签订房地产项目转让合同同时应注意的问题
根据房地产项目转让涉及金额较大、交易周期较长的特点，转让方和受让方应通过书面合同对转让项目的情况及转让过程中的权利义务作出详尽的约定。在签订房地产转让合同时，应该对房地产项目的描述、转让价款。项目交付、后续义务、承诺与保证等方面予以更多的关注。房地产项目是房地产项目转让合同中约定的转让标的，对房地产项目的描述包括房地产项目用地的位置、四至、面积、用途、项目开发进展情况以及取得的相关批准文件、项目用地使用期限以及规定的开发期限等内容。转让价款的约定是房地产项目转让合同的重要组成部分，可以约定转让价款为项目现状的最终价款，双方明确将不因任何其他因素的调整而调整（转让方存在重大未披露事项的除外），又可以约定单位面积的转让单价并根据项目最终确定的实际面积和交接过程中发现的问题等因素调整确定转让价款。由于房地产项目转让涉及金额较大，交易周期也比较长，一般采取分期支付转让款的方式进行，通常选择项目取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《国有土地使用权证》、或者解除抵押权等节点作为分期支付转让款的标准。在转让价款支付环节中，如双方就某一笔款项的支付均认为存在风险，则可以考虑采用共管账户或者提存的方式进行，即受让方将转让价款转入与受让人共同设立的账户或者向第三方进行提存，明确约定约定转让款的支付条件，一旦条件成熟，转让方可以顺利地通过共管账户或者第三方取得转让价款。为避免发生不必要的争议，在转让合同中还应就项目转让过程中涉及的税费作出明确的约定。房地产项目的交付条款应包括项目支付标准及交付期限两部分。项目交付标准通常包括项目地块拆迁工作的完成程度。是否完成“三通一平”或者“七通一平”、是否完成市政基础建设及公共配套设施建设、约定应取得的批准文件状态、建设施工进展的程度等具体标准，还包括约定转让的房地产项目已经取得的批准文件及相关资料等。项目的交付期限可以根据约定的项目交付标准确定，并在合同中约定逾期交付的违约责任，以及受让方在转让方逾期达到合同规定期限后的解约权，以避免项目转让陷入进退两难的僵局。如果签订房地产项目转让合同时项目建设所需要相关批准文件及配套工程需要转让方完成，就应该在房地产转让合同中对转让的后续义务作出明确约定，将转让方的后续义务与付款进度相衔接，并约定转让方不履行后续义务应承担的违约责任，避免因转让方故意不配合造成房地产项目开发进度拖延的情况发生。施工企业对转让方拖欠的施工款享有优先受偿权，该优先受偿权优于抵押权，是房地产项目受让方可能承受的潜在风险之一，受让方应该通过对建设工程总承包方和监理方的调查，尽可能排除上述风险。
