商品房“一房二卖”违法吗?
王小姐来信咨询:她在京城某楼盘看中一套三居室,并很快与该楼盘开发商签定了《房屋认购书》,为此王小姐支付了三万元订金。可她在按《房屋认购书》约定的时间内到售楼处准备签定《商品房买卖合同》时,却被售楼人员告知———她订的那套房屋已由开发商高价卖给了张先生,她只能另选一套房屋。王小姐咨询在这种情况下她该怎么办?
首先,根据《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。因此,若王小姐在签定《房屋认购书》时,开发商尚未依法取得《商品房销售许可证》,那么王小姐可要求开发商退还三万元订金、利息及相关损失。
其次,开发商已依法取得《商品房销售许可证》,但对同一套房屋先后与王小姐和张先生签定了《房屋认购书》,那么,这两份《房屋认购书》的效力如何呢?我们作如下分析:
1、 开发商在将其开发的房屋售与他人并为其办妥房产证前是房屋所有
权人,它有权选择将房屋卖给谁。况且签定《房屋认购书》仅是表明认购方欲购买某套房屋的书面凭证,它并不是认购方已取得某套房屋所有权的凭证。因此,开发商可以承担违约责任为代价而将其所有的房屋另售他人。当然,开发商要在有利润可求的情况下才会“一物二卖”、“一女二嫁”。也就是说,在开发商将王小姐订购的那套房屋又以高价卖给张先生的交易中,开发商所得的差价足以填补因违约而对王小姐应承担的赔偿数额,并且还应当有一部分剩余作为开发商的利润。
2、 在市场交易过程中,应鼓励自由竞争,禁止不正当竞争,通过市场
调节以实现资源优化配置。房屋买卖交易也不例外,对同一套房屋,张先生自愿比王小姐出高价购房实质是一种商业竞争行为,张先生采取的是正当竞争手段,而不是不正当竞争手段。因为张先生并未获得不当利益,相反他比王小姐付出了更多甚至昂贵的代价。而且,张先生愿出高价说明他更需要那套房屋,开发商将该套房屋售与他,可实现资源优化配置,从而产生更大的经济效益。
综上可以得出如下结论,开发商先后与王小姐和张先生签定的两份《房屋认购书》均是有效合同,对合同当事人均有法律效力。也就是说,开发商在与张先生签定《商品房买卖合同》并到房地局登记备案后,就不能对同一套房屋再与王小姐签定《商品房买卖合同》了,而且房地局也不会给登记。所以,开发商对王小姐应承担履行不能的违约责任,王小姐可要求开发商承担违约责任并赔偿损失;或者,王小姐退让一步,让开发商给她调房。笔者提醒购房人在签定相关商品房买卖协议或在收房时,最好请律师或其他专业人士把关,以充分维护自己的合法权益,防范购房风险。
作者: 赵江涛 律师
北京市易理律师事务所执行合伙人
----------------------------本文曾发表于中国青年报、北京青年报