（五）限制出租人的处分权，违反意思自治原则[22]

此处笔者所指的是我国《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》、《合同法》规定的“出卖提前三个月通知承租人”对意思自治原则的破坏，并不是某些人所说的“所有权意味着所有人对其所有物的最充分、最完全的支配，是典型的支配权。而现行的优先购买权制度下，作为所有者的房屋的出租人却由于相对人的优先购买权的存在而不能充分行使自己的处分权，而必须依照法律规的强制性规定将其出让物在同等条件下优先出让于优先购买权权人，这不仅违背了所有权人的意志，同时也侵犯了所有权人的所有权，是对作为完全权能的所有权的一种限制”[23]，因为这种对出租人所有权的限制有着合理化支撑，表明上是违反了意思自治原则，但它实现了更高层次的公平正义。

但让此制度设计者和拥护者始料不及的是，承租人行使优先购买权会产生另一种对出租人处分权的限制，即对出租人出卖房屋的时间进行限制。所有权神圣的市民社会里，所有权主体有权根据自己的需要决定在何时出卖自己的所有物而无须经过他人的同意，承租人优先购买权制度的设计者肯定也不会限制出租人这方面的所有权。他有权经过长期思考后决定出卖租赁房屋，也有权临时起意出卖，[24]他与买受人协商的时间可能需要两个月三个月，也可能不过两三天内就与买受人达成协议，这些都是他自主决定的市场行为，任何外在的限制都是不合理的。但是“出卖提前三个月通知承租人”的规定却使得要么出租人要想出卖房屋就必须经过三个月的思考（把“出卖”理解为与买受人就出卖事宜进行接触，即开始卖房），因为临时起意的情况下出租人根本不可能履行此通知义务，只有提前三个月的准备卖房才能履行此提前三个月的通知义务；要么出租人必须与买受人经过至少三个月的协商谈判过程才能成立合同（把“出卖”理解为与买受人就出卖事宜协商完毕，即订立房屋买卖合同），因为如果双方两三天内就合同所有条款达成协议的话，出租人还是无法履行此通知义务，只有经过至少三个月的协商谈判过程才能在出卖之前履行通知义务。[25]

由此可见，“出卖提前三个月通知承租人”的规定对出租人（即出卖人）的处分权产生了一种荒唐[26]的限制，不论出于何种政策考量，这样的限制都是不允许的。而这恰恰是房屋承租人依据法律规定行使优先购买权所出现的局面。[27]

四、废除房屋承租人优先购买权制度：一个可行性的证明

如果承认笔者上述的对承租人行使优先权的负面效应的分析是有道理的话，那么承租人优先购买权制度就是一项不合理的制度，在实践中也发挥不了它意欲实现的作用。因此，应该废除该制度。建议废除该制度不难，难的是如何应付该制度被废除后所遗留的烂摊子？用什么途径去实现该制度所追求的价值目标？[28]本部分将具体一一分析该制度的目标，通过制度替代或去掉不合理目标的分析，从而给废除该制度提供一个可行性的证明。

（一）目标之一：秩序价值

承租人优先购买权制度的价值之一是秩序。有人说，在租赁关系中承租人一般对租赁房屋形成一定的使用关系，在出租人出卖租赁房屋时，如果使承租人享有优先购买权，则不会出现因租赁房屋被第三人购买而使已经形成的对物的使用关系遭到破坏，这样可以维护和稳定既有的物的使用关系。[29]

笔者认为，这样的价值追求不足以支撑承租人优先购买权制度，因为有两个规定与此价值追求相矛盾：一是合法转租下的次承租人不享有优先购买权。[30]次承租人实际地使用租赁房屋，是他而不是承租人对租赁房屋形成了一定的使用关系；按“稳定使用关系”的价值追求，那么就应当由次承租人而不是与租赁房屋并无使用关系的承租人对租赁房屋享有优先购买权。[31]二是房屋同住人不享有优先购买权。需要说明的是此处的“同住人”是指非共有关系的同住人。一个常见的例子是夫妻同住一间房屋，但此房屋为丈夫婚前从父母处继承来的，那么妻子就是本文所指的同住人。在笔者有限的阅读范围内，尚未见到法律规定和学者主张房屋同住人享有优先购买权的，[32]这就不能不让人对该制度所标榜的“稳定使用关系”产生怀疑。承租人和其同住人都在使用着租赁房屋，法律在面对同样的使用租赁房屋的两个当事人不同等对待，违背了“同等事物为相同处理”之法律基本原则。

抛开上述两个问题不谈，“稳定使用关系”的价值追求也可通过“买卖不破租赁”制度来实现。现代民法已经考虑到租赁房屋所有权人的变化可能会破坏承租人对租赁房屋的使用，为了秩序，为了稳定此使用关系，法律特创设“买卖不破租赁”制度来实现此目标。因此，即使废除了承租人优先购买权制度，承租人对租赁房屋的使用关系仍然能得到稳定。因此，在秩序这一目标上，废除承租人优先购买权制度是可行的。