试论承租人的优先购买权
一
、承租人优先购买权的法律保护传统
所谓房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。
关于承租人的优先购买权，最高人民法院早在《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》（1952年5月17日法监字第8012号）中就曾提出过一些指导性意见。改革开放以后，国务院发布的《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日）第11条规定："房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。"该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权，此后有关承租人优先购买权的各种规定，多以此为基础。在有关司法解释中，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第57条规定："房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。"这一规定虽然较为粗疏，但不妨视为司法实务界对承租人优先购买权的承认和强调。在此基础上，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日）（以下简称为《民通意见》）第118条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果，比《城市私有房屋管理条例》的规定显然更进了一步。后来，建设部发布的原《城市公有房屋管理规定》（1994年3月23日）第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。不过，以上关于承租人优先购买权的规定，仅局限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面，虽然司法实践中也应遵照执行，但其效力未免较低。及至1999年颁布的《合同法》，才将承租人优先购买权作为一项民事基本制度，在效力仅次于宪法的民事基本法律中加以规定。该法第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"
由上可见，承认并保护承租人的优先购买权，乃是我国的一贯政策。之所以如此，恐怕主要出于以下考虑：一是维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系，尽量使房屋的所有人和利用人合而为一，减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦，从而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是承租人相对于房屋所有人而言，已经形成一个较为庞大的社会弱势群体，法律赋予承租人以优先购买权，也是出于保护这一弱势群体的政策考虑。因此，我国现行法承认并保护承租人的优先购买权，是有其正当的利益考虑的。
不过，应当看到，在法律法规中确认承租人的优先购买权，既涉及到对出租人房屋所有权的限制和承租人的保护问题，也关系到与出租人进行房屋买卖的第三人的交易安全。对于这三方面的关系，如果处理不当，就可能或者使出租人的房屋所有权受到过分限制，或者使承租人的优先购买权无法真正实现，或者是损害第三人的交易安全。由于我国《合同法》第230条对承租人优先购买权的规定过于简单，实务操作中存在诸多的困难，有鉴于此，本文将主要从合同法关于优先购买权的规定出发来展开讨论。
二、承租人优先购买权的行使条件
根据合同法的规定，承租人行使优先购买权必须具备以下条件：
（一）出租人与承租人之间存在合法有效的租赁合同
承租人的优先购买权是基于租赁合同的成立而享有的一项民事权利，它是在出租人房屋上增加的一种合法的负担。如果租赁合同不成立、无效或者出租人准备出售的房屋不是租赁合同的标的物，则优先购买权无从行使。
（二）在同等条件下，承租人才享有优先购买权
优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下，但何谓同等条件，这是实务操作的难题。笔者认为，对“同等条件”的把握，应从以下两方面着手，一是条件的范围，具体包括标的物和价格，二是条件要相同。
１、 标的物相同
标的物相同是指所卖房屋的部位、数量要与承租人的房屋的部位、数量同一。典型意义上的出租人出售租赁房屋，数量、部位均同一的情况下，承租人的优先购买权是毫无疑问的，我们无需赘述。
我们这里主要讨论的是对于超出所承租房屋的部位、数量是否具有优先购买权？例如：出租人出租整幢房屋，承租人能否就其承租的部分主张优先权？
这里就存在两种意见：一种意见认为承租人只承租部分房屋，而出租人现在出租整幢楼或者整层楼，承租人的要求不符合最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题意见（试行）》第118条和合同法第230条所规定的优先购买权行使的同等条件，承租人在此种情况下不应该具有优先购买权。另一种意见认为，根据建筑物区分所有权理论，出租人出售的整幢或整层楼中的每一部分都是可分物，而非不可分物，承租人承租的部分房屋作为建筑物的可区分部分，可以单独成为合同买卖的标的。所以就承租人承租的部分房屋其具有优先购买权。根据《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”和最高人民法院 《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题意见（试行）》第118条“出租人出卖房屋应当提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”的规定。笔者认为，解决这一问题，单纯从现有关于承租人优先购买权的规定出发考察，难以得出公平合理的解决方案，正如两种观点各有其合理性一样。对此情形，只有从承租人优先购买权的立法宗旨及平衡出租人和承租人的利益角度出发衡量这一问题，才能得出较为合理的答案。基于以上考虑，笔者认为，承租人优先购买权的行使，应当在保护承租人的权利，又衡平出租人的利益上寻找平衡点，当两者发生冲突不可调和时，立法者应当限制承租人权利的行使，使承租人不享有优先购买权。
原因有以下几点：首先，立法所基于的经济基础发生变化，当具体的法条适用存在进退维谷的境地的时候，我们就要从立法宗旨来考虑，不能教条的囿于法条。早期确立优先购买权制度，立法追求的是生存和安全价值，是一种对基本社会秩序的维护，为了解决人民的基本生产和生活条件，承租人优先购买权制度一定程度上促进了这种基本价值的体现。但在今天，市场的高度发达，生产资料来源的日益丰富，社会形成了一种以市场为媒介的资源配置机制，承租人不再是传统意义上的弱者，当初的立法理由已经不复存在。其次，对承租人优先购买权的过分保护，无疑侵害了出租人的房屋所有权及其处分权。
２、 价格相同
价格相同一方面是指价格的同一，即优先购买权人支付的价款应等同于第三人在合同允诺支付的价款，另一方面指付款期限、方式也要同一。
３、 承租人的优先购买权必须在一定期限内行使
为了保障承租人优先购买权的行使，作为出卖人的出租人应当履行应当履行通知义务。在我国，合同法和相关法律法规并没有明确规定优先购买权的行使期限，关于优先购买权的行使期限，散见于最高人民法院有关司法解释和国务院的行政法规。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出卖人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”
三、侵害承租人优先购买权的法律救济及
出租人违反优先购买权的规定，将出租房屋出售给第三人，承租人如何寻求法律救济？这是解决承租人优先购买权的关键所在。同时产生的问题是，善意第三人被侵害的权利如何救济？
实践中，出租人违反优先购买权的规定，多表现为未在合理期限内通知承租人行使优先购买权而将房屋出售给第三人，或虽履行了通知义务，但未待期限届满而将房屋出售给第三人。承租人多以其优先购买权受到出租人和第三人的侵害为由，请求法院确认出租人和第三人签订的买卖合同无效。请求法院确认房屋买卖合同无效的依据就是最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第118条的规定，而实践中受诉法院也往往基于这一司法解释确认买卖合同无效。而一旦确认合同无效，势必发生出租人与第三人返还财产的后果，即第三人将房屋返还给出租人，出租人将房款返还给第三人，随后承租人再基于优先购买权取得该房屋。此种做法于出租人将房屋出卖给第三人但尚未办理过户手续前没有问题，如果出租人已将租赁房屋的所有权办理登记移转于第三人，应该如何处理呢？笔者认为，承租人优先购买权的性质是请求权，出租人作为该请求权的义务人，负有履行其义务的责任。出租人出卖房屋，未经通知承租人，即将所有权移转于第三人，系出租人违反其应承租人请求订立合同之债务履行不能，因此，出租人应当向承租人承担损害赔偿责任。而承租人的优先购买权作为一项请求权，无法对抗第三人的所有权。
