关于“商品房预售合同的登记备案”
《城市房地产管理法》规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”商品房预售合同必须登记备案，应该没有疑义。然而登记备案在私法上到底有何效力，法律却并无明文规定。结合实际办案经验，现提出如下实务指南：
一、商品房预售合同登记备案使买受人取得优先购买权和期待权。在商品房预售合同登记备案后，如果买受人尚未全部交付购房款，那么买受人就取得了优先购买特定商品房的权利。如果买受人已经交付了全部房款，那么就取得一种期待权，期待开发商交付房屋并转移房屋所有权的权利。商品房预售合同登记备案使买受人的请求权具有对抗第三人的效力。房屋买受人在商品房预售合同中取得的权利是一种债权，但是经过登记后便获得了对抗第三人的效力，如果出卖人将经过预售登记的房屋又出售给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权。
二、商品房预售合同登记不是商品房预售合同的生效要件，登记与否不影响合同效力。预售合同登记的效力应理解为合同的对抗要件，即买房方从已登记合同中取得的债权具有物权的排他效力，如房地产开发商在与一方签订合同并登记后又将同一套房屋售与他人的，先登记的一方享有优先权。
三、如果商品房预售合同双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件，由于合同的这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，则应当尊重当事人的意思自治，从其约定。但是在例外情形，即一方当事人已经履行合同主要义务，对方当事人也已经接受，这里强调的主要义务是指在合同中具有重要地位、决定合同性质的合同义务，则应视为合同已经生效。在商品房预售合同中一般多表现为买方支付购房款而卖方收受房款的行为。一方主要义务的履行和另一方接受该履行，体现了当事人双方意思表示一致，表明了当事人对合同的态度，在此情况下一方以未按照合同约定办理登记备案手续为由，主张商品房预售合同无效的，法院不予支持。
