随着房价不断上涨，开发商为了能让房子卖出更好的价钱，或者为了套取资金，一房二卖甚至一房几卖的现象时有发生。该怎样追究他们的法律责任?以往的判例往往是责令卖方退钱或者赔钱了事，日前江苏省南通市海安县的一个开发商却因“一房二卖”而获刑。

　　一房二卖

　　今年48岁的尹青松是海安县旺发房地产开发公司总经理、法定代表人。2004年9月，尹青松 以896万元拍得海安县一块3000多平方米的土地。因资金不足，无法缴纳高昂的土地出让金，尹青松动起了歪脑筋。2004年9月至2005年9月1年 间，他以高于同期银行贷款利率或优惠购房为条件，非法向社会公众吸收或者变相吸收资金365万元。然而，这与近900万元的土地出让金相比，还有500余 万元的资金缺口无法填上。由于没有按时交纳土地出让金，2006年1月，海安县国土部门依法收回了这块出让的土地，并没收了旺发房地产开发公司55万元土 地竞买保证金。

　　面对整天上门讨债、逼债的债主，尹青松先是“玩失踪”，然后又做起了“一房二卖”的生意。他 刻意隐瞒房屋已销售并交付使用的事实，先后两次以公司名义与他人签订合同，将公司开发的几套营业用房以24万元的价格卖给刘某、谢某等人。当购房者拿着公 司提供的钥匙准备搬入新房时，方知房子早已另有主人。

　　2008年11月3日，尹青松在北京一出租房内被警方抓获。

　　民事欺诈还是合同诈骗?

　　2010年5月，海安县法院开庭审理此案。庭审中，“一房两卖”是民事欺诈还是刑事诈骗成为控辩双方争议焦点。

　　控方认为，尹青松以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，隐瞒房屋已经出售的事实，运用“一房二卖”的欺骗手段，骗取对方当事人的财物，且数额较大，构成合同诈骗罪。

　　尹青松的辩护人则认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“一房二卖”属民事欺诈行为，不应追究刑事责任。

　　“一房二卖”是否构成犯罪?是承担民事责任还是追究刑事责任?近日，海安县法院给出了答案。

　　法院认为，被告旺发房地产公司因进行房地产开发需要资金，未经中国人民银行批准，向社会不特 定对象吸收或变相吸收资金，扰乱金融秩序，其行为构成非法吸收公众存款罪。该公司以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较 大，其行为构成合同诈骗罪。被告人尹青松系被告单位直接负责的主管人员，其行为分别构成非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪。

　　法院最终以合同诈骗罪和非法吸收公众存款罪数罪并罚，决定对尹青松执行有期徒刑四年，并处罚金13万元;对旺发房地产开发公司处罚金18万元。

　　11月11日，记者从海安县法院获悉，一审宣判后，尹青松在规定期间内没有上诉，一审判决生效。

　　法官细释判决依据

　　此案的主审法官接受记者采访时详细解释了“一房二卖”罪与非罪的区别。

　　主审法官指出，如果开发商一房二卖的行为仅仅为了在比较中获取更高额利润，并无同时非法占有两笔房款的意图，该类纠纷应当在民事纠纷范围处理。但这并不意味着一房二卖不存在上升为刑事犯罪的可能。

　　那么，如何甄别是民事纠纷还是合同诈骗呢?

　　主审法官解释说，首先，在主观上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人 的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在 民事欺诈中，行为人只是为了获取不正当的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故 意“一房二卖”，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为己有。其次，在具体行为上，结合主观故意考虑，构成合同诈骗罪的开发商可能在签订合同时就 没有履约能力，如根本不可能建造房屋;也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，企图骗取买受人的财物占为己有;还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又 打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得的对方财物等;一些行为人在违约后虽然表示要承担责任，实际上却编造种种借口加以搪塞，甚至干脆携款潜逃，这些行为均 不能认定其具有承担违约责任的实际行动。从司法实践来看，一房二卖取得两笔以上房款后，开发商逃匿的，是合同诈骗最显著的特征。

　　“结合本案分析，一是尹青松明知向两受害人推销的营业用房已销售给他人，无法履行合同，仍以 欺诈手段，向他们出售。二是尹所属房地产公司已处于资不抵债的境地，根本没有履行合同以及承担违约责任的能力。三是尹携款外逃，根本无履行合同意愿。因 此，尹青松主观上具有非法占有的故意，而且数额较大，其行为完全符合合同诈骗罪的特征。”主审法官说。

　　相关专家提醒，买房人在签订购房合同后，应立即向房屋登记机关申请预告登记，这样，既可以防止开发商“一房二卖”，还可以在出现争议时取得房屋的优先权。