购买的房屋被法院查封，是否可以过户
作者：房地产律师 （转载请注明王树德律师）
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购买二手房屋以后尚未过户，期间房屋被法院查封？买房人起诉要求过户是否可以得到支持？
2007年10月1日以前查封
解除查封，依法过户
《最高人民法院民事 执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条

2007年10月1日以后查封
购买人占有不具有对抗效力效力，不能对抗申请查封人，应驳回诉讼请求
《物权法》第19条



注意级别：★★★★☆
案情概要：
甲公司与乙公司于1993年签订了房屋买卖合同，合同约定，甲公司购买乙公司房屋一栋，房屋总价208万元。合同签订后，甲公司按照约定支付了全部购房款，乙公司也与1993年交付了房屋，甲公司使用至今，该房屋一直未办理过户登记手续。乙公司于2004年7月才取得房屋所有权证，并于2007年6月才将房产证交给甲公司。2007年6月，甲公司向法院提起诉讼要求乙公司办理房屋过户手续。此案在诉讼过程中，第三人刘某申请参加诉讼。刘某主张，2005年5月刘某曾经起诉乙公司，要求乙公司向其支付拖欠贷款152万元，并申请查封了本案所涉房屋，法院也做出了查封裁定，现刘某已经向法院提起强制执行，故该房屋拍卖或者变卖后应优先实现其债权。
审理结果：
法院审理认为，对于延迟办证并非甲公司未缴纳契税、未提供相关资料等原因所致，也就是说甲公司对于延迟办理过户登记并无过错，故法院查封违反了《最高人民法院民事 执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的。如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最后裁定解除查封，支持甲公司的诉讼请求。
律师详解：
本案涉及到不动产的查封规则与无权公示原则的冲突问题。造成冲突的原因是《最高人民法院民事 执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条规定与《物权法》第9条的矛盾。《最高人民法院民事 执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的。如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《物权法》第9条规定第一款：不动产无权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
由于物权法实施以后，《最高人民法院民事 执行中查封、扣押、冻结财产的规定》并没有废止，因此，这种冲突将会继续存在。如何处理二者之间的矛盾应当区分物权法实施之前还是之后。对于物权法实施之前的法院查封仍然要按照《最高人民法院民事 执行中查封、扣押、冻结财产的规定》予以处理；对于物权法实施以后的法院查封，应当按照物权公示原则，《最高人民法院民事 执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中与物权公示相矛盾的规则不再使用，即《最高人民法院民事 执行中查封、扣押、冻结财产的规定》有关规定应废止。
1、法不溯及既往。本案中对房屋的查封是2005年5月，当时《物权法》尚未公布实施，法院对于涉案房屋的查封当然按照《最高人民法院民事 执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条规定处理。由于当时法院在没有认定甲公司对未及时办理过户登记存在过错的情况下就予以查封，因此该查封不当，应予以解除。
2、物权法实施以后，《物权法》第9条明确规定了不动产无权变动原则上采登记生效主义，未经登记无权不变动，登记是不动产的法定公示方式，给予物权法定原则，占有并不发生不动产的额公示效力，此时，如果继续适用《最高人民法院民事 执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条有关规定，不但与物权法相矛盾，也容易诱发到的风险，当事人可能通过倒签合同逃避执行。因此，在《物权法》颁布后发生的案件，应根据《物权法》9条的规定，不动产变动采取登记生效注意。乙公司虽然将房屋交付给了甲公司，但并不产生物权变动的效力，房屋的所有权仍属于乙公司。甲公司对房屋的占有并不具有公示性，不具有对抗第三人的效力，因此，第三人刘某的主张是成立，应依法驳回原告的诉讼请求。物权公示原则应当严格遵守，如果背离了公示原则，不但会给交易安全留下隐患，也会降低交易效率。
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