【关键词】物业纠纷
【写作年份】2011年


【正文】

　　物业和业主的矛盾由来已久，物业侵犯遗嘱合法权益的的情形早已不足为奇。实践中，激烈的双方冲突总体来说是少数，而大量的暗中的利，侵犯业主合法权益情形比比皆是。比如，电梯中随意挂广告，小区内高价车位出租等等。作为代表全体业主和权益的群众性自治组织，业主大会和业主委员会是对抗物业企业的违法，侵权行为的最有力武器，好比企业中的工会组织。缺少了业委会和大会，现代社区存在和发展的意义被极大的扭曲，本应由小区自治，当家做主的民主形式，更不符合社会主义民主的基本潮流。时下中国大量业主共同管理组织的缺失，虽不是矛盾的根源，但很大程度上助长了物业的恣意和不作为。

　　从立法来看，业主大会和委员会成立和运作早就不存在制度障碍，已经比较成熟。早在2007年，《物权法》第七十五条规定业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条规定了下列事项由业主共同决定的事项。此外，《物业管理条例》也做出了相应指导。2009年，住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知。从各个层面明细了业主大会和业主委员会指导规则。

　　据此，规范业主大会和委员会的具体运作规则已经不存在障碍。据笔者的间接考查，业主委员会和大会的存在数量微乎其微（虽未找到数据，但通过上网的搜索和笔者向各地的朋友，还很少获悉小区自己成立了业主大会和委员会）。制度的执行率和想而知。

　　业主大会存在的意义毋庸置疑：亦有着权力制衡的理念，民主宪政价值的考量。虽不能保证没有纠纷产生，实践中确实是对抗物业的主要力量。那么，我们现在急缺的是各个小区这一组织的强制建立。为什么强制，答案很简单，因为现实中没有多少业主大会和业主委员会，而自愿成立存在诸多障碍。

　　障碍之一来源于社会凝聚力和责任感的不足。孔庆东老师的一次讲座上的比喻很贴切，中国社会就像一把灰（大体意思如此，非准确引用）。这种力量，很难形成行动共识。举个例子，笔者的小区曾因物业矛盾有些业主在一起商讨问题，曾说好某某日多少人一起找什么领导反映问题，第二天就都不见人影。这样的事情在各地很多，都不了了之。也可以看做国民性的一个方面。

　　障碍之二，小富即安，安于现状。中国的老百姓都很自我和现实，不到自己的切身利益触碰到底线是不会主张权益的。换句话说，自己的利益很不值钱，恐怕只有有口饭吃就行。最可怕的，老百姓根本不知道什么对自己有利。只要政府和利益集团给点好处，就把你的原则和底线突破了。比如，给你个的过去的工作，你就不上访了，实际上剥削的方式没有改变。再比如，某小区很多住户反映房屋质量有问题，物业急忙召集工作人员到各家各户专访，找问题。给出你的只有两种选择：要么我帮你找自己工人就损坏部分再装修，要么赔偿少部分价钱（条件是以后再不赔偿，一次付清。）你若在召集起来找某某解决，至少内心的念头已经被“糖衣泡汤”软化了。历朝历代，大凡如此。

　　障碍之三，社会安全感缺失严重，维权，社会责任的履行“不好意思”。黑社会的问题和政府的问题乃是时下中国社会的主要矛盾。社会民主力量兴起长期以来面临两座大山。前几天去前门探亲，和自己的舅舅说起过这个问题。他说，我门这早就嚷嚷成立业主大会和委员会。实际上，这事你的想好了后果。房地产商你得罪得起不，政府那边给你指导不。这就和告状似的，弄不好把命再搭进去。

　　近年来，中国式民主力量的成长，主要取悦于这么几个层面，其一大众传媒的影响；其二，赶上严打的政策风；其三，以一种看似民主力量（实则是强权支撑）去打压另一种“恶”。其四，司法的保障；其五，贤人政治，最后，关系学的运作。

　　基于上述种种障碍，凸显了政府介入的必要，当然了，最大的阻碍还是利益集团的反对，主要是房地产商。触动他们利益的底线，一是组织的建立很可能使得他们无法一以贯之的侵吞业主的商业利益和自身利益，设置矛盾激化可能取消自己的物业资格。另一方面，对于大量存在的不合格房地产公司的根本违约行为的潜在冲击（没有土地证，房产证办不下来），有可能会牵连政府的腐败寻租行为等等。

　　业主大会和委员会的强制建立是大势所趋，我倒觉得官方如若认识到重要性，可能会局部突破，从大城市开始实施地区规范，再推向全国。

　　从可以建立，到应当建立，实属无奈之举。




【作者简介】
潘佳，单位为河北大学政法学院。