摘要：在本文所举的三个商品房道路交通噪声污染的司法判例中，不同的原告选择了不同的诉由，法院的判决也大相径庭乃至截然相反。在房地产开发商是否应当承担民事责任、承担何种民事责任等问题上，审判机关之间明显存在见仁见智的情形。本文拟通过对上述司法判例的梳理和评析，根据我国现行相关法律、法规的规定及民法的相关原理，对房地产开发商在此类案件中是否应当承担民事责任及承担何种民事责任的问题进行探讨，并提出自己的结论性意见和建议。
关键词：交通噪声污染 房地产开发 民事责任
一、问题的提出
自二十世纪八十年代以来，我国社会经济获得了巨大的发展。随着城市化进程的日益加快，城市交通设施迅猛发展，机动车数量与日俱增[①]，城市交通噪声污染也日益加剧。在影响城市环境的各种噪声源中，交通噪声约占30％，是仅次于社会生活噪声的第二大噪声源[②].目前，我国大部分城市，均不同程度地为交通噪声污染所困扰[③]，交通噪声污染已成为严重而普遍的城市公害。由于我国人口众多，城市土地资源紧张，在城市交通干道两侧布置住宅十分普遍。而三分之二的交通干线噪声超过国家规定的城市区域环境噪声标准。[④] 据报道，北京约有100万人（约占该市人口总数的15％）因居住在交通干线两侧而受到交通噪声污染的影响。[⑤] 因社会生活噪声、建筑施工噪声或工业噪声导致的污染，由于污染源一般较为特定、明确，对相关责任人的法律责任进行认定和追究并不困难，故受害者较为容易寻求及获得法律救济。而对于交通噪声污染，由于污染源的不确定性和流动性，对起诉对象的确定及其责任的认定均存在较大的困难。因此，过去很长一段时间以来，几乎没有看到媒体关于受污染的住户提起道路交通噪声污染诉讼的报道。
2000年8月，北京市民王某等52名住户因道路交通噪声污染，向北京市综合投资公司（房地产开发商）、北京市公路局和北京市首都公路发展有限公司提起诉讼（该案以下简称“北京王某等人诉投资公司案” ）。据报道，该案系我国首例道路交通噪声污染诉讼案。[⑥] 如果报道属实，该案也应当是首例商品房道路交通噪声污染的受害者对房地产开发商（以下简称开发商）提起的诉讼案。该案中，开发商败诉，被法院判令采取措施减轻污染，同时赔偿原告因噪声污染受到的损失。此案开创了司法机关在商品房道路交通噪声污染案中判令开发商承担民事责任的先河。2003年底，昆明的苏某以其所购商品房道路交通噪声超标为由，对开发商云南官房土地房屋开发经营有限公司提起诉讼，要求法院判令解除其与开发商签订的商品房购销合同，并由开发商退还全部购房款及因购房发生的相关税费（该案以下简称“昆明苏某诉官房案” ）。[⑦] 几乎与此同时，上海的余某也以其所购商品房道路交通噪声污染为由，对开发商提起诉讼，要求判令开发商停止侵害、排除妨碍，赔偿经济损失（该案以下简称“上海余某诉开发商案” ）。[⑧] 2004年6月，北京市通惠家园的16名业主因不堪忍受京通快速路和八通线城铁的噪音，将开发商、路政部门、地铁运营公司告上了法庭，要求判令被告消除噪音，赔偿损失（该案以下简称“通惠家园案” ）。该案目前尚在审理中。[⑨]
从笔者目前了解的情况来看，以上四个案件具有以下共同点：1）案件均系道路交通噪声超标所引发；2）案件的被告均包括了受到道路交通噪声污染的商品房的开发商；[⑩] 3）案件所涉及的道路均在商品房建设之前就已通车；4）原告未对其与开发商订立的《商品房购销合同》的效力提出任何异议；5）原告未对商品房的主体结构质量提出质疑；6）原告与开发商未就商品房交通噪声污染的问题作出过任何约定。[11]
然而，值得注意的是，上述三个案件[12]在案情基本相同的情况下，不同的原告选择了不同的诉由，法院的判决也大相径庭乃至截然相反。耐人寻味的是，在其中的“昆明苏某诉官房案”中，一审法院判令开发商败诉，并几乎支持了原告的全部诉讼请求，而二审法院则撤销了一审判决，驳回了原告的全部诉讼请求[13].从上述案件的判决结果和理由来看，在开发商是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题上，审判机关之间明显存在见仁见智的情形。
由于商品房道路交通噪声污染问题具有很大的普遍性，同时，随着机动车辆的不断增加，城市交通噪声污染有可能进一步恶化，在今后很长的一段时期内，此类案件的数量很可能将有增无减。因此，对此类案件进行探讨具有很大的必要性和现实意义。本文拟根据我国现行相关法律、法规的规定，运用民法的基本原理，对目前司法实践中存在的问题进行评析，并在此基础上对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题提出自己的看法和建议。为了研究的方便，同时也为了尽量避免歧义，本文对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中的民事责任的研究，系基于以下前提：
（1）本文探讨的对象仅限于开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任；因其它噪声源引发的、对商品房造成的污染，或者其他民事主体在商品房道路交通噪声污染中可能承担的民事责任，均不在本文讨论的范围。
（2）本文所称商品房，系指由依法注册成立的、具有房地产开发经营资格和相应开发资质的企业法人，依照我国法律规定的程序和要求，所开发的用于向社会公众销售的房屋。
（3）开发商与购房者签订的《商品房购销合同》不存在任何违法无效或可撤销、可变更的情形。[14]
（4）开发商和购房者在《商品房购销合同》中未对道路交通噪声污染的相关事宜作出任何约定。[15]
（5）商品房的主体结构不存在质量瑕疵。[16]
（6）商品房在开发建设过程中，或购房者与开发商签订《商品房购销合同》时，或开发商将商品房交付给购房者时，对商品房可能造成或已经造成交通噪声污染的道路已客观存在。[17]
二、目前司法实践中对商品房道路交通噪声污染案的几种处理方式
本文前面提及的三个司法判例在司法实践中具有典型的意义，它们分别代表了人民法院对商品房道路交通噪声污染案件采取的四种不同的处理方式[18].现将这三个判例的有关情况介绍如下：
（一）法院对“北京王某等人诉投资公司案”的处理情况
1、案情简介
1992年11月，王某等人与拆迁人北京市综合投资公司签订拆迁安置协议，约定安置其到丰台区六里桥10号院7号楼居住。1994年5月，王某入住后发现该楼邻近京石高速公路，噪声污染十分严重，日常生活和学习受到严重干扰。王某多次要求解决噪声污染问题，均没有结果。1997年11月3日晚22时，北京市丰台区环境保护监测站对六里桥10号院7号楼进行噪声监测，噪声值分别为78.4分贝、77.3分贝、69.2分贝。该区域适用国家《城市区域环境噪声标准》的4类标准，环境噪声最高限值昼间为70分贝、夜间为55分贝。为此，王某等52名住户于2000年8月向法院提起诉讼，请求判令投资公司、北京市公路局、北京市首都公路发展有限公司限期采取减轻噪声污染的措施，将住房内噪声值降低到标准值以下，赔偿从入住以来的噪声扰民补偿费每月60元，总计4500元。[19]
2、判决结果和要旨
法院在审理后作出如下判决：1）投资公司在2个月内为原告居住的住房南侧大间、门厅及阳台安装隔声窗（双层），将住房的室内噪声降到昼间60分贝以下，夜间45分贝以下；2）投资公司、发展公司赔偿王某所受噪声污染损失每月60元，其中，投资公司负担50元，发展公司负担10元，自1994年5月起到住房安装隔声窗之月止。
判决理由为：投资公司在开发建设7号楼时，京石高速公路已通车数年，在已有的城市道路两侧建设噪音敏感建筑物，该公司有义务采取减轻交通噪声影响的措施；因此，该公司有关建楼规划手续虽符合当时规定，但并不能免除该公司对噪声污染进行治理的责任，故投资公司在治理和改善住户居住条件的问题上应承担主要责任。发展公司是目前京石高速公路的经营管理人和受益人，且此次纠纷所争议的噪声污染源主要来自于京石高速公路，故发展公司在经营管理过程中有义务承担起治理和改善环境的责任。[20]
（二）法院对“上海余某诉开发商案”的处理情况
1、案情简介
随着马路的竣工，交通的日趋便利，余某一家选择将新居安置在了马路附近的一个楼盘内。1999年9月20日，余某与房产商签下商品房预售合同，以近40万元的价格购下了一套120多平米的房子，并在2000年底入住。入住三年多，余某对这个置身于马路噪声中的新居非常不满。2004年1月，他将房产商告上法庭。其在诉状中称自己受马路噪声干扰相当严重，白天、黑夜均影响正常工作、学习和生活，要求法院判令房产商停止侵害、排除妨碍（噪声污染），赔偿直接经济损失、档案查询费共计3500余元，以及入住以来的噪声侵害补偿费2万元。房产商经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭。[21]
2、判决结果和要旨
上海市闵行区人民法院在审理后，驳回了原告余某的诉讼请求。
判决理由为：余某向房产商购买房屋时，马路已客观存在，且已竣工通车。其对购置的房屋所处的环境、与马路间隔及马路交通噪声应是了解的，房产商并没有欺瞒的故意和行为，且购房合同中对马路交通噪声房产商应承担的责任没有约定，故余某要求赔偿损失，缺乏事实依据，与法相悖，法院不予支持。[22]
（三）法院对“昆明苏某诉官房案”处理情况
1、案情简介
原告苏某诉称，其于2002年10月与被告官房公司签订了《商品房购销合同》，购买了被告开发的金康园10幢1单元1706号房屋，但入住后发现来自附近金星立交桥的交通噪声每日不分昼夜，从未间断。原告一家人相继出现了身体不适的症状。2003年10月，原告委托昆明市环境检测中心对该房屋的噪声进行监测，结果发现，该套房屋昼间的噪声达3－4类标准，夜间均超4类标准。原告认为，根据《城市区域环境噪声标准》，适合居住的噪声标准为0－2类，因此其购买的商品房完全不适合居住，标的物存在重大质量瑕疵。而且，原告还认为，被告在开发该商品房时，没有按照《环境噪声污染防治法》的规定，履行在商品房和公路之间留下足够的防噪距离并采取减轻、避免交通噪声影响措施的法定义务。工程完工后未采取有效措施防止噪声对房屋居住产生重大影响，更为严重的是，被告在明知该房存在噪声污染这一重大质量瑕疵的情况下，却未如实告知原告，致使原告在误认为该房不存在任何问题的情形下与被告签订了《商品房购销合同》。被告违反诚实信用原则、隐瞒出卖标的物的真实情况，标的物存在重大质量瑕疵等行为已构成违约。故请求判令：1）解除原、被告双方于2002年10月18日签订的《商品房购销合同》；2）被告返还原告购房款、税费、登记费、公证费共计763897.30元；3）被告支付原告购房款、税费、登记费、公证费的银行利息；4）被告支付原告噪声检测费1030元；5）被告支付原告违约金3894.87元；6）本案诉讼费由被告支付。[23]
2、一审法院判决结果和要旨
昆明市中级人民法院在审理后作出了如下判决：1）解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；2）判决生效后10日内，由被告向原告支付购房款、税费、登记费、公证费共计763897.30元；3）判决生效后10日内，由被告向原告支付噪声检测费1030元；4）驳回原告的其他诉讼请求。[24]
判决理由为：根据《环境噪声污染防治法》的规定，建设经过已有的噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路，有可能造成环境噪声污染的，应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施；参照《中华人民共和国国家标准民用建筑隔声设计规范》的规定：在进行建设设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向及平面布置等应作综合考虑，在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施。被告在开发建设房屋时，金星立交桥已通车，有关建楼规划手续虽符合当时规定，但并不能免除其对开发的商品房受到噪声污染进行进一步治理的责任。虽然被告销售给原告的商品房符合合同的规定，且其也采取了减轻交通噪声影响的相应措施[25]，但该房屋的昼夜间噪声均超过标准，故被告仍未按法律规定履行其义务。此外，被告在投资开发建设该楼房时没有做环境影响评价，没有充分考虑该楼因距离高速公路过近给住户带来噪声污染危害，被告未履行其法定义务，应承担民事责任。据此，法院判令解除购房合同，退还购房款763897元。[26]
3、二审法院判决结果和要旨
一审判决做出后，开发商不服，向云南省高级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。
云南省高级人民法院在审理后，判决撤销一审判决，驳回原审原告苏某的全部诉讼请求。[27]
判决理由为：1）上诉人出售的是现房，其附近的金星立交桥在被上诉人购房时就已客观存在，被上诉人购房前已实地看房，并对所购房屋的实际状况进行了了解，故上诉人在售房过程中并未隐瞒房屋有噪音的事实；此外，被上诉人在购房前，已在同一幢房屋的5楼居住达两年之久，其对房屋有噪声影响的可能性应当预见，而在合同签订的过程中却未要求对房屋噪音标准及责任承担等事宜作约定，因此上诉人就该房对被上诉人不负有噪音方面的约定义务[28]；2）根据《环境噪声污染防治法》和《民用建筑隔声设计规范》的规定[29]，上诉人有义务在房屋与道路之间留下一定的防噪间距，并采取相应的防噪措施；由于每幢房屋与道路的间距不能一概而论[30]，间距是否合理只能以建设规划部门的审批为衡量标准[31]，本案中，上诉人提供了商品房规划设计的合法审批手续，故应认定该幢楼房与立交桥的距离符合法律规定；此外，除房屋与道路的间距外，上诉人在楼房设计、房屋朝向、防噪设备上均采取了相应的措施，整幢楼侧对立交桥，争议房屋的卧室尽量背对立交桥的方向，朝向立交桥房间的窗户均安装了双层隔音玻璃。以上证明上诉人已履行了法定义务，被上诉人关于上诉人未采取防噪措施的主张不能成立；3）虽然上诉人履行了法定的防噪义务，但争议房屋的部分房间存在噪音超标的事实，在我国目前的经济条件下，交通干线两旁房屋受噪声影响的情况普遍存在，对此类情况采用的是采取一定措施予以防治的处理方法；本案中，上诉人已采取了一定的防噪措施，对于部分房间噪音仍然超标的问题可通过进一步采取措施予以防治，而被上诉人在诉讼中明确表示不要求上诉人采取进一步防治措施，仅诉请解除合同，故对部分房间噪音超标的问题由被上诉人自行解决。综述，上诉人在对所售房屋防噪事宜没有约定义务的情况下履行相关的法定义务，现被上诉人所购房屋部分房间噪音超标的瑕疵，可通过进一步采取措施加以补救，上诉人在履约过程中不存在根本性违约，合同解除的条件未成就，双方当事人签订的《商品房购销合同》不应解除[32].原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予改判。
（四）以上几种处理方式的异同
笔者在本文第一部分归纳了以上几个案例所具有的共同特点，并在此基础上设定了本文研究的前提条件。但是，本文更为关注的，是以上案例之间的不同点，尤其是人民法院在司法实践中处理此类案件时所呈现出来的差异。
首先，从案件的性质来看，“北京王某等人诉投资公司案”和“上海余某诉开发商案”显然属于环境污染侵权之诉。[33] 从原告的诉讼请求来看，正在审理中的“通惠家园案”不啻“北京王某等人诉投资公司案”的翻版。只有“昆明苏某诉官房案”属于典型的合同之诉。但是，在对案件性质的认识上，人民法院和原告之间并不总是一致。在“上海余某诉开发商案”中，法院对该案的判决理由似乎表明，其并不认为该案属于环境污染侵权之诉。[34] 从上述案例来看，原告更多地选择了环境污染侵权之诉，而非基于商品房买卖产生的合同之诉。
其次，从法院的判决结果来看，同为环境污染侵权之诉，在“北京王某等人诉投资公司案”中，原告的诉讼请求几乎全部得到了法院的支持，而在“上海余某诉开发商案”中，原告的诉讼请求却遭到法院驳回。无独有偶，在属于违约之诉的“昆明苏某诉官房案”中，原告在一审中几乎全面胜诉，而二审法院在基本肯定一审判决所认定的事实的基础上，否定了一审的判决理由，认为其适用法律错误，从而判令撤销一审判决，驳回了原告的全部诉讼请求。上述戏剧性的结果使我们看到，司法机关在对同类案件的理解和认识上，差别何其巨大。
当然，通过对上述案例的初步分析，我们也不难发现人民法院在判决支持或驳回原告诉讼请求时，其判决理由中存在的共同之处。[35] 如从昆明市中级人民法院支持原告苏某的一审判决书中，我们可以看到其判决理由与北京法院在“北京王某等人诉投资公司案”中支持原告等人的判决理由何其相似乃尔。而云南省高级人民法院在“昆明苏某诉官房案”中驳回原告苏某诉讼请求的第一项理由，又无不与上海法院驳回原告余某诉讼请求的主要理由如出一辙。但是，我们更应当看到，上述的共同之处，并没有消弭民法院在此类案件上的分歧，相反却使他们在一些实质性问题（如开发商应当承担的民事责任属于环境侵权责任抑或违约责任）上的分野凸显得更加清晰。总而言之，在商品房道路交通噪声污染案件中，对于开发商是否应当承担民事责任以及承担何种性质的民事责任的问题上，当事人之间、当事人与法院之间乃至法院与法院之间，存在的差异仍然是主要的。这也正是本文对此问题进行探讨的意义所在。
三、从我国现行法律和司法判例看司法实践中应当注意的几个问题
从本文第二部分述及的三个案例来看，笔者认为，在目前的商品房道路交通噪声污染案件的司法实践中，人民法院在以下几个主要的问题上普遍存在着认识上的误区：1）开发商在商品房道路交通噪声污染案件中可能承担的民事责任是属于环境侵权责任还是合同责任；2）声环境是否属于商品房质量的一部分；3）开发商是如何履行其依法承担的防噪义务的；4）声环境和开发商依法承担的防噪义务是何种关系；5）在认定开发商是否应当承担民事责任时应当遵循何种法律原则；6）开发商是否应当为道路交通噪声污染承担商品房质量瑕疵担保责任。
在此部分，笔者拟根据我国现行法律的规定，并结合司法判例，对目前司法实践中存在的上述问题进行评析，并提出自己的观点和看法。
（一）如何认识商品房道路交通噪声污染案件及开发商可能承担的民事责任的性质。
从本文提及的几个现有司法判例来看，在如何认识商品房道路交通噪声污染案件及开发商可能承担的民事责任的性质的问题上，当事人之间、当事人与人民法院之间乃至人民法院之间，存在着见仁见智的情形。
开发商可能承担的民事责任的性质，直接决定了此类案件的性质。因此，对案件性质的探讨，离不开对开发商可能承担的民事责任性质的剖析。《民法通则》第106条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”据此，民事责任一般被概括为：民事主体因违反合同或者不履行其他民事义务所应承担的民事法律后果。[36] 民事义务不同于民事责任，民事义务是承担民事责任的前提，无义务则无责任。[37] 我国民事责任基本上分为违反合同的民事责任和侵权的民事责任。[38] 在商品房道路交通噪声污染案件中，开发商可能承担的民事责任是属于侵权责任还是合同责任，是一个需要厘清的问题。
1、关于开发商承担侵权责任的可能性分析。
从本文所举的案例来看，原告大多选择了侵权之诉，而且在“北京王某等人诉投资公司案”中，法院还支持了原告的诉讼请求。那么，认定开发商在商品房道路交通噪声污染案件中承担侵权责任是否有具有法律和法理依据呢？《民法通则》将侵权行为分为一般的侵权行为和特殊的侵权行为两大类。其中，一般的侵权行为适用过错责任的归责原则，而特殊侵权行为则适用无过错或过错推定的归责原则。《民法通则》第6章第3节规定了几种特殊的侵权行为，其中与商品房道路交通噪声污染案件有关的是环境污染侵权行为。[39]
《民法通则》第124条规定：“违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任。” 据此，多数法学论著将污染环境致人损害民事责任的构成要件概括为三：一是加害人违反国家有关规定污染环境；二是造成了他人损害的后果；三是损害后果和加害人污染环境的行为存在因果关系。[40] 在商品房道路交通噪声污染案件中，交通噪声并非开发商所制造，开发商不是交通噪声污染的加害者或制造者，依法不属于承担环境污染侵权责任的民事主体，因此不可能承担环境侵权的民事责任。
2、开发商承担合同责任的可能性分析。
民事责任的另一种形式是合同责任，其主要因当事人的违约行为而产生。在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某正是以开发商出售的商品房存在重大质量瑕疵，致使合同目的无法实现为由，对开发商提起了解除《商品房购销合同》的违约之诉。在商品房买卖中，开发商对购房者负有的首要合同义务，便是其出售的商品房必须符合合同的约定和法律的规定。目前，在商品房买卖中，由于众所周知的原因，开发商普遍采用的是工商行政管理部门和建设行政管理部门联合制订、发布的合同范本。而该范本没有对商品房质量标准作具体、明确的约定。但是，《城市房地产开发经营管理条例》第16条规定，“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”同时，根据《合同法》第61条和第62条的规定，当事人对合同标的物的质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。以上法律规定与英美合同法上的“默示条款”理论可谓异曲同工。所谓“默示条款”，是指当事人未写进合同，甚至从未协商过，但基于当事人的行为，或基于合同的明示条款，或基于法律的规定，理应存在的合同条款。[41] 因此，即便在合同对商品房质量未作明确约定的情况下，由于国家规定的质量标准是商品房购销合同当然的一部分，如果开发商出售的商品房不符合法律法规的规定或相关的国家标准、行业标准，其仍应依法承担违约的合同责任，或准确的说是质量瑕疵担保责任。
原告苏某对开发商提起诉讼的主要理由是：讼争商品房噪声严重超标，表明该房屋质量存在重大质量瑕疵，完全不适合居住，不能实现居住的合同目的，故诉请解除《商品房购销合同》。可以看出，苏某是依据《合同法》关于买卖合同中出卖人的质量瑕疵担保责任的规定，诉请解除合同的。当然，开发商承担瑕疵担保责任的前提是：商品房的质量不符合合同的约定或法律的规定。我国现行环境保护法律和相关建筑设计的国家标准，对开发商在房地产开发项目中所承担的防噪义务均有一定程度的规定。如果开发商违反了规定的防噪义务，且无其他可以免责的事由，其就有依法承担合同责任的可能性。
根据以上分析，笔者认为：在商品房道路交通噪声污染案件中，在本文第一部分所设定的前提条件之下，开发商可能承担的民事责任，只能是合同责任，而不可能是环境侵权责任。因此，在“北京王某等人诉投资公司案” 和“上海余某诉开发商案”中，原告对开发商提起侵权之诉是没有事实和法律依据的。法院判令开发商承担环境污染侵权责任无疑是不正确的。法院在判令开发商承担侵权责任时，未能明确指出判决所依据的法律条款，而是采用了笼统、含糊的措辞和牵强的说法。[42] 难怪有的论者在评析“北京王某等人诉投资公司案”时，也无奈地说道：“本案被告投资公司的行为显然是违法的，但对其违法的认定并不是一件容易的事，因为有时很难指出其违反了哪一个具体的法条。”[43] 法院在驳回原告对开发商提出的环境侵权之诉时，其判决理由同样是暧昧和难以令人信服的。[44] 造成这一尴尬现象的根本原因在于：无论是当事人还是审理案件的人民法院，对此类案件的性质及开发商应当承担的民事责任的性质缺乏清晰的认识。
笔者认为，法院在对此类案件进行立案审查时，可以运用释明权，依法向原告阐明环境侵权责任的法定构成要件，告知其选择环境侵权之诉可能产生的法律后果，并建议其改变诉由。如果原告坚持起诉，法院可以裁定不予受理或在受理后以原告对开发商所提起诉讼的事项不符合环境污染侵权的构成要件，被告主体不适格为由依法驳回原告的起诉。
（二）如何认识声环境和开发商的防噪义务。
在“昆明苏某诉官房案”中，从原告的诉讼理由可以看出，其对开发商提起的合同之诉，乃是建立在噪声超标等于商品房存在质量瑕疵的逻辑基础上。将上述等式转换为另一种表达方式，即意味着：声环境属于商品房质量的一部分，声环境超标，即表明开发商未履行法定的防噪义务，其就应当承担违约责任。为了行文方便，笔者暂且将此种观点称之为“唯超标论”。苏某在该案的庭审过程中一直坚持这样的观点。一些法律专业人士也持有相同观点。[45] 值得注意的是，在“昆明苏某诉官房案”的一、二审判决书中也能发现“唯超标论”的影子。[46] 很显然，这种观点的所谓法律依据便是《城市区域环境噪声标准》和《民用建筑隔声设计规范》、《住宅设计规范》中关于“区域环境噪声标准”和“室内允许噪声级”的规定。因此，“区域环境噪声标准”和“室内允许噪声级”能否作为衡量商品房是否存在质量瑕疵的依据，能否作为认定开发商是否违反了法定的防噪义务的标准，声环境和开发商所承担的防噪义务之间是怎样的关系等等，都是必须予以解决的问题。
1、如何认识区域环境噪声标准和室内允许噪声级。
（1）将城市区域噪声标准作为衡量商品房是否存在质量瑕疵的依据是错误的。
从本文提及的案例来看，城市区域环境噪声标准是人民法院认定商品房是否存在质量瑕疵及开发商是否应当承担民事责任的重要依据之一。笔者认为，这正是人民法院在司法实践中所步入的误区之一。理由如下：
其一，《城市区域环境噪声标准》是为贯彻《环境保护法》和《环境噪声污染防治法》而制定的国家环境质量标准[47]，其功能在于为国家和政府制定环境保护规划、城市规划和对环境实施宏观控制提供科学依据[48].人民法院将其作为认定商品房是否存在质量瑕疵及开发商是否应当承担民事责任的依据之一，是对《城市区域环境噪声标准》这一国家环境质量标准的功能和定位的不正确认识。
其二，《城市区域环境噪声标准》针对的是室外噪声水平，而非室内允许噪声级，因而不是衡量室内噪声水平是否超标的依据。在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某向法院提交了根据《城市区域环境噪声测量方法》所得出的噪声检测数据，主张其所购房屋室内噪声超标，并要求开发商承担违约责任。然而，城市区域环境噪声的测量，适用的是《城市区域环境噪声测量方法》，而对室内允许噪声级的测量，则适用的是《民用建筑隔声设计规范》附录二中“允许噪声级的测量方法”。两种测量方法是不同的。其中最重要的一个区别在于，前者的测点是在室外，后者的测点是在室内。[49] 与此相对应，一个测量结果反映的是室外噪声，另一个反映的是室内噪声。一般情况下，室内外的噪声水平相差在10分贝左右。[50] 因此，苏某提交的适用《城市区域环境噪声测量方法》所得出的噪声检测数据，反映的是室外的区域噪声水平，不能作为认定讼争房屋室内噪声超标的依据。
其三，在商品房交通噪声污染案件中，原告是针对交通噪声污染提出的诉讼，但其依据却是城市区域环境噪声标准。如前所述，城市区域噪声是对包括交通噪声、社会生活噪声、建筑施工噪声乃至工业噪声等各种噪声源在内的噪声水平的总体反映。让开发商为城市区域噪声负责，无疑是让其对交通噪声（且不论让其为交通噪声污染承担责任本身是否合理）以外的其他全部噪声源也承担责任，显然有失公平。
其四，房屋是不动产，一经建成便无法移动，而声环境却是变动不居的。将具有高度不确定性的城市区域噪声水平作为衡量商品房质量的标准，无异于要求开发商为声环境的任何变化承担保证责任，这是没有任何法律依据，也有悖情理的。
其五，区域环境噪声是各种因素综合作用的结果，如城市规划失当、机动车辆增加、交通设施滞后等。而其中最重要的城市规划因素，则恰恰是开发商所无法控制的。根据《城市规划法》、《房地产管理法》、《土地管理法》等相关法律、法规的规定，一个房地产开发项目，从定点、选址开始一直到规划设计、工程实施，无不处于政府的监督管理之下，无不需要报请政府主管部门批准。开发商只有获得了建设用地规划许可证，才可能与土地管理部门办理国有土地使用权出让手续，领取国有土地使用权证书，也才有可能进一步获得建设工程规划许可证和施工许可证。在经营性国有土地使用权必须采用招标、拍卖、挂牌三种竞价方式出让取得的情况下，开发商对房地产开发项目的选址则更是无能为力。同时，城市规划属于环境规划的一部分[51]，政府主管部门对开发商规划设计的批准，就意味着对其有关环境方面的内容也予以了批准。如果在履行了上述的全部手续和程序后，开发商仍然可能因为其开发的房地产项目所在城市区域噪声超标负责，无疑将使法律失去其应有的确定性和预测作用，使开发商在房地产开发经营活动中如履薄冰、无所适从。
（2）室内允许噪声级不是建筑设计的强制性标准。
根据《合同法》第61条和62条的规定，在合同对标的物质量没有明确约定的情况下，应按国家标准、行业标准履行。此外，《城市房地产开发经营管理条例》第16条也规定，“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。” 因此，在《商品房购销合同》对商品房的质量未作明确约定的情况下，商品房的质量应当符合国家标准、行业标准。换言之，有关商品房质量的国家标准，是《商品房购销合同》不可分割的有机组成部分，对双方当事人均有约束力。
《民用建筑隔声设计规范》和《住宅设计规范》是国家颁布的关于房屋设计的国家标准，人民法院可以将其作为认定商品房是否符合质量要求的依据。《民用建筑隔声设计规范》规定，民用建筑的室内（指卧室和起居室）允许噪声级最大不得超过50分贝，且该允许噪声级为昼间开窗条件下的标准值。《住宅设计规范》规定，住宅的卧室、起居室内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某对该案所涉商品房的工程质量没有提出任何异议，但认为声环境同样属于商品房质量的一部分，这一主张依据的正是前述的室内允许噪声级。室内允许噪声级超标则意味着商品房存在质量问题。一审判决似乎也持同样观点。因此，室内允许噪声级是否属于建筑设计必须遵循的强制性规范，是必须厘清的又一个重要问题。
笔者认为，室内允许噪声级只是衡量室内是否达到安静要求的声学标准，其并不与建筑等级直接挂钩[52]，不是必须达到的强制性要求。《民用建筑隔声设计规范》第2.0.4条和第3.3.2条的规定印证了这一点。上述两条均有当室内安静的要求不能达到时，可以利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施，以减少从门窗传入的噪声的规定。如果室内允许噪声级是建筑设计必须达到的强制性标准，则上述两条规定便无制定和存在的必要。密封阳台、加装双层隔声玻璃等防噪措施，只能在关窗状态下降低房屋的室内噪声水平，而不能改变室内允许噪声级，因为室内允许噪声级的检测必须在开窗状态下进行。因此，仅以室内允许噪声级水平作为判断房屋隔声设计是否符合国家规定的依据，无疑将使《民用建筑隔声设计规范》的其余内容形同虚设甚至变得多余。事实上，要使在车流量较大的交通干道两侧建盖的房屋达到室内允许噪声级的要求，往往是十分困难的。将室内允许噪声级作为衡量商品房质量的一项强制性标准，无异于将建盖在交通干线两侧的商品房全盘否定。这对于人口众多、土地资源匮乏的我国来说，无疑是不可能，也不现实的。对此，《民用建筑隔声设计规范》的起草者也深有同感。[53] 此外，我国有关商品房验收的规定也可以证实，室内允许噪声级不是衡量商品房质量的标准之一。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该条例第18条是对住宅小区等群体房地产开发项目进行竣工验收时的必备项目的规定，而其中并不包括声环境。[54] 在本文提到的“通惠家园案”中，开发商正是以我国现行标准规定的竣工验收中未专设环境噪声的单项检测为由进行抗辩的。[55] 如果声环境质量标准是法律对商品房质量的一项强制性要求，将会推导出以下结论：即国家是在通过立法的方式，将国家、社会和公民所负的环保义务、城市规划失当的责任及社会发展前进中的负面影响和代价转嫁给开发商。这一结论的荒谬性是不言而喻的。因此，笔者认为，人民法院在审判实践中，不应将室内允许噪声级视为国家强制性标准，不应将声环境认定为商品房质量的一部分，更不应以声环境质量超标判令开发商承担退房的不利后果。
2、如何认识开发商所依法承担的防噪义务及其履行。
民法的基本原理告诉我们，民事义务是民事责任的前提，无义务则无责任。
因此，在探讨开发商在商品房道路交通噪声污染案件中是否应当承担民事责任时，必须廓清其在我国现行法律框架下所承担的防噪义务。从我国现行法律及国家标准来看，开发商在房地产开发项目中所承担的与道路交通噪声污染有关的防噪义务[56]，主要包括以下几项：
（1）在已有的城市交通干线的两侧建设商品房时，应当按照国家规定间隔一定距离，并采取减轻、避免交通噪声影响的措施。[57]
（2）在进行建筑设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向选择及平面布置等应作综合考虑。在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施；当沿城市干道建盖商品房时，卧室或起居室不应设在临街的一侧。如设计确有困难时，每户至少应有一主要卧室背向吵闹的干道。当上述条件也难以满足时，可利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施。为了减少由门窗传入的噪声，外墙的门窗必须严密，必要时应采用密封条。[58]
（3）应将商品房的卧室、起居室（厅）布置在背向噪声源的一侧。[59]
（4）住宅分户墙与楼板的空气隔声量及楼板的撞击声隔声量，应当符合《民用建筑隔声设计规范》第三章所列的表3.2.1和表3.2.2规定的标准。[60]
城市规划是环境保护规划的重要组成部分[61]，无论是在城市规划的制定还是建设项目的规划审批方面，城市规划行政主管部门都需要充分考虑相关环境保护的要求[62].实践中，开发商的上述隔声、防噪义务，是通过城市规划行政主管部门、建设行政管理部门以行政许可的方式确保实现的。这些行政许可措施具体体现在“三证”（即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）的核发和对房地产开发项目的竣工验收方面。开发商在申请建设开发用地之前，首先必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。[63] 在取得开发用地后，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可向城市建设行政主管部门申请施工许可证。[64] 房地产开发项目竣工后，开发商应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到申请之日起30日内，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用。[65] 其中，“规划设计条件的落实情况”是房地产项目竣工验收中的法定验收项目之一。[66] 房地产项目通过竣工验收的事实本身即可表明：开发商已满足了城市规划行政主管部门所提供的规划设计条件。《噪声污染防治法》第12条规定：“城市规划部门在确定建设布局时，应当依据国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范，合理划定建筑物与交通干线的防噪声距离，并提出相应的规划设计要求。”据此，城市规划行政主管向开发商提供的规划设计条件中，依法应当包括开发商根据相关环境保护法律、法规和《民用建筑隔声设计规范》的规定所承担的上述隔声、防噪义务。因此，房地产开发项目通过竣工验收的事实本身，即表明开发商已全面履行了其依法承担的隔声、防噪义务。
在“北京王某等人诉投资公司案”和“昆明苏某诉官房案”中，法院一方面认定开发商的规划手续符合规定，另一方面又均认定开发商违反了《噪声污染防治法》第37条规定的防噪义务，没有在建筑物和交通干道之间留下合理的防噪间距。从前面所作的分析可以看出，这种观点在法律上是自相矛盾的，是站不住脚的。为了进一步阐明这个问题，笔者在此再稍加叙述。
《环境噪声污染防治法》第37条规定，“ 在已有的城市交通干线两侧建设噪声敏感建筑物的，建设单位应当按照国家规定间隔一定距离，并采取减轻、避免交通噪声影响的措施”，但是，对于何为国家规定的“一定距离”，有关法律并未作出明确的规定。《民用建筑隔声设计规范》的起草者也说，该规范未对住宅楼和交通干道之间的距离作出规定，因为按防噪要求，住宅与干道间距离，不能一概而论，需视交通量而定；而且，对交通繁忙的干道，用距离来减噪，从节约用地与经济的角度考虑是不合理的。[67] 那么，建筑物与交通干道之间的防噪间距应由谁来决定呢？从《环境噪声污染防治法》第12条的规定来看，确定建筑物与交通干线之间应当保留多大的防噪距离，完全是城市规划部门的法定职权。
因此，判断开发商所留的防噪间距是否合理、适当，唯一的标准就是看其所留的距离是否符合城市规划部门提出的规划设计要求。除此以外的其他任何单位或个人，均无权对防噪间距是否合理作出认定。如前所述，在实践中，城市规划行政主管部门对商品房与公路之间的防噪间距合理性的控制和审查，主要是通过建设工程规划许可证的发放及对房地产开发项目的竣工验收这两个环节进行的。只要开发商获得了建设工程规划许可证，房地产项目通过了竣工验收，就可以证明其所留的商品房和公路之间的防噪间距符合法律规定。在“昆明苏某诉官房案”中，二审法院采用了这一观点。[68]
3、如何认识开发商的防噪义务和声环境之间的关系。
在“昆明苏某诉官房案” 中，一审法院认为，“虽然被告销售给原告的商品房符合合同的规定，且其也采取了减轻交通噪声影响的相应措施，但该房屋的昼夜间噪声均超过标准，故被告仍未按法律规定履行其义务。”[69] 这表明，一审法院在看待开发商的防噪义务和声环境之间的关系时，采取的是一种“唯超标论”，即：只要噪声超标，则说明开发商没有履行其法定的防噪义务。笔者认为，这是对开发商的防噪义务和声环境之间关系的错误理解。
首先，如前所述，开发商的上述防噪义务，主要是通过城市规划和建设行政主管部门根据有关法律规定的行政许可程序和房地产项目的竣工验收程序来确保履行和实现的。房地产项目通过竣工验收的事实本身，即表明开发商全面履行了法律规定的防噪义务。因此，除非有相反证据，人民法院不能认定开发商违反了其承担的防噪义务。
其次，开发商根据《民用建筑隔声设计规范》和《住宅设计规范》的规定，所采取的朝向选择和平面布置等防噪措施，只能在一定程度上减轻建筑物的室内允许噪声级，其对室外城市区域环境噪声则不产生任何影响。[70] 封闭阳台、安装双层隔声玻璃等密闭防噪措施，也只能降低关窗状态下的室内噪声水平，而对开窗状态下的室内允许噪声级则无能为力，更遑论室外城市区域环境噪声。城市区域环境噪声和室内允许噪声级的水平高低，根本上取决于城市规划、政府的防治措施和社会的发展情况等因素，而与开发商依法应当采取的防噪措施并无太大的关系。开发商防噪义务的履行，只能在一定程度上缓解，而不可能从根本上解决城市噪声问题。在城市区域噪声严重超标的情况下，即使开发商全面履行了法定的防噪义务，商品房室内允许噪声级仍有可能超标。因此，上述防噪义务履行与否，与声环境质量好坏之间并无必然的因果关系。声环境质量不是判断开发商是否履行了防噪义务的标准和尺度。
在此，笔者需要再次强调的是，由于城市规划行政主管部门在规划设计条件和项目竣工验收方面对房地产开发项目实施的规划监管，加之市场规律的内在要求[71]，在实践中，开发商违反上述防噪义务的可能性几乎不存在。
（三）在认定开发商是否应当承担民事责任时应当遵循什么原则。
在“苏某诉官房案”中，一审法院在确认被告的建楼规划手续符合规定，房屋经过验收合格，且其销售给原告的房屋符合合同约定，并已采取了减轻交通噪声影响的相应措施[72]的情况下，仍然认定被告没有履行法定义务，并判令开发商承担违约责任的判决，显然是违背法理、自相矛盾的。一些媒体对一审法院的这一作法也颇有微辞。[73]
云南省高级人民法院于2004年7月对“昆明苏某诉官房案”作出二审判决，判令撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。耐人寻味的是，二审法院在判决书中将本案的争议焦点归纳为“双方当事人签订的《商品房购销合同》应否解除”，而非其在庭审中当庭确认的“开发商是否存在违反法定义务或约定义务的行为”。[74] 根据《合同法》的规定，合同的解除分为法定解除和约定解除。《合同法》第94条就是对法定解除的规定。从该条规定来看，除了协议解除、不可抗力及法律规定的其他原因外，合同的解除必然由于合同一方的违约行为所导致。但是，并非所有的违约行为都能导致合同解除的法律后果。除非合同当事人另有约定，一方当事人的局部或非根本性违约并不能导致合同解除的法律后果。因此，二审法院在判决书中归纳的争议焦点，似乎表明二审法院没有排除开发商在本案中存在违约行为的可能。但是，二审法院在判决书中又认为，“本案中，上诉人在履行合同中不存在违反约定义务及法定义务的行为，双方所签订的《商品房购销合同》不应解除”。[75] 这种矛盾是显而易见的。二审法院在判决书尾部对判决理由总结如下：“综上所述，上诉人在对所售房屋防噪事宜没有约定义务的情况下履行了相关的法定义务，现被上诉人所购房屋部分房间噪音超标的瑕疵，可通过进一步采取措施加以补救，上诉人在履约过程中不存在根本性违约行为，合同解除的条件未成就，双方当事人签订的《商品房购销合同》不应解除。”[76] 这一陈述同样呈现出了自相矛盾的状态：一方面，合同对防噪事宜未作约定，而开发商又履行了相关法定义务，即表明其不存在违约行为，商品房质量符合约定和法律规定；另一方面，商品房部分房间存在噪声超标的瑕疵，可以通过采取进一步的措施加以补救，合同解除的条件尚未成就，则又表明房屋存在质量瑕疵，只不过这种质量瑕疵是可以补救的，不构成根本性违约，尚未达到解除合同的地步。“本案中，上诉人已采取了一定的防噪措施，对于部分房间噪音仍然超标的问题可通过进一步采取措施予以防治，而被上诉人在诉讼中明确表示不要求上诉人采取进一步防治措施，仅诉请解除合同，故对部分房间噪音超标的问题由被上诉人自行解决。”[77] 判决书中的这一段文字，似乎更清楚地表明：二审法院并不认为开发商不应对商品房道路交通噪声超标承担责任，只不过由于噪声超标属于商品房局部瑕疵，不构成根本性违约，故不应解除合同，只需由开发商对噪声采取进一步防治措施即可。同时，该部分判词还传达出一个讯息：如果原告诉请判令开发商采取防噪措施，法院很可能将予以支持。
因此，从两审法院截然相反的判决来看，云南省高级人民法院与昆明市中级人民法院之间的分歧，与其说是在开发商是否违反了合同义务或法定义务，房屋是否存在质量瑕疵方面，倒毋宁说是在于开发商应当承担的民事责任的方式方面，即是判令其采取补救措施减轻噪声影响，还是判令其承担解除合同的后果。
无义务则无责任。法律责任产生的原因有三类：违反法定义务、违反约定的义务和法律直接规定。[78] 在确定一民事主体是否应当承担法律责任时，只能从其是否违反法定义务、约定义务或法律直接规定三方面来进行判断。从判决书来看，二审法院也是试图从开发商是否违反了约定义务或法定义务的角度来认定开发商在商品房交通噪声污染中是否应当承担民事责任的。遗憾的是，这一原则和思路未能一以贯之，以致发生了判决书尾部出现的自相矛盾的情形。因此，笔者认为，在“昆明苏某诉官房案” 中，两审法院均未能贯彻“民事义务是民事责任产生的前提”这一民法的基本原则。但是，无论如何，从社会效果来看，二审法院对本案的处理，无疑比一审判决更为负责、妥当。
此外，需要指出的是，在“昆明苏某诉官房案”中，一审判决认定开发商承担违约责任的另一个理由是：开发商没有对房地产开发项目作环境影响评价。虽然这不是一审法院认定开发商应当承担法律责任的主要理由，但由于这一理由带有一定的普遍性[79]，笔者认为仍有澄清的必要。《环境保护法》第13条规定：“建设污染环境的项目，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。建设项目的环境影响报告书，必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价，规定防治措施，经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准。”《建设项目环境保护管理条例》第1条规定，“为了防止建设项目产生新的污染、破坏生态环境，制定本条例。”该条例第2条规定，“在中华人民共和国领域内和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的建设项目，适用本条例。” 由此可见，环境影响评价制度仅适用于可能对周围环境产生污染的建设项目。在商品房公路交通噪声污染案件中，所涉及的污染系公路交通噪声污染，而非商品房自身建设或使用过程中所产生的噪声污染。因此，对于交通噪声污染做环境影响评价是政府城市规划部门和公路建设者的法定义务，而非开发商的合同义务或法定义务。显然，以开发商未作环境影响评价为由，认定其违反了法定义务，完全是对环境影响评价制度的错误理解。
（四）开发商是否应当为道路交通噪声污染承担商品房质量瑕疵担保责任。
在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某是以讼争商品房存在交通噪声超标的质量瑕疵为由，诉请退房的。有的论者在评析“北京王某等人诉投资公司案”时，也认为交通噪声超标属于商品房的质量瑕疵，开发商应当对此承担质量瑕疵担保责任。[80] 因此，笔者认为仍有必要从质量瑕疵担保责任的构成要件的这一角度，对开发商是否应当对商品房道路交通噪声污染承担违约责任的问题进行探讨。
我国《合同法》第150条、第151条、第152条、第153条及第155条对出卖人负有的瑕疵担保责任进行了规定。从立法上来看，出卖人的瑕疵担保责任分为权利瑕疵担保责任和质量瑕疵担保责任两类。[81] 鉴于本文开篇设定的前提条件，笔者在此仅对质量瑕疵担保责任进行讨论。质量瑕疵担保责任是一种违约责任[82]，学界通说认为，其构成要件包括：1）标的物存在质量瑕疵；2）标的物质量瑕疵在交付时（或风险转移时）尚存在；3）在订约或交付标的物时，买受人对标的物的质量瑕疵不知晓或不应当知晓；4）标的物的买受人在接受标的物后，应在合理期限内将标的物的瑕疵通知出卖人。[83] 据此，在商品房道路交通噪声污染案件中，开发商承担质量瑕疵担保责任的首要前提是：商品房存在质量瑕疵。然而，如前所述，声环境并不属于商品房的法定质量要求，在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某以噪声超标为由要求开发商承担违约责任没有法律和法理依据。即便原告苏某关于声环境属于商品房质量一部分的论点能够成立，开发商是否就应承担质量瑕疵担保责任呢？笔者认为，答案仍然是否定的。
理由如下：其一，如果开发商在出售或交付商品房时，道路虽已存在，但交通噪声并未超标，而是由于日后交通流量的不断增大造成了超标的情形，则开发商不应承担质量瑕疵担保责任，因为交通噪声超标的“质量瑕疵”在商品房交付时尚不存在。其二，即便开发商在交付商品房时，交通噪声超标的情形已经存在，开发商也不应承担瑕疵担保责任，因为承担瑕疵担保责任的条件之一是：出卖人与买受人在订立买卖合同时，或出卖人向买受人交付标的物时，买受人对标的物的质量瑕疵不知晓或无法知晓。在本文所举的几个案例中，原告所购买的均为现房，房屋周围的环境，尤其是房屋附近的公路是一目了然的。对于公路上的机动车辆发出的交通噪声，原告是完全能够感知的。在“昆明苏某诉官房案”中，在实际购房之前，原告苏某还亲自到现场对该房屋的室内状况进行了体验。如果说交通噪声属于商品房的“质量瑕疵”，那么这种“质量瑕疵”也是显而易见的，而非隐蔽的。在此情况下，原告仍然决定购买或接受该房屋，便丧失了向开发商主张质量瑕疵担保责任的前提。其三，从质量瑕疵担保责任的最后一项构成要件来看，如果标的物存在质量瑕疵，买受人应当在合理期限内通知出卖人。在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某向开发商提起诉讼之前，已在该房屋居住了近两年之久[84]，此前从未向开发商通知过噪声超标的这一“质量瑕疵”。从这个角度上讲，苏某也失去了向开发商主张质量瑕疵担保责任的基础。在“上海余某诉开发商案”中，上海法院驳回原告余某的理由是“先有路后买房”。[85] 可能由于原告余某提起的是侵权之诉而非违约之诉，法院没有从质量瑕疵担保责任的构成要件方面对其判决理由进行阐述。但是，从这一判决理由中，我们仍然能够体会到，法院驳回原告余某诉讼请求是建立在以下的逻辑基础上：即余某在买房时，道路已经存在，标的物的质量瑕疵是显而易见的，故余某主张质量瑕疵担保责任不符合法律规定。
根据上述分析，笔者认为，以噪声超标为由要求开发商承担质量瑕疵担保责任缺乏法律或法理依据，该主张不应得到人民法院的支持。
蒋文军
