二手房买卖的法律风险之户口迁移篇
二手房买卖的法律风险之户口迁移篇
本文主要介绍二手房买卖中由于上家等拒不迁移户口而带来的纠纷及防范措施。
案情：
张明（化名）大学毕业后在上海找到一份不错的工作，在家人的支持下，准备购买一套二手房。意向中的房产位于虹口某小区，属于王女士个人所有，但其父母的户口均在该房产处。房产买卖合同签订时，王女士承诺其父母的户口将于过户后十日内迁出，张明没有多想，签了合同，付了首付，办理了过户，并顺利的通过银行贷款支付了余款。张明原属于外地户籍，毕业时户口留沪，落入人才交流中心的集体户口，现已购房，张明遂准备将户口迁入新买的房屋处。办理手续的过程中，遇到了问题。户籍民警告知张明，他新买的房屋处有其他人家的户口，张明的户口若想迁入，必须办理分户。张明这才想起王女士父母的户口还均在自己的房子里没迁走，遂联系王女士，要求将其父母的户口迁走。但王女士称，她父母没有其他房屋，她本人的户口不在本地，父母的户口无法迁移，希望张明予以谅解。张明无奈，诉至法院，要求王女士立即将其父母户口迁出。更令张明诧异的是，法院对其诉讼未予立案，理由是户口纠纷不属于法院管辖。张明无奈，只能接受自家房中有他人户口存在的事实。
风险分析：
户口迁移属于行政事务，目前上海法院均不予受理要求户口迁移的纠纷。遇到此类纠纷，若没有其他制约措施比如约定违约金，买家只能和卖方及第三人协商，结果往往不理想。现在张明的烦恼在于自家房子里有他人的户口，但若日后张明准备将该房屋出售，则烦恼更甚。因为有他人的户口无法迁出，届时新的下家必将顾虑重重，严重影响房屋的正常买卖。
风险防范建议：
建议二手房买家在看房时，仔细了解房屋内户口及是否有迁移去处等详细信息，并在买卖合同中就户口迁移事项进行约定。比如约定在卖方及其亲属不迁移户口时，按日支付一定数额的违约金，必要时可保留部分尾款以作为制约。上海法院对要求户口迁移的纠纷不予受理，但因迁移户口纠纷导致的要求卖家支付违约金的等诉讼，法院是受理的。
上海丁兴峰律师
2010年4月5日
