为提高本宗土地的观景效果,协议约定禁止对方建高层建筑是否有效?
【案情回放】
上海某房地产开发公司甲从他人手中购得位于市中心城市花园广场附近一块土地，以“观景”为理念设计并建造高层观景商品住宅。该地前边有一学校乙，双方协议约定：该学校在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此房产公司每年向学校支付10万元作为补偿。协议签订一年后学校迁址，将房屋全部转让给另一房地产开发公司丙。乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该房屋后建高层住宅。甲得知这一情况后，要求丙立即停止兴建，遭到拒绝后向法院提起诉讼，请求法院确认乙与丙之间转让房屋合同无效，并要求赔偿损失。
【法院判决】
法院并没有支持甲的诉讼请求，没有确认乙与丙之间转让房屋合同无效，也没有让丙给予甲一定的赔偿。法院根据的理由是：甲房地产开发公司与丙之间没有直接的法律关系，甲无权干预乙与丙之间的合同法律关系，不能要求认定乙与丙之间的房地产转让合同无效。法院认为，甲可以根据合同法的规定另外起诉乙，但却不能直接要求丙承担法律责任。
【秦玉罕律师评析】
本案的焦点主要是甲是否有权干涉丙在其享有使用权的土地上进行高层楼房的建设。对此形成三种不同的观点。
一种观点认为，甲公司可以直接向丙公司追究侵权责任，因为丙的行为侵犯了自己的合法权利。
第二种观点认为，甲公司和乙学校之间虽然签有合同，但是丙没有设定土地他项权利（国外一般为地役权），因为他们没有进行土地他项权利登记，根据登记生效的规定，不登记是不能产生物权效力的。
第三种观点认为，尽管当事人之间订立的他项权利没有申请办理登记，但甲乙之间已经成立土地的他项权利（《物权法》颁布后为地役权），乙在转让该宗土地时，该宗土地上所设定的土地他项权利（《物权法》颁布后为地役权）随之转移。根据我国现行法的规定，法院对本案的处理是恰当的，因为甲公司与乙学校之间关于土地他项权利的设定未进行登记，因此不具备物权效力，但甲公司与乙学校之间的合同仍然有效，甲公司可以根据合同法的规定对乙公司进行起诉。而甲公司与丙之间没有直接的法律关系，因此甲无权干预乙与丙之间的合同法律关系。
