长沙房产律师黄礼宾：买房注意事项
一、 注意虚假广告
房地产虚假广告是指以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布含有国家禁止内容的广告,欺骗购房者。按照相关规定,广告应载明预售或销售许可证书号,应当清楚表示实际的销售价及其有效期,应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果,不得含有升值或投资回报的承诺,不得含有装饰内容。
防范措施:
应到实地考察、保留广告单、楼花等宣传资料,最好把广告宣传的内容以附件形式全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。
二、 注意按揭问题
按揭问题主要分两种:一是某些开发商推出零按揭、一成按揭等卖房措施；二是开发商为了尽快售罄,盲目为那些并不具备还贷能力的购房户贷款提供“担保”。 《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定按揭比例最高不得超过80%,零按揭、一成按揭不过是开发商将合同上的房价提高,虚报给银行。对购房者来说,虽然暂时少付了房款,但合同金额的增高意味着要承担更高的房屋契税、维修基金、保险费等与房屋总价直接有关的费用,得不偿失。
三、注意合同签订的补充条款问题
一般情况下,购房合同是经政府部门审查过的格式合同,但很多开发商都会要求在购房合同上空白的地方签订补充条款,或在购房合同之外签补充协议,以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔,损害购房者利益。
防范措施:
看清楚补充协议的条款,特别是免除开发商义务,削减业主权利的条款,遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。
四、 注意房屋配套设施问题
很多房子都是预售的期房,房屋的规划和配套基本都是看开发商的设计图和规划图。但是开发商在建设过程中为了节省成本从而实现利润最大化,到实际交房时,不少规划都变成了空的,配套设施要么没有,要么质量和数量大缩水。
防范措施:
购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。
五、 购买期房时注意开发商证照问题
因所购买房屋是预售的期房，购房者对与开发商签订的合同的合法性审查就应该尤其注意，这是维护自己合法权益的基础和根本。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
防范措施：
审查开发商能否提供《商品房预售许可证》原件，对预售许可证上所载明的内容进行审查，看自己所购买的房屋是否座落在预售许可证所载明的预售房屋范围；去房管部门或登陆房管部门网站对预售许可证的真实性进行审查，防止开发商弄虚作假。
六、 注意所购房屋是否已经抵押
实践中许多购房者在买房后发现所买的房屋或土地使用权已经在银行进行了抵押，导致房产证迟迟办不下来，甚至房屋被银行优先受偿，而此时如果开发商卷款逃跑，购房者将血本无归。
防范措施：
选择有实力的口碑较好的开发商，要求开发商提供土地使用权证原件，并向土地登记部门、房管部门查询土地或房屋是否已经设定抵押，签订商品房预售合同的要及时备案。
七、 交房时注意要求开发商提供“三书一证一表”
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是开发商交房的必要条件，业主一旦签了有关收楼文件，就视为对房屋质量的认可。
典型案例：
某开发商发布一条广告，称其开发的××商品房拥有2000平米的中心花园及网球场。当购房者入住后发现，广告中的2000平米的中心花园变成了现实的几百平米，而广告平面图中的网球场，现实中却是个臭水坑。购房者群起向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。在案件审理中，开发商针对购房者的诉讼请求提出了三点答辩意见：第一，售楼广告不是向特定的人发出的，不具备一般邀约的特点。第二，售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定。第三，双方没有明确将广告内容写进合同。因此售楼广告不具有约束力，开发商不需要承担违约责任。
这一案例是一起典型的因商品房销售中的虚假广告引起纠纷的案件。广告是市场营销的重要一环，广告的导向作用在这一领域表现得尤其明显。因此广告在商品房销售市场拥有巨大的影响力。正因为广告在商品房销售市场这样巨大的作用，导致在商品房销售中虚假广告层出不穷。
虚假广告的认定：
国家工商行政管理局《关于认定处理虚假广告问题的批复》指出:“关于虚假广告，一般应从以下两个方面认定:一是广告所宣传的产品和服务本身是否客观、真实；二是广告所宣传的产品和服务的主要内容(包括产品和服务所能达到的标准、效用，所使用的注册商标，获奖情况，以及产品生产企业和服务提供单位等)是否真实。凡利用广告捏造事实，以并不存在的产品和服务进行欺诈宣传，或广告所宣传的产品和服务的主要内容与事实不符的，均应认定为虚假广告。”如果出卖人故意进行虚假宣传，该虚假宣传使购买者陷入一种错误认识，并基于该错误认识进行了购买，那么出卖者的行为就构成民事欺诈。
商品房销售广告法律性质分析：
一直以来人们对商品房销售广告的法律性质就存在着邀约邀请和邀约两种界定，二者有着明显的不同。
邀约邀请，是指一方邀请他人向自己发出邀约的意思表示。邀约邀请人不需要受邀约邀请的约束。商品房销售广告原则上是邀约邀请，邀约邀请的内容是模糊的，不具体的，不是法律行为，这种情况下，商品房销售广告中开发商所作的允诺不能作为商品房买卖合同的条款。例如，开发商打出这样的广告：“环境优美，交通便利。”这样的广告宣传由于不具有具体明确性，不是邀约，而是邀约邀请。即使开发商最后提供的商品房环境不优美，交通不便利，开发商也不需要为虚假广告承担违约责任。
邀约是指一方当事人以订立合同为目的而发出的，由相对人受领的意思表示。邀约的内容明确具体，经受邀约人同意邀约人就要受该邀约的约束。认定商品房销售广告是邀约要满足三个条件：第一，出卖人对房屋和相关设施所做的允诺必须具体明确。这里的说明和允诺就是出卖人对商品房所作的任何一种形式的广告宣传。例如：本文开篇所引述的案例中，开发商在广告中承诺说小区有2000平方米的中心花园，这样的说明和允诺就是具体明确的。第二，该说明和允诺针对的是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。这里强调允诺和说明针对的对象是商品房买卖中的实质性重要内容，即房屋和相关设施。相关设施是指商品房的基础设施和相关配套设施。第三，该允诺和说明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
虚假广告的民事责任：
1、对邀约邀请性质的虚假广告的民事责任承担
当商品房销售广告的性质是邀约邀请时，开发商不需要为虚假广告承担违约责任。但是不承担违约责任并不代表不承担任何责任。事实上，由于受诚实信用原则的约束，当开发商的虚假广告导致商品房买卖合同不成立，被撤销或者无效，同时造成商品房购买者信赖利益的损失时，开发商要为此负上缔约过失责任。缔约过失责任是指在缔结合同过程中，一方当事人过失的违反诚实信用义务，导致合同不成立，被确认无效或者被撤销，致使他方当事人遭受损害而应付的赔偿责任。缔约过失责任是对信赖利益进行保护的一项重要制度。信赖利益的损失包括直接损失，如购买者为购置商品房而做出的一些必要的花费；也包括间接的损失，如购买者丧失了与其他开发商订立合同的机会所造成的损失。
2、对邀约性质的虚假广告的民事责任承担
当商品房销售广告构成邀约时，开发商要受该邀约的约束。此时，出卖人可能承担以下几种民事责任：
第一，开发商承担违约责任。
违约责任是指一方当事人不履行或不完全履行根据合同应负有的义务时，所承担的不利后果。对于构成邀约的商品房销售广告，即使广告内容没有列入合同条款，只要买卖合同依然有效，购买者向出卖人主张违约责任的，法院都会支持。
第二，开发商承担缔约过失责任。
商品房销售广告虽然构成了邀约，但是这一虚假的广告导致出卖人和买受人之间的买卖合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础（有效的合同）就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任。
