物业服务合同纠纷产生的原因及防范措施
智博法律事务所主任 成则英

今年以来，智博法律事务所代理的物业服务合同纠纷案件呈逐月递增趋势，且上升快、涉案人数多。本事务所综合全市审理的物业服务合同纠纷案后，经调研分析，认为发生此类纠纷的原因主要有：
一是房地产开发商遗留问题未解决。在楼盘销售的过程中，房产开发商为迎合消费者的需求，往往对小区的设施及服务作出不切实际的承诺。而实际操作中物业公司往往由开发商单独确定，物业费标准也由开发商和物业公司共同确定。当业主进驻后发现实际情况与承诺相去甚远时，便把矛头转向了物业服务企业，且以拖欠物业费的方式相对抗。
二是物业公司未经业主自主选择。业主常在庭审中提出物业公司未经自主选择，签订物业合同只是为了领到房屋钥匙，并反映物业合同是被迫签订的，业主委员会也未经依法选举产生，物业管理公司更是未经自己选择而是由开发商指定，物业公司的服务也不尽如人意。在入住后，又因业主大会召开难、业主委员会成立难等原因使得解聘物业管理公司十分困难。
三是物业公司服务不到位、收支不透明。诉讼中，大多数业主反映对物业公司服务不满意是拖欠物业费的主要原因。随着生活水平的提高，人们对于居住环境的要求也越来越高，从受理案件情况看，很多业主认为物业公司履行管理义务不到位，如公用设施未及时修复、绿化工作不到位、垃圾未及时清理、小区内宠物狗未经约束，使业主不能得到舒适的服务。另外，物业公司对费用的收支情况未公开，侵犯业主的知情权，也成为业主拒交物业费的理由。
四是物业管理费收费过高。一些老小区的业主则认为物业收费过高，相应的物业服务却没上去，住宅被盗事件时有发生。还有部分物业管理公司从原来的免费服务逐步向有偿服务过渡，一些业主心理上无法适应，出现拒交物业费的情况。
五是闲置房屋收取物业费难。随着前几年房地产投资热的兴起，部分小区的业主是为了投资而购房，购房后并未实际入住，但物业费则要求自房屋交付之日起就支付，这部分业主认为自己未入住，未享受到物业公司提供的服务，相应地也不愿支付物业费。
对此，本事务所提出建议：
一是加强宣传，增强业主自治意识。通过法律法规宣传，提升业主法治意识，促使广大业主通过正当程序维护权利，组成业主委员会，积极参与到业主维权工作。将居住小区物业管理纳入社区建设，没有成立业主委员会的小区，通过街道和社区居委会加强居民与物业管理公司的沟通，组建业主委员会，共同解决好小区内的物业管理问题。
二是加强行业管理，提高物管服务水平。完善物业管理企业自律机制，发挥行业协会作用。规范物业管理严格市场监管，加强物业的前期管理严格审查，规范接撤管理，规范企业进入、退出物业项目时的程序，细化物业服务标准，建立“质价相符、优质优价”的物业服务和收费价格体系。加强资质管理，加大违规处罚力度。
三是分清物管与业主自管界限。业主委员会由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托。而作为物业管理合同的受托方，物业管理公司应当按照业主的委托从事物业管理事务，代表并且维护业主的利益，为业主提供服务。要分清二者的权利义务，共同为业主做好服务。