《中华人民共和国民事诉讼法》第92、93、94条规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可依法采取保全措施。第220条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。在司法实践中，查封、扣押的财产多为房屋或车船等不动产。   　　以上不同程序中的查封、扣押措施，立法本意，都是为了使胜诉当事人的合法权益在胜诉后能够顺利得以实现，从而维护法律的尊严。但实际采取措施时，操作不当，稍有疏漏，亦可能产生不良后果。笔者在办案时，遇到以下几种情形：   　　一是法院在执行程序中，对该案查封的房屋依法变卖或拍卖给他人，产权登记已变更完毕，倘未迁出之前，突然出现该房屋的承租人持以前与被执行人签订的租赁合同，请求人民法院保护其承租权，其合同的真伪，签订时间的起始难以查实，对合同的主体资格、效力问题，执行程序亦不能审理。从而使该房屋难以顺利迁出。   　　二是案件进入执行程序后，执行员调取房屋产权登记档案时发现，法院送达财产保全裁定书，协助执行通知书给房产管理部门的时间，与该房屋过户登记时间为同年、同月、同日，这就搞不清法院送达与房产部门过户谁先谁后，责任不清，引起当事人上访。这种情况，多发生在房产管理部门实行微机管理之前。   　　三是法院办案人员在对车辆，特别是农用拖拉机采取扣押措施时，面对林区大量运输车辆无证照的现实，忽视对是否具有产权证照的审查，仅给被执行人送达裁定书，而没有依法到车辆管理主管部门送达裁定书，被执行人仍然能办理产权转移手续，从而达到被扣押人为逃避债务，利用行政权对抗司法权的目的。   　　以上三种情形，都给法院执行工作带来很大麻烦，甚至从根本上影响案件的执结，使“执行难”雪上加霜。损害了法院的尊严，影响了人民法院的司法权威。   　　为避免以上三种情形的出现，在采取查封、扣押措施时，办案人员要注意以下几点：   　　一、采取查封、扣押措施前，搞清产权所有人及有无租赁、抵扣关系。要复制房屋或车辆产权登记档案资料人卷。   　　二、采取查封、扣押措施时，尽最大可能先于当事人向产权登记部门送达裁定书，协助执行通知书，在时间上控制登记部门个别工作人员，与当事人串通或者泄密的可能。为不出现疏漏，送达时间记载要准确到时、分。因现行的统一印制的送达回证，“受送达人签名或盖章’’栏时间、协助执行通知书(加执)协助义务人签名下面的时间，都只精确到日，建议上级法院。修改前，办案人员要在后面标注×时×分。   　　三、向被财产保全的当事人或被执行人送达财产保全裁定书或执行裁定书，查封、扣押房地产、车、船、大型机械设备时，要详细制作送达笔录，要明确记载该财产有无抵押、租赁关系，如有，必须让对方谈清具体情况，以备马上调查核实，不给对方串通的机会，可以让对方提供合同原件，复印存卷。同时要交待清楚保管责任和其它法律责任。结束时尽量让对方本人签名捺押，本人拒绝时，一定要有无利害关系的其他在场人签名、捺押，办案人员要记明情况。   　　四、被查封的房屋，依法变卖或拍卖后，在被执行人迁出该房前，不要先办理产权变更手续，防止执行实践中时常出现的法院已为之办理产权变更手续数月甚至数年，而房屋仍未迁出，买受人不能及时实际占有的现象。

【作者简介】
吕彦军、侯铁，黑龙江省东方红林区基层法院任职。