随着房价的不断飙升，进城一族人员的增加，租住“蜗居”成了许多无法承受购房之重者的无奈选择。其实，即使是在这一无奈之中，因租赁合同引发的纠纷也在不断增多。笔者作为法官收集的以下案例，或许能给正在租住“蜗居”或准备租住“蜗居”的读者有所启示。

　　彼此磋商，当心特殊条款

　　【案例】2009年1月，新婚燕尔的李湘夫妇与房东签订了一份为期一年的《房屋租赁合同》。其中特别约定:“房东因特殊需要，有权提前解除合同，且不承担任何违约责任。”李湘当时虽对房东执意要写上这一条“不平等”内容有些反感，但见房东只是孤身一人且居住着一间房屋，而自己的租期又不长，相信不会有什么变故，便没有过多深究。谁知，2009年9月，房东以儿子次月回来结婚为由，要求李湘退房，并按实际居住时间结清房租。交涉中，彼此发生激烈争吵，李湘见无法继续居住下去，表示同意退房，但要房东支付违约金。房东则以其有权要求李湘提前搬出房屋为由拒绝。令李湘没有想到的是，法院竟以该“不平等”条款的内容有效为由，驳回了其要求房东给付违约金的诉讼请求。

　　【点评】对于合同条款的无效情形，一方面，合同法第五十二条、第五十三条分别规定:“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”、“合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”很明显，本案并不属于上列情形。另一方面，合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案的特别约定虽有免除房东责任、排除李湘主要权利之处，但明显不具备格式条款的要件，当属有效。本案的教训告诉人们，应仔细阅读、斟酌合同条款，慎重判断其内容是否公正、合理，是否危害自身权益。

　　签订合同，警惕二手转租

　　【案例】2009年8月，听说丈夫终于同意带着孩子到自己处从业的郭芳，心里别提有多高兴。可是她又面临一个非常棘手的问题，那就是居住问题。因为当地房子紧张是出了名的。郭芳狠下决心，不顾单位威胁扣去其双倍工资，执意请假两天去找房屋。功夫不负有心人，虽然价格偏高，且必须一次性付清一年的房租，她总算觅得了一间20平方米，带有厨房、卫生间的房屋。可郭芳刚花去2000余元装修、整理，将东西搬入居住的当天突然来了一位自称房东的人，要求郭芳搬走。郭芳此刻才知道与自己签合同的并非房东，而是房东的租客，再高价转租给她。因郭芳不愿放弃，双方成讼。法院最终判决郭芳腾房。

　　【点评】虽然原承租人与房东签订的《租赁合同》所约定的租赁期间还有一年零两个月，虽然原承租人已按其与房东签订的《租赁合同》将租金全部给了房东，虽然将房屋转租给郭芳不会给房东带来损失，虽然郭芳并不知道内情且将因此遭受损失，但法院的判决是正确的。因为合同法第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案的转租未经房东同意，故郭芳不得不最终腾房。本案提醒承租人，在签订租赁合同前，应当查清房东身份、房屋权属、出租权限，如属转租，应当得到房东认可。

　　房未租成，为何也得付钱

　　【案例】2009年8月，大学毕业的黎虹好不容易找到了一份称心如意的工作，因用人单位没有员工宿舍，居住便成了她的首要问题。经过两天的奔波，黎虹看中了一套房屋里的一个单间，并与房东签订了《租赁合同》，约定租期一年，如果黎虹中途退租，所交1500元作为违约金。次日，准备将房屋打扫后搬入居住的黎虹，发现自己的前男友不巧居住在一楼，为避免彼此尴尬，黎虹当即电话告知房东不再租用，并允许房东另行出租。一周后，黎虹见房东已将房屋租出，遂以自己没有居住为由，要求房东退回押金。因遭房东拒绝成讼。法院审理后驳回了黎虹的诉讼请求。

　　【点评】合同法第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案黎虹与房东签订的房屋《租赁合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，当属有效。而黎虹为避免与前男友的尴尬不肯承租并非解除合同的正当理由，在此情况下，本案也就应当按照合同法第一百零八条之规定处理，即:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”黎虹所交1500元押金作为违约金也就不能索回。本案的启示意义在于，在签订租赁合同前，承租人应当了解房屋质量、相关设施、周边环境等情况，以免仓促之间给自己带来不必要的麻烦和损失。

　　面对收租，谨防重复付费

　　【案例】2009年3月，蒋琳与男友分手后，立即告别伤心之地，经闺中密友介绍，来到另一陌生城市，住进了闺中密友通过房屋出租公司为她租好的住宅。2009年6月3日下午，蒋琳刚刚下班回到自己不足8平方米、但属于自己小天地的出租屋，突然听到一阵敲门声，开门一看，见一位自称是房屋出租公司工作人员的小姐，手持一本印有“xx房屋出租公司房租专用收据”字样的票据，要蒋琳付清6月至9月的1800元房租。蒋琳见公司服务如此周到，二话没说便交了钱。小姐写给了蒋琳一张收据，虽未加盖公司公章，但蒋琳并未多想。谁知，三天后，公司却“又”派人上门收费，蒋琳以收据作出抗辩，但公司提出那人纯属冒充，所产生的后果与公司无关。双方成讼后法院判决蒋琳败诉。

　　【点评】民事诉讼法第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条也指出:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，蒋琳认为公司已派人收取其房租，但仅凭一纸未加盖公章的收据，并不能证明来者的真实身份，这样的证据显然不能证明其蒋琳所主张的事实，而按期向公司交纳房租又是其应尽的义务，蒋琳自然必须承担败诉的后果。本案告诫承租人，面对上门收取租金者，应该保持警惕，严格审核其身份，认真辨别，并索要合法的、手续完备的交费收据，以免上当受骗。

　　(作者单位:江西省兴国县人民法院)