商品房交付的质量保证与民事责任承担
最高人民法院《解释》第十二、十三条针对商品房买卖合同中商品房交付的质量保证责任作了规定。
一、关于交付的问题 虽然在《解释》第十一条规定了转移占有为交付完成，但买卖双方就商品房是否具备交付条件常发生争执，且在商品房买卖纠纷中占有相当大的比例。交付的质量条件是什么？根据我国建筑法第六十一条第一款规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”该条文第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”所以，出卖人在交付商品房时，必须提供相关的竣工验收合格的资料。具体竣工验收资料，各地有不同的情况，如有综合验收报告、工程质量验收报告等等，这些资料报告都是根据各地实际情况，由建设主管行政部门来规定的，故在审判实践中主要根据各地实际规定的情形来确定出卖人是否具备交付的条件。若出卖人在不具有交付条件的情况下，通知买受人接受交付的，因其交付的标的物不具有交付条件，买受人可以拒绝接受；若出卖人已具备了交付条件，而买受人拒绝接受者，则由买受人承担拒绝接受的违约责任。 如２００１年４月２４日，Ａ公司将一店面预售给庄某，价款８０万元，双方签订《商品房购销合同》约定，Ａ公司应于２００１年１２月３１日前将经综合验收合格的店面交付庄某使用。合同签订后，庄某按约交付了房款。２００２年１月２９日，Ａ公司通知庄某办理店面移交手续，庄某以Ａ公司未提供房屋经综合验收合格报告书为由，拒绝办理交接手续。２００２年１１月６日，Ａ公司取得工程具备综合验收合格及消防验收的证明。２００３年６月２日，庄某向一审法院起诉，请求判令Ａ公司赔偿逾期交房违约金，计至实际交房之日止。一审法院支持了庄某的诉求。Ａ公司不服并提出上诉，并在２００３年９月１日再次通知庄某在接到通知之日起三日内到公司售楼处办理交房手续。庄某又以Ａ公司没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》为由，不同意办理房屋交接手续。二审法院认为，双方签订的合同有效，应按合同约定履行。合同约定Ａ公司应当将经综合验收合格的店面交付庄某，Ａ公司在２００２年１月２９日未具备交付条件的情况下通知庄某办理店面移交手续，庄某以不具备交付条件为由不同意办理接房手续的理由，应予支持。Ａ公司未按合同约定的期限交房，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。Ａ公司在具备合同约定的交付条件（２００２年１１月６日）后的２００３年９月１日才通知庄某办理交房手续，由此所造成的损失应由Ａ公司负担。根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，该“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，庄某以Ａ公司未提供上述该“两书”为由，不同意办理交接手续的理由，不符合合同约定的交付条件，所造成的损失应由庄某自负。二审法院改判：对庄某请求中的２００３年９月４日（２００３年９月１日通知后的三日内办理交接手续）之前的逾期交房违约责任予以支持，之后不予支持。
二、关于交付的质量要求 建筑法第六十一条规定只有竣工验收合格的工程才能交付，这就确定了出卖人的质量保证义务。城市房地产开发经营管理条例第三十二条也规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”建设部的商品房销售管理办法第三十五条也作了类似的规定。如乙购房者与甲开发商签订《商品房购销合同》，约定乙向甲购买某单元住宅房，双方约定甲须于×年×月×日将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙使用。双方对逾期交房的违约责任也作了约定。合同签订后，甲按期将该住宅房交付乙使用。乙在居住使用该住宅过程中，发现房屋在不同程度上存在质量问题，遂向法院提起诉讼，请求判令甲的交房行为无效、解除双方签订的商品房购销合同、甲返还购房款并赔偿损失。本案在审理中，甲认为房屋已交付使用，房屋所属工程已取得验评纪要，具备验收合格条件，合同不宜解除，讼争房屋确实存在一定质量问题，愿给予修补房屋。法院经查，甲主张的该工程取得验评纪要，但该纪要的附注说明中，明确该纪要应核验质量等级及该纪要不能作为工程可交付使用的依据，应以质监站的核验结果为准。法院根据购房者的诉讼请求，委托福建省建筑工程质量监督检测中心站对该项工程主体结构是否合格和安全进行鉴定，结论：该工程砼楼板厚度不足，与设计图纸相差较大；承重墙体抗压强度明显偏低，达不到设计要求；按照国家标准《建筑安装工程质量检验评定统一标准》的规定，只要有一项或多项质量不合格，整个单位工程质量就可被看做是不合格的。据此，法院认为，鉴定部门已明确确认讼争工程质量不符合《建筑安装工程质量检验评定统一标准》（国家标准），为不合格工程。开发商所交付的房屋未经合法验收合格，不符合合同约定的交付应“竣工验收合格”的条件，开发商的行为构成违约，支持原告乙的全部诉讼请求。
三、关于商品房质量问题的责任承担 这两条解释确定了商品房买卖合同中的质量问题的责任承担方式，赋予了买受人两项请求权，一是解除合同和损失赔偿的请求权，二是修复和损失赔偿请求权。 如果主体结构质量存在问题以及严重影响正常居住使用，因为涉及到使用者的安全问题，这种标的物的交付无法实现合同的目的，更会产生诸多的隐患，于是法律赋予了买受人解除合同和赔偿损失的请求权。买受人请求解除合同，法院予以支持，就意味着出卖人应当承担不能按照约定质量标准交付标的物的违约责任，依照合同法第一百一十三条规定判处。对其他质量问题，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，行政法规确定了修复的民事责任。《解释》第十三条进一步规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复；修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
相关法律法规：
中华人民共和国建筑法 1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 根据2011年4月22日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议《关于修改〈中华人民共和国建筑法〉的决定》修正）
第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 （一九九八年五月二十日 建设部发布）
第五条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：１、工程质量监督部门核验的质量等级；２、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；４、用户报修的单位，答复和处理的时限。
城市房地产开发经营管理条例 【实施日期】1998.07.20 注：本篇法规已被：国务院关于废止和修改部分行政法规的决定（发布日期：2011年1月8日，实施日期：2011年1月8日）修改第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
建设工程质量管理条例 已经2000年1月10日国务院第25次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。
第六章 建设工程质量保修 第三十九条 建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 房屋建筑工程质量保修办法
已于２０００年６月２６日经第２４次部常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。建设部 国家工商行政管理局关于印发 《房屋建筑工程质量保修书》（示范文本）的通知 （建建〔２０００〕１８５号） 各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、工商行政管理局，计划单列市建委（建设局）、工商行政管理局，国务院有关部门： 根据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定，我们对１９９９年１２月２４日印发的《建设工程施工合同（示范文本）》附件３《工程质量保修书》进行了修订，并将修订后的《工程质量保修书》更名为《房屋建筑工程质量保修书》。现将《房屋建筑工程质量保修书》（示范文本）印发给你们，请与《建设工程施工合同（示范文本）》一并推行。
附件：《房屋建筑工程质量保修书》（示范文本） 二０００年八月二十二日
附件： 房屋建筑工程质量保修书（示范文本） 发包人（全称）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
承包人（全称）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对＿＿＿＿＿＿＿＿（工程全称）签定工程质量保修书。
一、工程质量保修范围和内容 承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。 质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
二、质量保修期 双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下： １．地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限； ２．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为＿＿＿＿＿＿年； ３．装修工程为＿＿＿＿＿＿＿＿＿年； ４．电气管线、给排水管道、设备安装工程为＿＿＿＿＿＿＿年； ５．供热与供冷系统为＿＿＿＿＿＿＿个采暖期、供冷期； ６．住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为＿＿＿＿＿＿＿＿年； ７．其他项目保修期限约定如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。
三、质量保修责任 １．属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通过之日起７天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理。 ２．发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。 ３．对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实施保修。 ４．质量保修完成后，由发包人组织验收。
四、保修费用 保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。 五、其他 双方约定的其他工程质量保修事项：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
本工程质量保修书，由施工合同发包人、承包人双方在竣工验收前共同签署，作为施工合同附件，其有效期限至保修期满。 发包人（公章）： 承包人（公章）：
法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：
年 月 日 年 月 日
河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知
各县（市）、区房管局，各房地产开发企业： 为了维护住房消费者的合法权益，加强商品住宅售后服务管理，河南省住房和城乡建设厅制定了《商品住宅质量保证书和使用说明书示范文本》，现将河南省住房和城乡建设厅关于印发《商品住宅质量保证书和使用说明书示范文本》的通知转发给你们，并将有关事项通知如下：
一、房地产开发企业在商品房交付使用时，必须向商品房买受人提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，并作为商品房买卖合同的补充约定。
二、房地产开发企业使用《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，可向省住房和城乡建设厅领取，也可以由房地产开发企业自行印制。 房地产开发企业自行印制的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》所列明的内容应当符合省住房和城乡建设厅所规定的要求，并应报项目所在地房地产主管部门审查备案，未经审查备案的不得使用。
三、按照要求，房地产开发企业自行印制的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》以及每个单项工程填报的样本需报项目所在地房地产主管部门备案。 市住房保障和房地产管理局负责市内五区《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》的备案工作；各县（市）、上街区及经济技术开发区、高新技术开发区、郑东新区直属分局负责本辖区的备案工作。 联 系 人： 姜鹏飞（省建设厅） 聂建华（市房管局） 联系电话： 68080863 67881218
附件：河南省住房和城乡建设厅关于印发《商品住宅质量保证书和使用说明书示范文本》的通知
郑州市住房保障和房地产管理局
二0一0年四月九日
河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知 （豫建住房〔2008〕20号）
各省辖市建委、房地产管理局：为了维护住房消费者的合法权益，加强商品住宅售后服务管理，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《节约能源法》和《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的通知》等法律法规，现就加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理作出以下规定：
一、各级房地产开发主管部门应加强对房地产开发企业的管理，严格执行商品住宅质量保证书和使用说明书制度，明确商品住宅质量责任，规范企业售后服务，切实维护住房消费者的合法权益。
二、房地产开发企业在商品房交付使用时，必须向商品房买受人提供质量保证书和使用说明书。《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》按套发放，并作为商品房买卖合同的补充约定。
三、《商品住宅质量保证书》应当列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位、答复时限、处理时限等内容，其内容标准不得低于国家的有关规定，并应当符合商品房买卖合同的约定。房地产开发企业应当按照质量保证书的规定和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。商品住宅售出后，房地产开发企业委托物业服务公司等单位维修的，应当在《商品住宅质量保证书》中明示所委托的单位，房地产开发企业仍是商品住宅质量第一责任人。 目前，按国家和我省有关规定，商品住宅最低保修项目和保修期限按以下标准执行，房地产开发企业也可根据企业和项目情况延长保修期限。1．地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限； 2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4．电气管道、给排水管道、设备安装为2年； 5．保温、装修工程为2年； 6．地面空鼓开裂、大面积起砂为2年； 7．墙面、顶棚抹灰层脱落为2年； 8．门窗翘裂、五金件损坏为2年；9．卫生洁具为2年； 10．灯具、电器开关为6个月；11．管道堵塞为2个月；12．其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与商品房买受人自行约定； 13．商品住宅质量保修单（包括：维修内容、受理部门、报修时间、答复时间及内容、处理时限、维修单位、维修记录和用户验收意见等）。 商品住宅保修期从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付商品房买受人之日起计算，以上最低保修项目和保修期限如遇国家和我省政策调整，按新的标准执行。
四、《商品住宅使用说明书》应对商品住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准以及所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 1．开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、物业服务企业、质量保修受理部门等； 2．商品住宅结构类型；3．装修、装饰注意事项；4．上水、下水、电、燃气、热力、空调、通讯、消防、保安等设施配置的说明；5．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6．门窗类型、材料使用注意事项；7．配电负荷、线路敷设、供电配件及使用注意事项； 8．承重墙、隔墙、楼屋面、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9．建筑节能设计、施工措施，围护结构保温隔热性能指标、能源消耗指标，节能设施、材料保护要求及注意事项；10．住宅小区总平面图、套型结构平面图、强电、弱电线路敷设图、给排水管线图、采暖设施配置图等。 商品住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明的，应附于《商品住宅使用说明书》中。
五、房地产开发企业向商品房买受人提供的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》可使用由省建设厅制定的示范文本，也可以由房地产开发企业自行印制。 房地产开发企业自行印制的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》所列明的内容应当符合国家和省有关规定以及本《通知》所规定的要求，并应报项目所在地房地产开发主管部门审查备案，未经审查备案的不得使用。
六、房地产开发企业向商品房买受人交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由买受人对住宅设备、设施的正常运行签字认可。买受人验收后自行添置、改动的设施、设备，由买受人自行承担维修责任。
七、商品住宅在保修期限内出现质量缺陷，商品房买受人可向房地产开发或其委托的物业服务企业等单位报修，受理单位应及时到现场核查情况，并在约定的时间内予以保修。保修完成后，由买受人验收，涉及结构安全的，还应当报当地建设行政主管部门备案。 房地产开发企业不履行保修责任或超过约定时限未进行保修的，商品房买受人可以另行委托其他单位保修，由房地产开发企业承担全部维修费用和相应责任。 保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给商品房买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
八、商品房买受人擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等，造成房屋质量受损，给其他买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；房地产开发企业不承担相应的保修责任。 因不可抗力造成的质量缺陷，不属于房地产开发企业的保修范畴。 九、商品房交付使用后，商品房买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
十、其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照执行。
河南省住房和城乡建设厅
二○○八年四月九日
