如何应对二手房买卖中卖家卖房后拒不迁移户口的行为
当前，楼市经过短短半年时间的低迷后，房产交易又开始走向火爆，价格走势持续上升。由此带动二手房买卖交易也越趋活跃。不少二手房买家，买了房子之后才发现房子里面原来还有其他人的户口，或者出卖人没有按房屋买卖合同的约定迁移户口，应该怎么办？能否起诉法院要求强制迁移？这是一个在二手房买卖中经常遭遇的问题，但就目前的有关规定来看，买受人对此只能接受而无力改变。
2005年7月1日实施的《上海市常住户口管理规定》取消了有关强制迁移的规定，因此，在2005年7月1日之后，强制迁移户口的做法事实上已经成为历史，公安机关不接受强制迁移户口的申请，法院也不受理强制迁移户口的案件。
在二手房买卖中，因为户口问题而引发的纠纷占有相当大的比例。尤其在上海，户口问题显得更为复杂。通常的情况是出卖人没有按房屋买卖合同的约定迁出户口，或者虽然出卖人的户口按约定迁移了，但出卖人之外的户口却还在房子里，而因为种种原因，出卖人虽穷尽各种办法，包括找居委调解，找派出所协调，视乎都对此无能为力。这种情况的出现，对买受人来说是非常不利的，因为卖家户口不能强制迁出，买家的户口自然也不好迁入，由此影响到买方的各种户口利益的实现。因此，在二手房买卖中，防患于未然，如何应对卖家卖房后拒不迁移户口的行为成为一个需要关注的事项。本律师认为，在签定二手房买卖合同时，关于户口迁移问题，要做到以下两点：
一、 买房前，买方需要查清欲买房屋内的户口状况。
一般情况下，买房人比较关注房屋产权状况信息，通常会要求卖方或中介提供房屋产权证或房屋他项权证。但是，这些证件上并不能反映出房屋内的户口状况。要搞清楚房屋内的户口状况，还是需要去房屋所在地的派出所查询房屋户籍信息。而这种户籍资料的查询派出所并不对所有人开放，目前只有律师可查。
二、 在二手房买卖合同中约定户口迁移条款。
通常情况下，买卖双方会选择二手房买卖合同示范文本来订立合同。但是有些合同文本还是存在缺陷。如此，就需要买卖双买另行约定一些补充条款。关于房内户口迁移问题就可以在补充条款中加以约定。但是，仅约定户口迁移时限还不够确保买方的利益。若时限到卖家拒不迁移，如上说述买方就无法得到有效的法律救济。从法律上来讲，只有空白条文，没有执行力和保证力的话，条款约定就显得意义较为苍白。为此，律师建议在关于户口迁移条款中，增加违约金的约定，如“逾期一日迁移需支付违约金多少元”、“逾期多久卖家不迁移时，买方可解除合同并要求对方赔偿经济损失”等，从而增加卖家的违约成本，减少买方可能遭受的损失。只有这样，才能从根本上解决卖家卖房后拒不迁移户口的行为，真正保障购房者的合法权益。
上海吉峰律师事务所
陈丰亮律师
2009-11-25
