北京二手房律师：二手房市场探究
北京市二手房律师张仁藏、

随着房产市场的快速发展，主观上的市场经济不够完善、市场信息不够对称、市场主体行为不够规范以及客观上土地的稀缺、消费者对房产的投机行为、地方政府的变相鼓励，使得房产市场泡沫现象逐渐凸现并发展起来，造成房价飞涨，而人们购买力的相对下降，开发商处于永恒的利润最大化，都使得住房一级市场供需失衡，从而使越来越多的关注投人到了房产的二级市场，通过积极挖掘二手房市场的巨大潜力来满足住房主体的住房需求。
一、二手房存在的必要性
1.中国住宅观念的发展
中国的住宅概念从建国到改革开放以及到目前房产的高度发展，其中经历了几个不同阶段的发展。在住房制度改革之前，大多数人依赖企业、政府解决住房问题，住房的市场供给处于短缺状态，无法体现消费者对房产的真实需求。1999年城镇住房制度改革以后，房地产市场供给告别了短缺状态，需求呈多元化态势。
(l)已获得政策性住房的或中等收人群体需要出售其政策房或原有住房转向购买环境条件较优越的中档、高档房产。
(2)低收人或暂时性低收人者需要低价的住房满足其对居有定所的需求。
(3)先富起来的高收入者更看中环境及小区住户的自身识别，故而其原有住房也会进人市场流通。
(4)随着居民收入与社会经济的发展，消费者对住房的需求会不断升级，存量房的交易已经达到一级市场的50%(2002年数据)左右，且存房的交易比例在不断攀升。从1991年到2000年10年间我国房产销售市场的销售趋势。
综合美国、欧洲等住宅消费发达国家和地区的市场发展情况分析，当市场成熟时，一级市场(商品房销售)将与二手房市场交易量相互持平，而且随城市内可开发用地的不断减少，城市住宅郊区化的发展趋势，城市内房产的交易方式将主要以二二手房置换服务为主。一、二级市场间有相当强的相关性，二级市场发达的地区，一级市场的开发销售也不错，相反二级市场不十分发达的地区，一级市场的开发也显得较为滞后。
2.二手房存在的必要性
随着人们对房产市场需求的急剧增加，在市场的规则下逐渐形成一种阶梯消费，即住房者根据经济收人的变化来逐步提高改善自己的居住品质，从住宅市场的供给来看，由租赁市场，二手房市场到新增商品房市场，从“安置型”、“实用型”再到“舒适型”，形成了产品的梯级供给。二手房在住宅梯级消费中起到承前启后的关键作用，链接住房者不同阶段的物业形态，也关系着房地产一、二、三级市场的联动效应，为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥着作用。
二、二手房市场现状
随着我国房产业的快速发展，局部地区的房产市场存在的问题日益暴露:房价过高、土地供应量过大、房屋空置率居高不下、结构不合理以及开发投资过快增长等，给我国现代社会发展带来不可轻视的消极影响有以下几方面:
第一，城市竞争力的减弱:房价的过快增长使得企业的商务成本和投资成本相应增长，产生“挤出效应”，降低城市的吸引力，导致资金外流和外来投资减少。
第二，地方财政风险加大:随着房产交易中给城市带来的财政收人的不断增加，使得财政收人对房地产的依赖越来越严重。
第三，消费力的抑制:过高的房价使得越来越多的老百姓只能“望房兴叹”。我国房产业目前存在着房价上涨过快和房产空置率太高的矛盾现象。
在这种房产投资进一步增大的情况下，国内的二手房市场依然处于初步发展的阶段，而且受新建商品房价格上涨的带动，价格上升幅度明显，发展空间较大。虽交易总量逐年加大，但占整个市场的份额还不够大，与新建商品房比例差距越来越大。虽实现了二、三级市场的整体联动，但显现出二级市场不够活跃。
三、房产二级市场存在的问题
我国房产二级市场刚刚起步，还没有一个比较成熟的二级市场体制，对二手房的产权问题、质量问题以及二手房交易过程中的信息不对称及供给和需求的平衡问题，都缺乏一个比较完整的认识和规范机制，主要表现在以下几个方面。
1.供给和需求不平衡
一个完善的房产市场中，二手房的销售应是新房销售的5一7倍，但我国目前还远远没有达到这个比例，这说明我国房产市场结构扭曲，处于不健康的发展状态之下。在我国，房产市场可以划分为投资型市场和消费型市场。房产的迅速发展，使得投资型的房产交易迅速提升。但同时，房产的二级市场由于直接受到一级市场的直接导向，消费型房产投资在整个房产结构中占的比例过大。而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住和投资混合型需求，所以，不合理的供给和需求在一定程度上抑制了二手房市场的蓬勃发展。
2.产权不规范
由于我国体制的特殊性，市场上的二手房存在着多种不同的产权状态，有已购公房、直管公房、自管公房、使用权房、经济适用房、商品房等产权方式，产权的确立情况十分复杂。现在我国各大城市普遍存在着二手房交易完成以后，部分交易房产的产权纠纷问题。这一问题的产生是由于购房者相比售房者对交易二手房的产权信息了解少，双方交易信息不对称。这不可避免地影响了二手房的交易信誉，对二手房交易市场的发展不利。
3.交易过程的信息不对称
目前我国二手房信息的提供主要是二二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的期刊、杂志等提供的，但卖方从自身利益出发，往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒，并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制，使得获取信息的难度较大，获取信息的真实性不高。如果买方想更多地了解所购二手房的产权、建筑年限、建筑面积以及质量、物业管理等问题就只能通过二手房的卖方来了解。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突，所以买方要想从卖方那里获取全面、详实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息，就有可能导致交易后出现许多问题，影响二手房的正常交易。
四、新政策下二手房市场的规范和发展
      “安居乐业”，只有“安居”才能“乐业”，这也是保证社会稳定的基本因素。政府采取了一系列积极的措施来促进房产交易更加有序、健康发展。从以前国家制定的各项条款到2006年的“国六条”，都表现出了国家和地方政府在努力地规范房产市场，活跃二手房市场和加速居民梯度消费的实现。
1.平衡二手房的供求矛盾
我国房屋存量交易和增量交易的比例严重失调，这一方面是因为我国还处在增量型发展时期，对新增住房的需求较大，房屋市场整体没有达到饱和。另一方面是因为由于市场环境的原因，大量的存量房屋不能流人市场，存量房屋市场容量过小，使增量房屋市场份额相对变大。对此，政府要采取措施弱化供给和需求中存在的问题，从总量上调整，使增量房屋和存量房屋市场保持在一个适当的比例上，同时也要平衡供给和需求的矛盾，给二手房市场提供一个合理的发展空间。
2.建立严格的监督管理机制
我国目前对二二手房的监督管理机制力度还很薄弱，对二手房质量、产权认识不清是二手房交易时最恶劣的问题，给交易带来很多麻烦，还降低了二手房交易的信誉，影响了市场的健康发展。在国外，不但有一套完善的法律体系保证卖方在出售房屋以前提供房产的全部详细情况，而且还建立了个人信用制度，对市场主体进行内在的约束。我们应该学习国外成熟的二手房交易的经验，把积极合理的适合我国国情的经验拿来，帮助建立健全我国的监督管理机制，保证二手房交易的顺利进行。
3.发展规范中介组织
中介组织是搞活二二手.房市场的助推器，是连接客体主体的纽带，也是房产信息的主呈要来源，在二手房市场上发挥着重要作用。随着市场的发展，市场对中介的依赖性就会越来越强烈。有序的行业管理、“诚信”的经营理念、健全的中介管理立法都是规范房产中介行业，保障市场有序发展的不可缺少的手段。政府部门应该积极培育中介市场，严格规范行业行为，提高从业人员素质，树立行业道德意识，加强对行业的监督管理，努力实施行业品牌战略，引导中介积极健康发展。
4.建立灵活的金融体系
      制定优惠政策，为个人住房抵押贷款发展提供有利条件。积极开创多种贷款方式，包括二手房的公积金贷款，对贷款年限、贷款自由资金、贷款利率等条件实行多样化组合。金融支持是二手房市场发展的保证，金融机构积极的流动提供担保发展二手房市场组合贷款，发展房地产中介机构，为居民售旧买新提供便利。同时也可以继续出台相应的税收和政策法规，从宏观的角度控制房产的二级市场规则。
总之，促进二手房市场健康、规范、有序的发展，形成良好的二手房交易环境，完善二二手房交易体系是一项任重道远的过程，在二手房市场逐步成熟的成长道路上，需要政府、市场和人们的共同努力。政府一方面要对二手房市场进行正确的方向引导，建立监督系统保证交易的圆满进行，为二手房市场建立良好的金融环境，完善立法作为制度保障等等积极的政策指导，另一方面也要放开手脚，用“看不见的手”对二手房市场进行调节，用市场自有的魅力激活并带动二手房市场的发展。
北京房产纠纷专家
北京市盈科律师事务所专职律师
张仁藏律师