房东不按时收取房租，承租人不构成违约
房东不按时收取房租，承租人不构成违约
作者：王树德律师
今年以来北京市房屋租赁市场越来越活跃。4月中旬新政出台后，房屋租赁市场更明显放量，成交价也持续上升。表现最明显的是中小户型租赁市场，因旧城改造、拆迁、大学毕业生提前租房等原因，近期更量价齐升。因后市需求仍旺，估计中小户型租务市场未来还会继续走强。 房屋租赁市场如火如荼的背后，相应的纠纷也随之而来。近期，本律师接到不少承租人的咨询，虽然具体案情形形色色，但是本质相同即：房屋租金明显上涨，租赁合同租金相对较低，现租赁合同刚刚履行或者只是部分履行，出租人要求增加租金遭到承租人的反对，进而出租人与承租人矛盾升级，最终诉至法院。这类案件当中，出租人违约的情形占案件总量的百分之九十以上，但是出租人为达到增加租金或者解除合同的目的会想方设法制造矛盾最终使得承租人被动违约，下来我给大家分析一个比较典型的案例：
基本案情：
2009年3月盖某和周某签订租赁合同，盖某将位于北京市昌平区回龙观龙腾苑底商出租给周某，周某用于经营美体馆。合同中约定：
租赁期限自：2009年3月28日至2014年3月27日，共五年。
租金第一年36000元，第二年以及第三年为4万元，第四年、第五年租金需要双方另行商议。
③付款方式为半年支付一次，周某应当提前45天支付房租
④盖某收取周某押金4000元，一方违约须支付双倍押金
2010年5月份以来，北京房屋租金明显上涨，盖某与周某协商要求增加租金遭到周某拒绝。2010年8月13日前，周某应当缴纳第三次的房租，盖某拒绝接受房租，并没有按照惯例到周某处领取房租，周某反复联系盖某，盖某恶意回避。2010年8月份，盖某将周某诉至北京市昌平区人民法院，要求解除合同并承担违约金。
律师分析：
1、本案当中到底是谁存在违约的行为？
《合同法》60条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。判断合同一方是否存在违约行为，最重要的标准是要看合同双方是否严格按照合同履行了自己的合同义务。没有履行或者没有完全履行、履行不合格的即视为违约。
本案当中，从表面上看是周某没有缴纳房租，盖某为受害者。但案件事实却恰恰相反，盖某拒不接受周某缴纳的租金而且故意回避与周某协商，造成了周某“违约”，盖某的这种行为属于拒不履行合同的行为，其行为已属违约。而盖某起诉的行为使其行为的性质发生了变化，其违约行为变成了根本性违约。
风险提示：
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。所以本案当中周某承担的举证责任要大于盖某，如果周某不能举证来证明盖某有拒绝收取租金的行为，恐怕案件结果会对周某不利。所以本律师建议周某围绕上述焦点举证。
2、假设周某真的没有按照合同的约定支付房租，那么盖某是否想当然的享有合同解除权？
这个问题不能一概而论，合同解除分为两种：法定解除和约定解除。《合同法》第九十三条【约定解除】当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；以上四种情形统称为根本性违约。在约定解除以及法定解除情形出现时，守约方即享有合同解除权。
在本案的租赁合同当中，如果约定了周某不按期支付房租，盖某即享有合同解除权，那么盖某可以随时解除房屋租赁合同。
如果没有约定以上事实，那么本案当事人是否享有合同解除权要适用法定解除的规定，此种情形之下，主张合同解除的一方要承担所有的举证责任，即盖某要证明周某有《合同法》94条规定的情形，如果举证不能，那么将承担不利后果。
3、本案当中周某如何维护自己的合法权益？
很明显，盖某的恶意行为已经构成了根本违约。《合同法》的相关规定，守约方即周某有权通过法律武器维护自己的合法权益，周某有以下两种维权方式：
?要求继续履行原租赁合同，一并要求出租人承担相应违约金。
法律依据为《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
?要求解除原租赁合同，并要求出租人要求赔偿损失
如果盖某的行为已经构成根本违约，那么周某享有合同解除权。同时《合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
4、周某本案当中有权提起反诉，反诉请求及法律依据如下：
①要求解除合同（前文已述）
②要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失
法律依据：《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第11条
③支付双倍押金8000元
法律依据：《合同法》98条
5、本案当中，第4年、第5年的租金如何确定？
本案租赁合同当中明确约定第4年、第5年租金应该双方另行协商，本律师觉得此条款为无效条款或者理解为尚未成立，租金是租赁合同当中非常重要的条款，租赁双方没有对租金的多少以及计算方式达成一致意见。既然租赁合同当中没有对租金进行确切的约定，那么租赁双方都可以行使合同协商的权利，从法律实务的角度来将，第三年期结束的时候，一方都可以不再与对方续租，理由很简单双方对租金无法达成一致即可，那么无法达成一致的结果很难达到吗？答案是否定的！
