冯夫同签房屋买卖合同在先，但无论是王伟还是冯夫同自始至终都未提供该《买卖合同》原件，致使无法通过鉴定确认合同签订时间，继而确认《买卖合同》的真实性。其次，冯夫同与蔡可新签订《房屋买卖契约》后，便将诉争房屋的《房屋所有权证》及房门钥匙交给了蔡可新，蔡可新于2005年8月即开始对诉争房屋进行装潢，并于2005年12月上房使用。对于房屋状况，王伟只需尽到一般社会经验所认可的谨慎和注意，便能发现房屋已出售的事实，但王伟却主张从未看过房，购买不动产对于公民个人而言应是一件大事，王伟却如此草率，与常理不符。再者，关于购房款的支付问题，冯夫同在庭审时主张2004年4月28日王伟支付购房款12万元，其出具了收条，在办理过户手续时王伟将剩余购房款7万元全部付清，因房屋已过户，其便将收条收回撕毁。房屋过户与收条的存在并不矛盾，王伟将证明购房款付清的唯一证据——收条交与冯夫同撕毁显然没有必要，也不符合交易习惯，让人难免产生疑问：王伟竟如此信任冯夫同，如果冯夫同日后以未付购房款为由要求王伟返还房屋，王伟将如何应对？但当事人如此陈述的结果却是除已办理房屋过户手续外，王伟与冯夫同无证据证明已经履行双方签订的《买卖合同》及《房屋买卖契约》，双方房屋交易行为的真实性及目的值得怀疑。更有甚者，冯夫同与王伟在诉讼中还刻意隐瞒了双方的亲属关系。综合分析以上案件事实，一、二审法院作出王伟在房屋交易过程中并非善意，双方存在恶意串通可能性，因此后位买卖合同无效的认定是有依据的。